聊聊东外滩的“组团兄弟”,东外滩1号、阳光城滨江悦和华发公馆

统计了下，杨浦区今年新房的主要供应源是东外滩板块。还记得上半年翡丽甲第“开盘即清盘”，130套房源310组客户进行摇号，现场不禁有人感叹就像“抢白菜”一样！要知道这可是一个总价1600万-5200万的项目。

下半年，杨浦东外滩板块短时间内连获得了3证，阳光城滨江悦、东外滩1号和华发公馆。

近阶段，

很多豪zhai像组团一样集体入市了。

今天，聊聊东外滩和“妖盘”

同样是滨江区域，东外滩似乎就没有前滩、徐汇滨江这么受关注度，在二手房方面，东外滩板块的均价也普遍比内环内的其他滨江板块要低一些。但不得不说，杨浦近年来入市的项目不多，更别提一个板块（东外滩）连着3个集体入市了。

不过虽说有3个项目，但总共推盘量不到500套（阳光城滨江悦86套、东外滩1号267套，华发公馆128套），对于人口密集的杨浦区或是整个市区来说，可能还不够“分”。

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01 /

东外滩1号

东外滩1号以及华发公馆为毛坯交付，所以户型就成了判断标准了。其中东外滩1号的94平和107平是最小的两个户型了，对于在总价上稍微有点优势。不过东外滩1号是2011年的老盘了（wu了很久，很久没开了所以有人戏称“老妖盘”），所以107平户型设计稍许老套，134平、145平户型才做到3房。没记错的额话是现房，还剩2栋楼，周边环境一般般。计算交房时间成本的可以考虑考虑。

仔细研究一房一价表，东外滩1号的高区房源有些都超过了11万元/平米，部分高区房源的单价甚至超过了阳光城滨江悦景观楼层的单价。

东外滩1号

一房一价表

02 /

华发公馆

再来说说关注度较高的华发公馆，均价约9.4万/平米，推出全部的128套房源，一共2栋楼4个单元。认筹金50万，预计2019年4月毛坯交付。也就是说，如果这次开盘房源售完，以后东外滩板块的新房又少了……

比起东外滩的另外两个项目，离黄浦江最远也只有约700米的直线距离，华发公馆距离东外滩的15.5公里的黄浦江较远，再加上毛坯交付卖到9.4万/平米，只能江景不够户型来凑了。

贵则贵，但华发公馆此次的128平米户型也算对得起9字头了。128平做了3房2厅2卫，亮点是这个户型并没北房间，户型4开间朝南，即1个主卧、1个次卧、1个客卧+1个客厅，都做到了朝南的设计。据介绍面宽约13.7米，客厅及餐厅相连，南北双阳台，南北通。主卧的套房、次卧收纳都不错。

另外的亮点是，户型附带面积多。在电梯门与入户门之间，有个5-6平米的电梯间，这个空间是不计入产证面积的。虽然项目是2梯2户，但是同一层的2户人家用的是单独的电梯，相当于1梯1户。另外，我们知道阳台是只计算一半面积的，南北阳台再加上厨房外的设备阳台；另外3个房间都带了飘窗。

▲华发公馆128平户型，图片来自网络

▲128平米3房样板间（样板房实景图，非交付标准）

▲电梯间（样板房实景图，非交付标准）

华发公馆

一房一价表

小区属于人车分流，车位比为1:1.5。虽然体量小，据悉社区做了一个只对小区内业主开放的会所，会所内提供健身设施、小朋友托管服务、书吧及宴请服务。

看盘走下来，项目附近有多条轨交，距离最近的地铁12号线隆昌路站直线距离约100米，距离8号线黄兴路站直线距离约1.4公里、距离4号线大连路站直线距离约3.4公里。自驾上约2公里可进入中环，另外还有3条隧道，分别是翔殷路隧道、军工路隧道、周家嘴路隧道（在建中北横通道）。

▲12号线与项目距离示意图，图片来自乐居

03 /

阳光城滨江悦

阳光城滨江悦价格区间为89683-110059元/平，均价约9.97万元/平米，推135平3房和155平的4房，共计86套带装修交付。

内环内滨江一线，直线距离距陆家嘴约3公里，距外滩4.5公里！驾车前往人民广场市区方向可沿杨树浦路西向行驶至东大名路再通过外滩隧道等交通干线，很方便。而连接浦东方向则有“一桥五隧”，杨浦大桥和大连路隧道为距离项目最近的交通干道，日常上下班高峰拥堵现象较为严重。

地铁方面，该项目距离4号线杨树浦路站约1.5公里，距离12号线江浦公园站约1.3公里，距离8号线江浦路站约2.9公里，距离在建的18号线丹阳路站约500米。

高区可一览江景，户型实用。135平米B户型为3房2厅2卫，分布在3、7、8、12号楼；155平米A户型为4房2厅2卫，分布在3、8、12号楼的西边套，靠近齐齐哈尔路。相较而言，10-12号，5号、6号楼受到周围的不利因素较多（马路上的噪音、车行出入口的噪音）等，且这些楼栋均为16-17F，在景观视野上也不如其它楼栋。

阳光城滨江悦设计了风雨连廊，保证业主入户的方便。每一栋楼都做了架空层，并且设置了不同的主题。另一大特色来自于规划的约2500平米的项目会所，会所的设计团队来自香港的HBA。会所内部配备了下沉式庭院露天社交场、室内恒温游泳池、料理研究室、自带各种健身设施的健身房、儿童活动中心、红酒雪茄房等，功能都比较齐全。

据查，阳光城滨江悦项目由阳光城集团自己的物业来服务社区，阳光城物业为一级物业资质，物业费为9元/平米/月，而同板块内保利开发的翡丽甲第项目的物业费为12.5元/平米/月，八埭头的物业费为13.8元/平米/月，相比较而言本案的物业费更具性价比，而且阳光城物业也是一级资质，物业口碑和服务品质有保障。

04 /

东外滩区位

总的来说，东外滩是杨浦区“十三五”规划中重点打造区域！板块内的棚户区拆旧后，东外滩定位高端住宅、高端商务办公区域。看中区域的可以考虑新江湾，如果看中板块未来潜力的可以留意东外滩的几个纯新盘。不过，目前东外滩好的学区不多，但杨浦私立还是可以的。

下图为，规划中的上海八埭头城市综合体项目/东方渔人码头/16万方的成熟综合体——宝地广场，未来商服配套有望提升。

写在最后

升值潜力什么的不太想写，总觉得买房子是件很私人喜好的事情，还是那句话，自住的话以预算、生活圈为主，同等价位考虑远距离的大户型，还是市区的小户型，自己做好未来实际生活度量。

文中原创部分图文版权所属：我在上海看房

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你好！我是椒言。

一个从住宅做到商业的80后，带着我的朋友们，和你一起聊聊上海8090后的故事，讲讲实在话，谈谈跟“房”有关的一切资讯。买房的路很长，希望能够用自己所看所知，帮助每一个想在上海置业的朋友，哪怕只是一点点“xian”。 

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