江桥板块分析:配套欠缺的北部为何备受欢迎?

搜狐焦点上海 2019-07-27 11:43:55
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今天我们来聊一下另外一个热门板块——江桥。

今天我们来聊一下另外一个热门板块——江桥。

2018年7月,龙湖天璞首次开盘,共推出了956套住宅。令人惊叹的是,开盘当天有1565组有效认筹客户参与摇号,首开几近售罄。2018年12月项目再次开盘,推出的576套房源也已全部售罄。

凭借热盘的聚焦效应,江桥板块突然变得炙手可热。

摊开地图你会发现,江桥和徐泾都是紧邻虹桥商务核心区的版块,但是江桥新房均价只要5.1万左右,而徐泾却要5.8万。

对比之下,江桥板块带有明显的价格洼地属性。

那么问题来了,江桥房价为什么偏低,是有哪些缺点吗?未来该板块发展潜力又如何呢?

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江桥南北部相差明显

江桥总面积42.47平方千米,是嘉定区的南部门户,与普陀、闵行交接。因为地处三区交汇处、靠近虹桥交通枢纽,因此被誉为嘉定区排名前列重镇。

江桥往南1公里便是虹桥商务中心,这里已有超过2900家企业入驻,初步成为汇聚世界500强的商务商业中心,未来更是有望超越陆家嘴,代言世界核心CBD。

由于虹桥商务中心住宅稀缺,因此大量住房需求被外溢到周边板块。其中江桥板块凭借着距离的优势,已成为北虹桥核心居住区,尤其是南江桥地区。

这里紧邻苏州河,又有滨江爱特公园,生态环境优越。周边住宅大多是洋房或者小高层,道路整洁人口密度低。

内部的三大商业广场:万达广场、华泰中心、绿地新都汇,是江桥乃至整个北虹桥的商业中心,包含了:餐饮、电影院、服饰、化妆品……

除此之外,还有地铁13号线可以直达市区,交通方便不说,还能引来可观的人流量。

综合来看,南江桥汇地区聚了生态、商业、交通等多重优势,是整个江桥宜居性较高的区域。另外,在十三五规划中,江桥南部12.96 平方公里被划入虹桥商务规划版图,这也进一步加快了南江桥地区的发展。

与南江桥相比,北江桥就显得寒酸多了,而江桥所谓的价格洼地也正是这里,开头说的龙湖天璞也在这里。

北江桥要道——曹安公路,两旁有不少厂房、建材市场。路面飞驰而过的重卡,卷起地上的灰尘,再混杂着油烟味,让空气变得异常污浊。尤其是路旁的高压线,让整个北江桥的宜居性,都大打折扣。

纵观整个北江桥,几乎没有拿的出手的大型商业,也没有已开通的地铁,这与南江桥的繁华形成鲜明对比。不过话又说回来了,正是这些缺点才造就了北江桥的价格洼地属性。

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交通和规划是关键

虽然北江桥有诸多缺点,但依然受购房者的追捧,并出了龙湖天璞这样的网红楼盘。该项目热卖除了自身原因外,更多的是依靠板块的两大发展潜力:

1、地铁14号线明年通车,嘉闵线今年动工,两条地铁都穿过北江桥。

市场上有个说法:“地铁一响,黄金万两”,这虽然是一句调侃,却也反映了地铁特殊的价值。

地铁14号线从2014年开工距今已有5个年头,预计要到2020年上半年通车。建成后将贯通嘉定、普陀、静安、黄埔、浦东5个区,串联上海西北部、市区和浦东新区,成为上海重要的交通“大动脉”。

14号线在江桥内共设有4个站点:封浜站、金园五路站、临洮路站、嘉怡路站,而且这4个站点都在曹安公路上。

嘉闵线是一条市域快线,南北方向走向,计划建设期为2019~2024年。建成后将串联七莘路、七宝、虹桥火车站、金运路、南翔等重要地区。

嘉闵线在江桥内设有2个站点:金园五路站(可转14号线)、金运路站(可转13号线)。

总体来看,整个北江桥会新增5个地铁站点,届时北江桥通往虹桥商务中和市中心都极为便利。通过地铁的导流,不仅可以吸纳更多的住房需求,还能繁荣本地的商业。

等两条地铁开通后,北江桥价格洼地不仅有望被填平,甚至有可能超过徐泾(徐泾只有一条地铁)。

2、规划升级,打造宜居社区。

江桥一直被人诟病的是“脏乱差”,尤其是北江桥。针对这一现状,江桥正在大力发展产业升级:搬迁厂房、发展住宅商业,大力改善生活配套及居住环境。在规划细节上,更是有诸多亮点:

首先苏州河北岸规划706亩绿化面积,全部绿化种植完成后,基本就是一个天然大氧吧。

其次江桥将新增六大文体项目:上海北虹桥时尚园、中国国家画院基地上海中心、海派红木家具馆、北虹桥国际武术基地、北虹桥文创苑、北虹桥体育中心。

这些文体项目的落地,将进一步带动北虹桥地区文化体育事业和产业的发展,并形成15分钟文化体育生活圈。

北虹桥体育中心项目规划

再者是江桥重点打造的北虹之星。项目规划用地总面积约2600亩,中央地区将打造约100亩的人工景观湖。

未来的北虹之星将围绕景观湖,打造住宅、商业、办公、公共设施为一体的多元化宜居之城。

划重点:北虹之星北侧挨着曹安公路,对北江桥的板块提升,价值极大。北江桥的价格洼地能否被填平,该项目也是一大关键。

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新房供应紧张

目前整个板块有且仅有一个在售项目——文通拾里间。

项目从4月19日开盘,至今已有三个月。目前所剩房源大约30套,基本是130㎡大户型,挑选余地不大。

单就产品而言,有三大槽点不吐不快:

1、此次只推出两栋楼,共计123套,后续也没有加推迹象。社区规模小,绿化休闲配套匮乏。

2、看样板间还要带头盔进工地,一不小心还会碰到头顶的铁架,体验感极差。

3、无飘窗设计,风格极为落伍,很难相信这是2019年的产品。

虽然产品一般,但是价格却与龙湖天璞相差不大,这样的性价比难怪去化慢!

好在江桥还有一个待售的项目——保利云上,等该项目入市后,江桥板块的新房供应量会有一定改善。据悉项目样板间预计7月27日开始对外开放。

保利云上位于嘉闵高架和地铁14号线交汇点,距离14号线五园路站仅有500米,2600亩的北虹桥之星也在项目旁边。

项目容积率为1.8,并规划有4大主题景观。为了更好地服务业主,还贴心设置了环形跑道、户外洗手池、羽毛球场……

值得一提的是:保利云上和龙湖天璞只隔了一条街,有望成为下一个网红楼盘。

45570元/平方米

售罄 普通住宅 高层 复合地产

嘉定曹安公路2831弄 查看地图

2019年04月19日 70年

三居 四居 |89-178 m² 全部户型

400-156-0036 转 383035
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56050元/平方米

售罄 普通住宅 高层 低总价 名企盘

嘉定海波路与卧龙路交汇处 查看地图

2021年06月18日 70年

三居 四居 |85-125 m² 全部户型

400-156-0036 转 397309
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