测评:佘山站约63万方大盘 自然河流横贯小区

一、区位优势---生态佘山 10站直达徐家汇

新城上坤樾山璟里（电话：400-819-3108）位于佘山板块，售楼处距离佘山地铁站约800米，紧邻松江大学城，距上海市中心约35公里，离上海虹桥国际机场约18公里，距市中心约30公里。

众所周知，佘山是集“山、城、水、镇”为一体的旅游度假居住地，森林覆盖率达86%，是上海全境pm2.5指数较低板块之一；项目依托佘山国家森林公园-月湖公园-欢乐谷这条自然风貌链，环境优势很明显。

佘山亦是松江发展区域经济的中心之一，位于上海西南的松江区，是松江区的西北门户，依托大虹桥商务区发展所带来的便利交通和超强的人气，未来发展潜力巨大。

新城上坤樾山璟里区位图

二、项目规划--大体量全规划 打造高端城市属性综合体

整个项目约63万方，容积率为0.85-1.0，是新城地产和上坤集团联合开发的。两家各自开发4块地，上坤集团的产品主要为洋房和别墅，新城地产也只有一期开发了高层公寓产品，其他均为别墅和洋房。

排名前列地块新城上坤樾山璟里由4栋14层高的高层和10栋叠加别墅组成，高层共计332套，总高14层，层高2.85米，一梯两户；叠加别墅共计156套，上叠3复4，送阁楼和露台；下叠1复2，送花园和地下室；一梯两户设计。

整体项目规划

三、开盘信息--高层与小面积叠墅首开 抢占一期优势

新城上坤樾山璟里已于9月3日首次开盘，推高层公寓和叠加别墅。

新城上坤樾山璟里高层户型为91平3房、115平4房，总价360-450万；位于12、13号楼，3个单元，一梯两户，共计168套，目前所有剩房源不多。

新城上坤樾山璟里叠加别墅户型上叠为119平3房，送阁楼和露台；下叠为130平4房，送花园和地下室；总价540-600万，位于1、2、4、5、7、8、10号楼，一梯两户，共计108套，新风系统带地暖；据售楼处称叠加别墅已售罄，后期加推待定。

首次开盘具体信息

四、户型分析--公寓三开间朝南是基本 别墅宽大横厅是特色

下面小编要来着重分析下它的户型，无论是高层还是叠加别墅都做得很好，小编很心水呢~

新城上坤樾山璟里高层户型有91平和115平两种：

共同优势：

三开间朝南，南北通透；三段式明卫设计，卫生间也能做到干湿分离；主卧套房设计，卫生间带浴缸；客厅与南向大阳台相连，采光充足；阳台、客厅、餐厅、厨房动线设计合理，整个户型动静分离。

不同点：

91户型入户玄关收纳设计，增加收纳空间。

115平户型多带个小房间，可做书房或者储物间用；厨房设计为U型，活动空间更足。

91平户型解析

91平户型样板间

115平户型解析

115平户型样板间

新城上坤樾山璟里叠加别墅户型为119平上叠和130平下叠：

F户型 119平3室2厅3卫

上叠3复4，宽大横厅设计，采光充足；U型厨房设计，活动空间足，与餐厅相连，空间更具开阔感；4楼卧室均为套房设计，安静私密；南北各有露台，视野好；五楼为阁楼，阁楼南北各有天窗，采光通风都比较好。

119平户型解析

119平户样板间

G户型 130平4室2厅3卫

下叠1复2，6.8米横厅设计，采光充足；U型厨房设计，活动空间足，与餐厅相连，空间更具开阔感；地下室南北各有天井设计，采光通风好；一楼有大花园，绿化足视野好；二楼三房2卫设计设计，利用率高。

130平户型解析

130平户型样板间

新城上坤樾山璟里高层和叠加别墅均为精装，开关为西门子，厨房为西门子厨灶和摩恩水槽，卫浴品牌为科勒；另外值得一提的是叠加别墅精装标准更高，新风系统带地暖，上叠还有定制的红木衣柜。

五、项目配套--商业、人文+规划综合配套 一个都不少

交通配套：

轨交/轨交：从新城上坤樾山璟里坐9号线9站直达宜山路换乘3、4号线；10站达徐家汇；轨交9号线佘山站设有公交站台，除了旅游公交外，还有9路公交、90路公交、92路公交、松沪线、上佘线、 松朱线、青松线等，方便出行。

800米佘山地铁站

自驾：新城上坤樾山璟里距离万达广场6公里左右，小编打车费时约15分钟，还是很方便的。作为排名前列地块，新城上坤樾山璟里其实距离地铁站稍微有点距离的，因为整个项目体量真的太大了，不过项目自驾车出行很便捷，泗陈公路、沈砖公路、嘉松南路、沈海高速和沪渝高速构成出行主干道，北连318国道和沪青平高速公路，南接沪杭高速公路等。

人文配套：佘山国家森林公园、月湖公园、辰山植物园等，应有尽有。

周边交通及人文配套

商业配套：新城上坤樾山璟里北面有佘山湾购物广场（距离项目仅700米左右）、奥特莱斯、米格天地、吉盛伟邦；东面有三湘商业广场，南面有松江万达、保利西子湾风情街、三湘财富广场、开元地中海。

商业配套

如果觉得这些还不够，稍等，项目自带的配套还没说。

小区配套：新城上坤樾山璟里项目规划结合水岸设计了约5公里的慢跑道，自然河流哟；

自然河横贯小区

项目规划还有四大主题公园、六大社区，还有八个街心花园；另外规划包含从幼儿园到初中的学校、社区医院及约11万方商办等。

项目自身规划配套

六、项目施工进度--在建中

新城上坤樾山璟里为新城物业，高层和别墅物业费均为3.4元/平米·月，预计2018年4月30日精装交付。

高层和叠加别墅施工进度图（2016.7.18）

七、开盘前房价猜想（仅为个人观点）

周边竞品：目前项目周边没有什么新房在售，距离最近的楼盘也都是米兰诺贵都、天安别墅等老盘，新盘只有一个是国家森林公园对面的纯独栋别墅项目佘山御庭，据悉总价在1800万左右。

项目潜力：新城上坤樾山璟里是近期版块内排名前列入驻集公寓与别墅为一体的项目，一期有更大的发展潜力。4栋高层公寓为整个项目独有，未来升值潜力巨大，小编预测价格应该在40000元/平左右；叠加别墅的话，总价约在540-600万左右，因为下叠的实际使用面积在230平，又是6.8米横厅，估计价格更贵。但是这个价格放在整个松江和上海都不算贵，又是新盘一期首开，买到即是赚到哦~

总结：

1.高层+别墅，刚需与改善兼顾，产品多样，选择多；

2.公寓91平正3房设计，适合三口之家；别墅实际使用面积高，地下室和阁楼都很好的解决了采光通风等问题；

3.近佘山地铁站，10站直达徐家汇；近沈海高速与沪渝高速，交通便利；

4.近佘山国家森林公园、月湖公园，环境好，空气清新；

5.项目自身规划完善，商业、教育、医疗都不缺；

6.项目体量大，一期未来升值空间大，适合投资；一期稍远离地铁，避免嘈杂，居住舒适性较高；

7.新城和上坤的联合开发，大品牌质量有保障。

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