高层住宅真的会变成贫民窟么?

高层住宅真的会变成贫民窟么？

今天我们聊一聊一个前阵子很热的帖子：大象公会的《你家的高层住宅，真的能住满70年吗？》。

这篇文章一出，一大批二三线城市的别墅洋房物管癌们欢天喜地，这回可是有人为洋房别墅等低密度房产摇旗呐喊了。

之前总是被人教育说洋房别墅低密度房子不能投资，现在你们看，大象公会说，高层房子完全不保值，都是贫民窟，我看谁还敢老是对我买的别墅洋房指手画脚！

 别墅洋房控们欢呼雀跃

纵观大象公会的文章，其提出高层住宅的缺点总结出来就是两句话：

全世界，尤其是欧美国家都没有多少高层，中国是特例。

高层住宅防火以及公建配套要求高，面临火灾隐患和物业管理水平下降的难题。

笔者忍不住笑出声来。 

任何事物，都是有利有弊的。

如果这就是大象公会认为的高层住宅的缺点，那相比高层住宅的优点，这个缺点实在是不足为奇的。

一）失败的欧美城市规划

关于欧美城市，有两篇文章可以读一下：

宋宁世《失败的城市规划：为什么美国二三线城市不好玩？》来自知乎

火星总督马斯克《城市规划史上出现过哪些重大失误？》来自知乎

如果你你时常出国的话，尤其是去美国，你会对美国城市的基础设施感到绝望的，美国的二三线城市基本上谈不上便捷的公共交通。

美国作为汽车之国，其基础设施和高速公路网的建设都完成于上世纪五六十年代，迄今没有真正意义上的更新换代。

美国的城市，因为其不合理的高速公路对城市进行的大切割，私有土地产权的低密度房子的绵延不断，导致了巨大的公共交通困境。

这种局面使得公共交通进一步萎缩，私家车成为出行的必须，进而使得很多城市的市中心不可避免的衰落。

美国亚特兰大市中心被巨大的高速公路割裂

不仅仅美国，欧洲除了伦敦、巴黎等城市外的二三线城市，也没有成规模的便捷的公共交通可言。

公交车半小时一班算是班次多的，没有地铁，也没有多少火车，家家几台私家车是整个欧美二三线城市的现状。

不少人调侃道：英国除了伦敦，都是乡下。

这种现状的根本原因实际上是城市规模小所致。

这种城市街景在欧美十分常见

欧美国家的人口远远没有中国多，地广人稀，大部分欧美的城市仅仅是我国的镇到县城的规模，二线城市在我国也就是地市的水平，至于更大规模的城市，在欧美十分罕见。

这样的城市规模使得服务业、金融业、商贸业不够发达，城市处于初级阶段，级差地租不明显，地段差距小，人们普遍喜好郊区大房子，鄙视市中心高层公寓，市中心沦落为贫民窟，黑人聚集，偷盗猖獗，最典型的代表就是底特律。

