上海2023年集中土拍平稳收官,全年揽金2200亿元

随着12月15日第四轮集中供地结束，2023年上海集中供地迎来了收官。

上海四批次集中供地共揽金2200亿元，若算上非集中供地出让地块以及划拨和协议出让土地，截止12月18日，上海土地成交总金额达到3316亿元。

2023年上海土拍市场可圈可点，整体可以用一个关键词来概括：平稳！无论是成交溢价率还是流拍率，各轮次基本上能够保持平稳收官。

实际上，2023年上海土地市场仍然呈现出了冷热分化的特征，且今年央企、国企在上海土拍中占据了绝对主力地位，拿地金额合计占全年拍地总金额的55%。

上海仍然是房企投资重镇。

12月，上海共进行了两次集中土拍，两次土拍共成交12宗含宅用地，总成交金额362亿元。

至此，上海2023年集中供地收官，四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，共揽金2200亿元，成交金额较2022年全年下降22.5%。

实际上，若加上协议、划拨等其他交易方式，截至12月18日，2023年上海全年土地成交总金额达到3316亿元，较去年全年减少13.8%。

上海土地成交总金额较去年虽有下降，但仍排在全国首位。

从历年上海招拍挂市场土地成交总金额来看，2022年土地出让金创历史新高，全年涉宅用地成交总金额达到2840亿元。从土地成交幅数来看，2021年出让土地幅数达到历史新高，全年共成交209宗涉宅用地。

无论是土地成交总金额还是成交幅数，2023年上海土拍市场均不及前两年。

从今年各批次集中供地情况来看，第四批次因供应幅数较少的原因，土地成交金额在各批次中最低，前三轮土地成交金额均超过500亿元，其中2023年第三批次土地成交金额年内最高，为676亿元。

冷热分化，仍然贯穿了整个2023年上海地市。

上海第四批集中供地的12宗地块分两次出让，分别出让8宗、4宗地块，成交金额分别为148.1亿元和213.9元，平均溢价率分别为6.03%和3.28%。纵向对比来看，溢价率比第三批次的第二轮土拍要高，但仍不及之前的热度。

第四批的12宗地块中，有4宗进入摇号环节，另外2宗溢价成交，6宗底价成交。市场延续冷热分化。

对比2023年以来历次成交的触顶比例和底价比例来看，明显可以看出，触顶摇号的比例正在逐次下降，而底价成交地块比例则明显提升。

具体来看，第一批次集中供地中触顶成交的比例高达79%，而第四批次的两次集中出让中，触顶地块比例分别为38%和25%。

除去地块自身条件的影响以外，市场复苏力度不及预期，以及有补仓需求的房企在年初就率先积极拿地，后续拿地需求减弱均有影响。

与之相对应的是，底价成交的比例从年初的21%已经攀升至第四批第二轮的50%。

市场冷热分化的现象持续存在。

央国企占据主力地位的特征延续至第四轮集中供地。

第四批集中供地的12宗地块中有8宗被国央企竞得（含联合拿地），另外4宗则由城投公司竞得，而民企仅有华丽家族通过与保利置业联合体的方式竞得杨浦区平凉社区地块，也是本次唯一有所斩获的民企。

截止12月15日，上海基本已完成2023年的土地出让，按照不同类型企业来看：央企、国企在上海土拍中占据了绝对主力地位，拿地金额合计占全年拍地总金额的55%，且央企、地方国企的拿地均价也远高于其他类型房企，投资力度强且地块选择较优。

此外城投、民企投资占比较低，且城投公司平均拿地楼板价仅有12016元/平方米，是各类型房企中拿地均价最低的房企。

从拿地金额TOP15房企来看，也可以看出央国企的拿地主力地位以及雄厚的资金实力。

今年上海拿地金额TOP15房企有央国企“霸榜”。其中华润2023年共计拿下5宗地，总建面89.8万平方米，总金额244.4亿元，成上海土拍的大赢家。

排在拿地金额第二位的中海和龙华建设在第三轮集中供地中以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，也成功刷新上海总价地王TOP3。

此外招商、华发、建发、象屿、保利发展等同样积极布局上海，均有3宗以上地块入账，拿地金额均超百亿。

整体来看，行业之间的分化持续加剧，未来行业集中度还将进一步走高。

虽然第四批次集中供地热度有所下降，但与其他城市土地市场相比，上海的地市表现仍然相对稳定。

国央企拿地成为上海土拍的一大关键词，结合上海土拍高门槛、高总价的特点来看，国央企拿地的占比还将继续增加，市场的集中度也将持续走高。

房企在资金有限的压力之下，押宝核心城市优质地块将成为常态，未来土拍热度指标将逐步与新房市场趋同。

来源：丁祖昱评楼市