上海楼市:上大板块兼顾通勤、教育和商业的一个高性价比的选择

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！我在浦西市中心上班，预算在500w左右，之前去宝山上大板块看了房觉得还不错，您觉得在上大板块买房的性价比怎么样？

回答：你好，首先宝山区上大板块位于宝山区西南侧，也是其比较接近市区的板块。交通方面拥有7号，15号两条地铁线，由7号线半个小时就可到达静安寺。商业方面，板块内拥有经纬汇、华润万家、沃尔玛等社区商业，配套算比较完善。教育方面，优质公办学校有九年一贯制的上师大附属经纬实验学校和上海大学附属学校；医疗方面有仁济医院宝山分院。而上大商品房环绕上海大学而建，是一个城市界面较新的大型居民区，同时也是宝山区比较接近市区的一个板块，板块内住宅性价比高，预算在500万左右，对于在浦西市中心工作的人来说，上大板块是可以兼顾通勤、教育和商业的一个高性价比的选择。

提问：曾叔！您好！请问自己的房子怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。现在是不是楼市下行、楼市艰难时期了？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。A：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；B：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子，是不动产？错，大错，房子是流动的货币！因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔好，目前我和老婆名下一套房，位于闵行金汇3室自住，另一套徐汇四大名校的老破小前几天刚赠予给丈母娘，这样我们就有购房资格了。现在丈母娘准备把她名下合肥天鹅湖畔小区的房子卖了，大概500万，这500万拿到上海用我们的房票来买房，纯投资，可以接受持有5年以上。目前我看中大虹桥板块，可是按照目前积分，我才46分，是不是没有什么机会摇新房了？二手房现在高得夸张，出来的也很少，中建锦绣天地88平两房年前挂580，今天挂660，天空之城一期99平也要810。中建和万科位置相比哪个更值得买？招商虹桥公馆旁边的学校用地，有规划出来了么？您看有什么推荐的楼盘，这一波该如何操作，想买面积大点的，无奈首付不够谢谢

回答：你好，新政之后，二套打新概率很低。建议二手次新为主。中建锦绣天地、天空之城一期都可以考虑；招商虹桥公馆偏自住，对学区有要求的家长，一般都不会选择大虹桥，即便挂牌学区，没有实际升学率数据支撑，未来也还是未知数。所以至于旁边是什么学校，作用不是很大，也暂时还没有消息。目前贷款收紧，建议走正常操作。

提问：你好，曾叔，我是买家，目前看上了一套房子，到2021年2月初才满两年刚需住房，但没有需要立刻搬进去，担心2021年2月初才开始过户，拖太久，为了避免不满二带来的增值税，现在（19年8月左右）和中介开始签合同，有什么潜在的风险吗？例如定金x元，卖家违约的话，是否能真实得到x，及违约赔偿的x。请问有人类似这样买过房子吗？真诚请求帮助

回答：你好，一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。拖延流需求精力、心态、专业度。那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。所以，建议你回避掉。房子那么多，没必要死磕一套药单\/坑房。法律讲究事实，违约赔偿属于钝刀割肉，想要一把拿钱，概率太小。并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。买卖关系里，买家是舔狗。角色定位要清晰。买房大大小小的雷区数不胜数，这样的情况，建议找专业人士保驾护航。

提问：曾叔，你好！现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的优选。从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面广州买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔，您好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们排名前列想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，排名前列看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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