8月31日八批次“两连拍”!上海将再次诞生“百亿地王”

最新消息：今年第八批次土拍将于8月31日上午举行现场交易，共2宗涉宅地块，分别位于普陀真如和松江泗泾，一宗为起价高达150亿元的“巨无霸”综合体，另一宗为泗泾板块时隔近三年推出的稀缺低密纯宅地，两宗地块质量极高，看点十足。

距离7月底杨浦八埭头地块诞生百亿地王仅一个月，上海土地市场即将再次迎来新的百亿级重磅交易。

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真如之心综合体起价150亿

本批次最受瞩目的无疑是普陀区“真如之心”巨无霸组团地块。

这片土地的前身是曾经华东最大的铜川路水产市场，2016年关停搬迁后，地块进入近十年的漫长空置期。其间真如城市副中心多点开花，真如境TOD综合体落地、中海环宇城MAX开业、高尚领域地标相继成型。直至2025年底控规调整，两宗地块由商办改为住宅性质，才彻底盘活整片土地的开发价值。

如今，这幅“绝版拼图”终于挂牌入市。该地块由三宗子地块连片组成，总出让面积达11.92公顷，容积率介于2.52至4.71之间，规划总建筑面积约39.7万㎡，是集住宅、商业、办公于一体的大型城市地标综合体。

具体来看，两宗住宅子地块B03B-01和B04B-01的出让面积分别为36064.64㎡和39120.17㎡，容积率分别为2.53和2.52，建筑限高均为80米，合计计容建筑面积约18.98万㎡，将为真如板块新增近19万㎡的住宅供应。

另一宗B06-01地块为商业、办公混合用地，出让面积43976.18㎡，限高220米，容积率4.71，计容建筑面积约20.71万㎡，其中规划包含约14万㎡商业（含酒店）和7万㎡办公，未来将与环宇城MAX形成商业联动，进一步完善真如副中心的城市功能。

该地块起始总价约150.19亿元，住宅部分起始楼板价约为6.8万元/㎡

作为板块价格参照，去年7月中海地产以65.25亿元竞得相邻的“真如翠谷”一期地块（中海环宇玖章），成交楼板价约为5.88万元/㎡，可售住宅楼板价约7.6万元/㎡；同年9月，上海城建以总价52.40亿元竞得“真如翠谷”二期地块（翠谷瑞仕），成交楼面价达79324元/㎡。

从区位条件来看，地块位于真如副中心核心区，紧邻地铁11号线、14号线真如站，周边还汇聚了地铁7号线、15号线及在建的20号线，轨交网络四通八达，可快速通达静安寺、陆家嘴及上海西站等城市核心节点。地块紧邻已开业上海真如环宇城MAX及山姆会员商店，商业配套成熟且能级突出。

目前，地块周边新房市场供应较为充足，中海环宇玖章前期入市均价约11.5万元/㎡，此外还有翠谷瑞仕、苏河晏等项目待入市，区域市场关注度持续较高。

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泗泾1.2低密宅地5亿起拍

另一宗地块为松江区SJSB0003单元04-08号地块，位于泗泾板块，规划为普通商品房用地，出让面积1.94公顷，容积率仅为1.2，建筑限高24米，总计容建筑面积约2.33万㎡。

该地块起始总价约5亿元，起始楼板价约为2.15万元/㎡

作为价格参照，去年12月上海泗泾城市更新建设有限公司竞得一路之隔的泗泾森屿所在地块时，成交楼面价约为25029元/㎡。本次地块起拍价明显低于此前成交水平，后续竞拍空间值得市场关注。作为泗泾板块时隔近三年推出的低密住宅用地，该地块凭借稀缺的产品属性和逐步兑现的板块利好，有望吸引房企适度参与。

地块东至刘五公路、南至规划七路，西、北两侧均临河道，拥有天然的滨水景观资源，未来具备打造低密度滨水品质住区的优越条件。

地块距离轨道交通9号线泗泾站直线约1.2公里，泗泾板块内首个大型TOD商业综合体泗泾招商花园城，计划于今年四季度正式开业。教育配套方面，周边分布有上海工程技术大学附属松江泗泾实验学校、上海师范大学附属松江实验学校、泗泾实验学校等多所九年一贯制学校及小学，教育资源较为丰富。

值得一提的是，第八批次土拍尚未正式开槌，即将到来的“金九”已有两个批次土拍排上日程。

其中，第九批次共推出3幅宅地，分别位于黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥，合计出让面积约7.16万㎡，起拍总价约120.9亿元，现场交易会定于2026年9月21日举行。第十批次推出4宗宅地，分布于虹口北外滩、杨浦江湾、闵行古美和宝山淞宝等区域，计划于9月底组织交易活动。

土地供应节奏明显加快，优质地块正持续补充市场，为后续土拍热度提供有力支撑。