一手楼市 | 临港新片区放松限购:新房库存周期超25个月

在去年11月的首届进博会上，上海至少收到“三份大礼”：

1、新设上海自贸区新片区

2、上交所试点科创板

3、长三角一体化上升为国家战略

今年，长三角一体化升级国际战略以及试点科创板已经相继落实，而新设上海自贸区新片区也已于8月6日正式官宣。

新片区规划范围：在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

图/上海自贸区临港新片区路牌（来源：新民晚报）

在此之前，上海自贸区已有面积为120.72平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区等七个区域。

为了刺激上海自由贸易试验区新片区（下称“上海自贸区新片区”）的发展，引进人才入住，上海决定对这片约120平方公里的土地放松限购条件。

“在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，我们一共提出了12条政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。另外，我们为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。”

这个政策的较大变化首先是非本市户籍的单身人士也可以买房了。但请注意有两个关键词。排名前列个关键词是“人才”，也就是说这是针对特定人才的限购放松政策，而不是所有人社保满3年都可以买。至于“人才”的认定标准这次并没有明确指出，可以参考临港限价房申请条件。

图/临港地区限价商品住房申请对象条件（来源：浦东新区网站）

早在6月25日，上海市政府公布《关于支持浦东新区改革开放再出发 实现新时代高质量发展的若干意见》，推出20条支持举措，赋予浦东新区更大改革自主权；7月1日，上海市人力资源和社会保障局与浦东新区人民政府签约，向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。

临港自贸新片区“限购”政策微调，会不会带动该区域房价快速上涨？沪上多位房产分析师均表示，此次微调对房价影响非常有限。中原地产分析师卢文曦就直言：“新片区楼市‘限购’微调，为引进更多优秀人才做政策配套，而不是上海楼市政策调整的风向标。”

易居研究院数据显示，从2016年起，临港的成交量就一直在下降，并且呈现了供大于求的趋势，新房库存量逐渐增多。而且从成交均价看，临港房价虽然每年都在涨，但依然远远低于上海5万+的平均水平。

图/2006年至今临港地区新房成交（来源：易居研究院）

另据同策较新数据显示，临港新片区2019年入市存量预估48万平方米，净地未入市近24.7万平方米，去化周期超25个月，这也意味着该区域的房价不具备上涨的动力。

图/临港新片区新房库存（来源：同策）

本次临港放开限购，其实意图很明显，就是鼓励更多高级人才去买房。

毕竟，从目前的市场环境来看，临港并没有得到购房者的喜爱，如果限购一直不放松，库存量将会越来越多，不利于楼市发展。