上海楼市剧变!被调控折叠分化的4个世界,谁的悲哀?

7月市场 前无古人 因为它被外力撕碎、折叠

调控是一个强大的外力，但因为它无法同时拧住整条市场毛巾

所以上海楼市被这把外力折叠成4个断层

或者说4个世界

排名前列个世界

以临港为代表的宇宙黑洞

总价300w以下的楼市世界

这个世界价格特征

单价：2-3W

总价：200W左右

如果我们认为<300w的世界里，

都是那些为首付提升到35%而哭泣的刚需客户那就大错特错了，

这个世界充斥着红着眼的投资客

6月底至7月开盘临港项目成交

临港地区1个月时间5个项目成交了1160套，

几乎个个项目都是红盘

临港地区5兄弟分布

这5兄弟占了上海单月一手房成交量的

20%

临港地区成了名副其实的宇宙黑洞

当然我们不能说购买临港一手房的投资者是盲目的，因为当地部分二手房成交价已站到了3w+：

保利蔚蓝林语   户型152.39㎡   真实价30841元/㎡

绿地东岸涟城   户型52.15㎡   真实价30009元/㎡

看到这里，还有谁会认为临港奇迹是刚需客积极入市造成的呢？

因为<300w世界主流居民是投资客

so

上海远郊楼盘已经和环上海

站在一个竞争梯队上

外地所标注价格为当地在售项目较高价

而其他的远郊项目

没有让投资客喜欢的规划故事

去化就相对吃力多了

首创旭辉城在周边竞品都是3子头的环境上，坚定的走2.5w路线，

也算杀开了一条血路

第二个世界：失落世界

7月份二手房成交总价中位数为308万，这意味着：300w朝上就进入了首次改善的需求范畴内

这个世界居民多以首改为主

单价：3-4w

总价：300-500W

第二世界代表项目：

我没有想到中铁北城时代，开盘30天签约率如此不佳。

中铁北城市场环境简析

虽然万科四季周边城市界面要优于中铁，

但毕竟是房龄大于8年的住宅，

在万科四季价格88折的情况下，中铁签约如此，令人唏嘘

ps：当然，中铁在启动中介后，已快清盘

300-500w项目整体去化较差，

是因为这个世界主流居民是首次置换的自住客

当然也是被调控之力挤压的最厉害的一个世界。

而且从这些购房者的购房轨迹看（详见下表）

他们更爱外环以内的住宅

住宅升级不光是考虑面积变大

还有小孩读书、社交方便等一系列需求

这和现在在售的上海一手房分布是矛盾的

将二手房做低价格还原后

上海7月300-500W总价段成交分布情况

300-500w二手房成交分布重要集中在外环内

第3个世界：多元世界

单价：5-10W左右

总价：500-1000W

大量楼盘限价并长时间延期开盘，

在这超长时间的等待中，汇集了各种需求的购房者

这个世界的物种丰富程度超过想象

第三世界代表项目：

第三世界项目的单价、总价段，决定了该世界是投资客与改善型用户的熔炉，由于客群的复杂性，受限的条件不同，导致该世界新房去化率出现两极分化。

第4个世界：极乐世界

总价：1200W以上

这个世界的居民运用财富和社会地位

超脱了所有调控的束缚

渡劫升天

第四世界代表项目：

第四世界项目，资产配置属性强，逃离了调控限制，受市场环境影响较小，再加之6月份千万项目供应极少，因此，项目热卖在意料之内。

你也许无法知道

二手豪宅市场暗流涌动

翠湖天地7月份成交了6套

上海城市别墅之王

联洋-九间堂总价8950万成交了1套

真实价格198756

极乐世界永远和其他世界分离隔绝

。。。

对上海住宅市场，我们不能再用整体看局部，而是用局部拼成整体；

还有非常重要的一点，你如果不会将一手和二手融汇贯通思考，就根本看不懂市场。

七月这市场

双手拧毛巾

两头攥不住

中间扭麻花

这个市场

没你想象的那么好

也没你想象的那么糟

最近新崛起了新上海四大中心

能扭转上海楼市阶级分化的现状吗

大宝山，大虹桥，大张江，大莘庄新四大天王！

上海从过去的单中心发展模式呈现中间“塌陷”的状态。单中心“摊大饼”式的集中发展和人口高度集聚，导致中心城区交通拥堵严峻、环境污染集中、房价飞涨等诸多弊端，严重影响了城市的健康良性发展，与现代化国际大都市和全球城市的建设目标定位相差甚远。而且，环境质量下降也降低了对高端人才的吸引力，不利于上海市创新中心建设以及创新驱动、转型发展的战略实施。

在2040年规划里，宝山，闵行，虹桥，川沙（川沙改为张江）被命为新四大主城区。宝山区位于长三角城市发展带的前沿，区位条件十分优良，是上海少有的既临长江又扼黄浦江的滨江城区，区域内还有藻浜等丰富的河网系统，为打造具有江风海韵特色的城区提供了独特的自然条件。

上海向多中心转型是合理选择。未雨绸缪，早作部署，引导人口向中心城区外围的次中心城市疏散。而大宝山，大虹桥，大张江，大莘庄将是上海未来的4大主城区。

去年央企信达地产以58.05亿元竞得宝山新城顾村地块，折合楼板价近3.8万元/平方米，溢价率306.53%。从楼板价来看，未来成本价至少在5.6万元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达7万元/平方米。

宝山现在房价从3万到6万不等。松江新城和嘉定新城现在房价都是5万。按照同等距离宝山的房价只有4万。价格比嘉定新城和松江新城还低一点，属于明显的价格洼地。

宝山的交通越来越方便，从中环北抬到郊环宝山段也即将成环通车。在加上将来宝山有9条地铁，可谓交通四通八达。大宝山随着交通不断的完善将从过去的偏远地区变成为宇宙中心。宝山的每个角落都能铺满地铁，成为地铁大户。

21号线

22号线

24号线

相对与大虹桥和张江科学城的高调，宝山有点低调过头了。现在和嘉定新城，松江新城差不多是一个等级。价格也差不多。而宝山的地理位置，和区位优势都不是上面两个能比的。宝山现在的房价仍属于价格洼地。宝山的地理位置注定了它就是不平凡的。会成为张江科学城之后成为一个航运城概念。我们拭目以待。