上海楼市:一边抱怨房价高,一边却让机会在自己眼前溜走!

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提问：你好，曾叔，坐标成都，成都楼市怎样，还有投资机会吗？现在房价太高，怕出现调控政策，高位接盘了。

回答：你好，15年那一波行情，从深圳开始，经过上海、北京，再到全国各地，大部分城市的房价翻倍。城市的投资周期大概是一年，而全国的投资周期大概是2年。随着城市效率的提高，zf响应速度加快，机会窗口也在不断变窄和收缩，也就是说留给大家决策的时间会越来越短。现在，机会到来，可能持续几个月或者几周就消失了，稍加犹豫就很可能错过，而一旦错过，再想车就需要更大的成本，比如现在的北京。成就是代价的选择，很多人一边抱怨房价高，一边却让机会在自己眼前溜走。调控伤害的往往是那些没有资源、人脉的刚需。任何一项政策引起的资金成本的增加，往往都是城市的无产阶级买单。

提问：你好，曾叔，主要问题就是觉得保值意义不大，住的话我在五街也有套房子可以住，花源也有一套都是地铁旁边，少有的一个是想买个大平层投资也可以做办公室。主要就是觉得花500万的话增值属性不明显，就觉得很犹豫。

回答：你好，投资的话，要考虑未来谁来接盘。所以100平左右的流通性会更好一些，涨的也比较快；大面积流动性相对弱一点。办公不如租房子好。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，请问兼顾学区自住保值，张江高科和大宁哪里更有优势？我们夫妻一个大宁，一个张江工作？

回答：你好，张江能级高于大宁， 选张江稳一点，大宁环境也不错，新静安动迁户最爱，如果没有情怀问题，还是选张江。

提问：曾叔，你好！重点小学初中都在武昌洪山江岸一带，房价3万5左右，而且那些地方的房仓，龄都比较老，有一二十年的房龄，江汉路重点小学只有红领巾小学，在王家墩但对口中学一般，房龄5年左右，房价3万左右，想听下您的建议，是哪个区的学区房好呢？谢谢

回答：你好，江汉整体教育资源还是不如江岸，江岸学校育才一小，二小。但是育才附近房子也是比较旧的。另外武汉天地对口的长椿街，但是也比较贵崇仁路,育才小学附近的二手房,自住的话还行，可以关注万科汉口传奇,中建，常青花园等。武昌的学区除了水果湖的老破小，还可以考虑次新。武汉买房建议，内部有分享。

好的学区房挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，建议投住分离，买个老破小挂学区，然后在旁边租个大户型自住。学区房没有特别的好与坏，最重要是适合自己，不能盲目的追求高大上，给自己太大压力，也不能在明明可以够一下就上去的时候选择安逸。总之一句，量力而为吧，学区是锦上添花的东西。

提问：你好曾叔， 现在已经有一套郊区新房还有三成贷款正在还不打算卖 手上有两百多可用现金想买套市区老破小挂学区 不知道能买到一二梯队的小学学区吗 浦东 闵行 徐汇重点考虑 或者还能不能有什么办法筹措点资金？

回答：你好，200多万现金加点贷款，预算有限，买个老破小挂户口是可以的，像杨浦打一、浦东明珠，徐汇二梯队的，闵行的平南都有这种老破小的。但是我觉得你如果现金流充裕的话，可以多融z获得资金然后扩大预算，这样就能买个自住学区两相宜的房子了。所以当务之急是打开融资，你之前那套房子杠杆比例不高，有创新融z的空间。

提问：曾叔，您好，我在上海南方新村有一套房（四楼靠马路，90平），目前手头有240，请问置换到东方御花园（120平 6楼带阁楼 800万）合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地在上海南站附近。

回答：你好，南方新村，生活还是很方便的，楼龄较老，自住改善的话可以置换，但由于低总价位置也好，建议你在持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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