北外滩豪宅扎堆!弘久新弘北外滩PK祥生蝶恋花,谁将拔得头筹?

作为未来与外滩、陆家嘴拥有同等能量的北外滩，自2035规划发布之后，已成为不少改善客户的优选之地。

但奈何区域内近年来少有新盘入市，置业需求一直等不到满足。不过接下来，将有不少新盘即将入市，除了核心区内弘久新弘北外滩、海泰北外滩、恒大北外滩地块，还有辐射区内的招商外滩玺、祥生蝶恋花、中粮瑞红海景壹号、保利天汇、融创北外滩壹号，都为中高端改善置业家庭提供不错了不错的置业选择。

北外滩区域新盘分布示意图

而在这众多楼盘之中，值得一提的莫过于弘久新弘北外滩及祥生蝶恋花这两个新盘，一个是北外滩核心区排名前列入市的项目，一个是北外滩辐射区内苦等多年，终于即将入市的“传奇”项目。

两相对比，谁将拔得头筹，得到购房者的青睐呢？

接下来，笔者从位置交通、生活配套、社区规划、产品户型这四大维度，对这两个项目进行对比，看看哪个项目将更胜一筹，值得大家购买。

位置交通：

弘久新弘北外滩>祥生蝶恋花

从下面地图上看，两个项目距离并不算远，直线仅约2.2公里。但所处的区位却并不相同，弘久新弘北外滩位于北外滩规划核心区内，而祥生蝶恋花则仅处于北外滩规划辐射区。

弘久新弘北外滩与祥生蝶恋花区位关系示意图

弘久新弘北外滩是4、12号线大连路站地铁上盖建筑，其中6号口通道将连通其地下商业层（已预留接口）。

4/12号线大连路站实景

除此之外，项目紧邻大连路隧道，直线距离仅约500米，可快速往返陆家嘴商圈。

祥生蝶恋花靠近4、10号线海伦路地铁站，直线约300米，步行即达。另还有项目底下还有规划中的19号线，属于三轨地铁上盖。

4/10号线海伦路站实景

自驾上可沿项目旁的四平路，通过人民路隧道、外滩隧道等快速到达人民广场、陆家嘴等地，车程均在20分钟左右。

小结：弘久新弘北外滩及祥生蝶恋花都算得上是区域内少有的地铁上盖的项目，不过通过对比不难看出：弘久新弘北外滩不仅处于风头正劲的北外滩规划核心区域，项目周边无论是轨交还是自驾较祥生蝶恋花更为便捷。

生活配套：

弘久新弘北外滩≈祥生蝶恋花

弘久新弘北外滩与祥生蝶恋花均属于内环内项目，所以在周边配套方面都很方便。

弘久新弘北外滩

弘久新弘北外滩周边部分配套示意图

商业配套方面：自身规划有2栋3层的商业楼，另步行约300米可达宝地广场，内有盒马鲜生、迪卡侬等，除此之外项目周边2公里范围之内还有北美广场、海上海商业街、来福士广场等商业体。

教育配套方面：项目周边1公里内拥有虹口区保定路排名前列小学、霍山路小学、上海市市东实验学校等。

医疗配套方面：项目北侧一街之隔就是上海市中西医结合医院(三甲)及上海航道医院(二乙)。

祥生蝶恋花

祥生蝶恋花周边部分配套示意图

商业配套方面：项目本身就是商住办综合体，自带约14.5%比例高端商业。向东800米左右有瑞虹新城瑞虹坊、月亮湾、瑞虹生活广场等，向西700米有巴黎春天、凯鸿广场等商业配套。

教育配套方面：1公里内拥有天水路小学、虹口区第二中心小学、继光中学、鲁迅初级中学等。

医疗配套方面：距离项目最近的是上海市排名前列人民医院(三甲)，直线约800米。

小结：弘久新弘北外滩与祥生蝶恋花，一个自带2栋3层的商业楼，一个自带约14.5%比例高端商业，都有不错的商业配套。

在教育配套及医疗配套上，1公里范围内均有多所学校资源与1所三甲医院。

所以，在周边生活配套方面，两者生活起来都很方便，不分上下。

社区规划：

弘久新弘北外滩＞祥生蝶恋花

弘久新弘北外滩项目包括4幢可售住宅，1幢为4层、1幢为16层、2幢为总高32层，还自带办公及商业，容积率4.14。

弘久新弘北外滩楼栋分布示意图

建筑设计上项目采用全干挂幕墙体系的住宅外立面，人车分流体系及社区大堂空间进行打造。

弘久新弘北外滩效果图

景观设计部分，社区中心布置了休憩花园，内不还设置有景观长廊，北部住宅和现存楼宇之间还利用地势布置了童趣乐园。

祥生蝶恋花项目共分为两个地块，用地功能为三类住宅+商业+商办，容积率均为4.5，其中三类住宅≤60%，商业+商办≥40%，建筑限高100米，其中住宅部分是由10幢13-32层的高层组成。

祥生蝶恋花楼栋分布示意图

祥生蝶恋花项目住宅部分设计强调形体的组合、穿插，整体形态端庄大气。

项目住宅立面主要采用新典雅主义风格，颜色以米白色及深色相结合，材料以铝板及真石漆为主。

祥生蝶恋花项目效果图

小结：在社区规划方面，弘久新弘北外滩与祥生蝶恋花各有各的特色，不过就容积率、社区密度及居住舒适度方面来看，弘久新弘北外滩更加出色。

产品户型：

弘久新弘北外滩＞祥生蝶恋花

弘久新弘北外滩主推建面约99㎡2+1房、115-126㎡3房和184㎡4房，另有少量叠墅，预计均价12万+/㎡。

祥生蝶恋花产品主要包括建面约90㎡2房，约105㎡2+1房，约130㎡~140㎡3房，约160㎡~180㎡4房，约320㎡5+1房。其中130-180㎡的3-4房占比较大，预计均价10万+/㎡。

接下来，笔者就挑些面积段相近的户型做下对比，看看两个项目的产品户型上有何不同。

通过对比可以看出，同样的2+1房，弘久新弘北外滩却比祥生蝶恋花项目省出6个平方，而且户型格局优势更为突出。

弘久新弘北外滩主卧采用套房设计，并且三开间朝南，南向卧室均带飘窗，且拥有2个卫生间；而祥生蝶恋花户型较为狭长，一定程度上影响到产品的通风及采光。

在130㎡左右这个面积段，弘久新弘北外滩及祥生蝶恋花主卧均采用既舒适又私密的套房设计，并且同样三开间朝南，南向卧室均带飘窗，不过相比于弘久新弘北外滩一左一右的卫生间布局，祥生蝶恋花就显得不太合理，因为位于右侧的次卧需跨过客厅才能到达位于另一侧的卫生间。

在180㎡左右这个面积段上，弘久新弘北外滩虽比祥生蝶恋花仅多出4㎡，但却也做出一个小房间，户型功能性更强的优势显而易见。

小结：通过以上对比，弘久新弘北外滩在产品户型方面打造上更加合理，相似面积段上无论是户型利用率还是功能合理性上都更胜一筹。

PK战果揭晓

弘久新弘北外滩VS祥生蝶恋花

对比得出，在位置交通、社区规划方面及产品户型上弘久新弘北外滩更胜一筹，在生活配套上两者则不相上下，各有优势。

所以，如果预算到位，那就选择弘久新弘北外滩，如果预算不足，祥生蝶恋花也是一个不错的选择。

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