二）城市的灵魂

当一座城市不能够继续伟大的时候，没有离开的人们会选择回归自然。

只有大城市，才有房地产，才有灯红酒绿，24小时便利店，以及午夜才停运的地铁。

而太阳下山后只能窝在家里看电视或者只有几个酒吧营业的城市，当支柱产业或者自然资源失去后，将只有城市的轮廓，而失去了城市的灵魂。

最近，甘肃省玉门市几千元一整套楼房的新闻频繁刷屏，就是在告诉人们，什么才是城市。

城市与农村真正的不同不在于一个住在田间，一个住在楼房里，也不是一个有超市商场，一个只有老街杂货铺，而在于是否具有发达的金融服务业、商贸业以及人口规模。

玉门老城连自来水都停止供应

严格意义上来说，中小城市的居民其实并不能够算作城市人口，他们的处事方式，生活理念，工作模式与在农村乡镇企业工作的农民没有本质上的不同。

拿欧美城市来嘲笑我国的城市发展的人，其本质是一种田园农民式思维，很可能出国的次数很少，闭门造车进行批判。

欧美国家没有如此大规模的人口规模，也没有如此大规模的城市化进程，他们的人口与城市化进程早在上世纪八十年代前就停止了，不仅年代久远，其规模更是无法与中国相提并论。

而因为产权制度的差异，欧美国家的城市要想进行大规模的拆迁、旧改、板块打造的难度也远远大于中国。

不是欧美国家不想造新城，建高楼，而是其制度拖慢了基础设施和城市建设。

再加上城市化进程和人口增长都陷入了停滞，这才让欧美显得与中国差别巨大，国内城市千千万万的高楼和道路，恰恰说明了我们的优势，而不是我们的特殊。

三）低密度、低效率

欧美城市过低的密度，导致缺乏大规模人口服务的基础设施，无论是商业交通、还是餐饮生活等服务业，相比国内都处于初级阶段，升级换代很慢。

正所谓，低密度，低效率。

一座town,可能不过就是一个沃尔玛、几家酒吧、几个理发师、几家餐馆而已。

欧美城市街景

一座欧美二三线城市，很可能不过就是几十幢高层的市中心，一条商业街，剩下的都是绵延不断的低密度排屋和别墅。

一到晚上，市中心写字楼里面的人纷纷开车回到郊区别墅，市区沦为贫困者的聚集地。

而城市中的各行各业，节奏都很慢，和我国县城地市类似。

没有人加班，能够当公务员大企业医生教师当然更好，但是当不成也没关系，在这里，清洁工、农民等工作也受人尊敬，因为人们也找不到什么更高端的工作。

欧美的二三线城市的热闹程度甚至低于我国的四五线城市，因为我国四五线城市虽然人口不多，但因为我国的土地制度，天然使得城市人口密度更大，更聚集。

上图区域已经是密度较高的欧美城市面貌

我国的土地制度，首先是垄断供地，其次是限制乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地维护了城市人口密度，使得即使是人口流出的小县城，也能够维持一定的人气和集中式的商业。

而欧美城市，由于没有需求，没有人口和城市化红利，市场早已饱和，欧美的服务业可以长期没有竞争。

银行柜台永远都是那几个柜员，也没有动力升级成机器，餐厅和酒店的老板也一直不换，硬件装修十年不更新，杂货店与报摊的小商贩的变动也也很缓慢，欧美的“老旧”是全方位的。

人们只有在伦敦、纽约、旧金山、休斯顿等少数城市能够感受到人山人海的街道、灯红酒绿彻夜不眠的娱乐场所以及全世界的美食。这些人口密度大的区域都是所在国发展较好，较具有活力的地方。

美国相对密度较大的城市--旧金山

人口密度过低，甚至连外卖快递行业都无法生存，外卖小哥在几十层的公寓跑一趟送几十份盒饭，在低密度住宅区跑几公里送一份盒饭，效率大大降低，以至于无人送外卖。

对于商家来说，集中供应成百上千份盒饭注定会催生服务于技术的升级以及别的商家加入竞争，而低密度区域需求少，很可能只能供养一家餐馆，注定不会有服务升级，也养不活外来竞争者。

上海这些年出让的住宅用地容积率较低，已经导致郊区的商业衰退，幸好在以前不受限制的酒店式公寓的增密人口维持下不至于很萧条。但是，由于商住公寓未来在上海不会再出现，上海郊区商业未来人气会越发惨淡。

四）高密度、高效率

人口越发集中，需求越发旺盛，商业业态的竞争也越快。

如果你看到一座城市市中心破败不堪，人口郊区化，千万不要以为这是潮流，这意味着整座城市人口在净流出，产业在转移。

是城市的破败，导致人口郊区化，这是倒退，而非前进。

笔者写过两篇文章：

《普遍的逆城市化，个别的大城市化》

《容积率漫谈》

这两篇文章所阐释的，就是两个并行不悖的方向。

我国的城市规划，其实就是每一块土地的容积率规划。

容积率的高低，决定了哪里是商业中心，哪里是居住区，哪里是鸟不拉屎的地方。

高容积率锚定了市中心的所在以及完善的配套，低容积率决定了配套的匮乏和人气的不足。

武汉与上海黄浦区的土地规划图，容积率早就规定好

对于人口持续流入的大城市，高密度的市中心长期都具有价值，因为城市的精华，最多样化的服务都集中于此。

而对于中小城市，高容积率也有利于维护城市商业与人气，防止城市快速衰败。

未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。

如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，贫民窟时代很快到来。

而一二线城市还有一段时间人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续很久，至于物业管理与火灾隐患，与城市聚集效应带来的高效率相比，不是一个非常大的负面影响。

未来，高层建筑的防火能力还会进一步提升，我们不应该怀疑技术的进步速度。

如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民。

但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为平民窟，而是财富汇聚之地。