质造丨2019年住房品质半年报:股价正在影响房子的质量

搜狐焦点上海 2019-07-20 16:58:11

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尽管之前很多开发商都说，要在保证质量的前提下控成本，但实际的执行成果看，效果并不让人满意。

四五月份，一些明星地产的明星楼盘，因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上，包括有些开发商素来以口碑好闻名，有些则是央企、国企的背景，但都倒在了质量这道关上。

“利润危机！”一家港股地产商公司的高管在一次私下交流时，直指这一波房屋质量舆情的要害。按照地产交付36个月的周期，眼下交房的房子大多是2016年土地市场“地王”迭出时段成交的土地。由于宏观调控，这些房子大部分都被限制销售价格，地价高，房价却便宜，收缩的利润率，导致了房企大面积减配、降标。

于是，连央企、国企也“沦陷”了，为了保证利润，顶着骂名建造降标、减配的房子，而“地王”项目减标，还不是造成房屋质量缺陷的少有原因，对财务指标的追求，让有些地产商的品质达不到消费者期望的要求，客户投诉成了新的舆情爆发点。然而，三年前拿的“地王”，就一定盖的是劣质房吗？

失控的速度

对高地价项目的降标、减配，只是本轮地产舆情的一个因素。起于2016年的超高速度的房地产行业扩张和发展，是新一轮盛产劣质房子的根源。

多家公司的财报披露，很多三四线城市，公司的项目前一个月刚拿到预售许可证，下一个月就已经开始卖房了。在那些城市，房子只需要露出地面就可以卖房。但对一栋高层楼房来说，仅仅打地基、打桩的时间就需要三个月。

因为，如果土方开挖后，地基承载力达不到设计耐力值，需要继续下挖，直到土层地耐力达到设计值；又或者是对现有土层进行沙石继配，无论是测试地基承载力，都需要花费不止一个月的时间。仅仅用一个月时间打的地基的可靠程度，成为公众忧虑的问题。

开发商选择施工一个月后就卖房，有多方面的原因。一方面，这将极度加快资金的周转率。学过财务的人都知道杜邦分析，其中一个重要原则就是资金周转效率。高效的资金周转，才能带来高额的净资产回报。在行业平均利润率只有10%左右的情况下，更高效的资金周转，才能带给股东更高的收益和分红，进而吸引资金追逐企业的股票。

过去三年，是高周转企业的黄金岁月，那些周转率快的公司，股价都有非常明显的上涨，但也为质量埋下了隐患，特别是很多高周转企业，也是高负债的企业，急于拿到销售款还债的开发商，也会因此希望更快的施工速度，能够多卖房。

对开发商来说，因为速度而牺牲质量，是一个被迫的选择。在整个行业的洪流挟裹之下，不能赶上行业的速度，几乎等于“慢性”自杀。

7月11日，克而瑞就房地产投融资，邀请了开发商、券商和部分金融机构的负责了一个小型的论坛。会上有嘉宾就表示，规模这件事不仅影响到现在的股价，也影响到融资。如果融资成本对比同行处于劣势，那么抢地块就抢不过别人，之后的销售和发展速度，自然也比同行差很多。久而久之，就会有被逼出行业的风险。

在速度比拼激烈的环境下，再有情怀的开发商，也不得不考虑要不要那么追求品质。

控成本下的比拼：让房子质量变得糟糕

“我觉得你可以写一写房地产企业控制成本的问题。”4月中旬，和讯房产接到一个来自20强房企项目营销总的电话。在电话里，他对工程施工企业的质量持续吐槽。那些资质差的施工企业借着房企控成本的“东风”，用低价成功竞标了一个又一个工程，随后为了满足利润，又不断偷工减料，导致最后交付的房屋质量很差。

尽管之前很多开发商都说，要在保证质量的前提下控成本，但实际的执行成果看，效果并不让人满意。

大多数时候，商务标还是成为了最终选定施工企业的关键，而这也成为这一轮质量问题风潮中经常被诟病的痼疾。

实际上，几乎每家企业都要求供应商提供相关案例和作品，甚至会安排专人去供应商的总部考察、调研，以确保企业有能力和操守盖出好房子。但理想很丰满，现实很骨干，大量有瑕疵的住宅交付，似乎说明这样的模式，并不能彻底保证房屋质量的品质。

改变：靠投入和技术进步

尽管现实存在诸多的困境，但大部分房地产企业的从业者，还是不愿意背着骂名盖劣质房。他们也想在速度、利润、股价、公司规模和质量之间，寻求一个平衡点，让企业能够更良性的发展。

比如，被自己人评价发展“有点保守”的滨江，就一直强调楼盘的品质，宁可牺牲速度和规模，也要确保特别口碑。

以上海公园壹号项目为例，这一项目当年拿地的成本高达每平米2.8755万元，但是受限价政策影响，公寓的平均单价也没有超过5.3万元/平米。

而且和滨江合作的项目股东，还是一家对投资回报率有非常高要求的金融机构。但就是这样的情况下，滨江也没有减少投入。

六月底，在几十家媒体的共同见证下，滨江公园壹号的项目交付公开亮相。杭州媒体说，该项目从用材到工艺都和杭州同产品线的项目绝无二致，甚至比杭州的项目品质还要更好，甚至还因此收到了业主交来的锦旗。

滨江内部后来统计，上述上海公园壹号项目，包括精装、园林、幕墙、配套等的投入，每平米都要比周边项目多两千。

而在解决速度带来的一系列质量风险方面，地产行业在今年上半年也有很好的尝试。美的置业，这家血液里流淌着制造业基因的地产商，也通过装配式建筑的工厂化生产，升级了传统工艺，大面积消除了传统建筑领域存在大量瑕疵和通病，有效提升了产品品质。漏水、裂缝、地坪不平、不均匀沉降等房地产建筑领域内几十年地通病，都可以通过装配式建筑，大幅减少瑕疵，因此赢得了住建部相关领导和专家的肯定。

另一方面，装配式建筑在工期方面，要比传统工艺少8个月。别看施工周期只是少了八个月，大量因为监管原因，在竣工前无法动用的资金，可以因此迅速被释放。又由此消灭了房地产企业一方面向银行、信托借高息贷款，一方面，又把大量闲置资金拿去买理财的乱相，

2019年上半年，也许会在未来有机会成为中国房地产质量历史的史册。

它可能是某些房企的低谷，但也是整个行业浴火重生，通过技术的进步和质量的追求，盖出零瑕疵、零缺陷住房的开始。