临港楼市18年:房价翻了10倍!
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来源：临港楼市
从官网“网上房地产”统计网签数据，
2024年1-9月份临港月均网签277套；
以此数据推算一下可知：2024年1-12月份临港全年网签3324套
在当今楼市下行的背景下，全国楼市都是一片黯淡，这不是一个好时代，临港在在新片区成立的5年时间里，走出了年销售1万套的骄人成绩；就算是现在上海五大新城，比比上面的数据，临港的销量依然不是最差。如果再比一比人口总数，作为一座只有60万人口新城也是不错了。
毋庸置疑，临港现在的年均销量已经降回2019年新片区成立之前的水平；一个以自住需求为主体的住房市场，年均销量3000多套。市场可谓是一片悲观情绪。
乐观是乐观者的通行证，悲观是悲观者的墓志铭。
对于楼市的发展，我们一定要有一个基本认知：
无常才是正常，唯一不变的就是变化。
静下心来学习、思考，不能人云亦云，做到不恐慌，不焦虑。
这样，一旦时来运转，就可一鹤冲天。
如果总是在抱怨，总是在焦虑，必是自我内耗，自我沉沦。
这对你置业临港其实没有半分好处。
以史为鉴，我们一起来回顾一下临港房产销售历史：
临港楼市发展简史：2006-2024；18年
2002年临港开启了吹沙填海，滩涂造城的篇章，一晃20年了；
2006年有了第一个商品房开发，绿地东岸涟城。开盘价格3-4K.
2006年有了第一个福利房小区：海事小区（773套）+海洋小区（1321套）；福利价格3K；
也就是从这一年开始，临港楼市在可售商品房道路上形成了这2条腿走路。
当时的临港城投和港城集团刚成立不久，没有房地产开发经验，主要精力还是城市基础建设。
于是绿地集团成为了临港第一个建设商品房的开发商。同时开发建设了福利房海事、海洋2个小区，和临港第一个商品房绿地东岸涟城。
而临港两家国企主要建设福利房，后来改名叫做“限价房”or“双限房”；
2008年的宜浩佳园（北3640套+南2031套）,由临港城投建造
2014年的宜浩欧景（4593套），由临港城投建造
2019年的馨悦名邸（1471套）、馨雅铭苑(1451套）；由港城集团建造
2021年当临港商品房销售进入一万套的时候，同年限价房也销售约4000多套；随着最后的房源销售接近尾声，这个限价房的政策也随之退出了历史舞台。
2006年-2021年5年间，海事小区、海洋小区，宜浩佳园、宜浩欧景、馨悦名邸、馨雅铭苑一共建造了6个小区；共计约15280套（统计不一定准确，一切以官方数据为准）；价格从3K-1.6K不等。
这是临港真正享受了第一波红利的小区，也是未来临港本地改善需求主力军。只要未来二手房交易能起来，临港改善需求才能旺盛。
2006年临港第一个商品房小区绿地东岸涟城开建，开盘价3K-4k。
小编整理过程中发现，
临港楼市自2006年-2022年这16年间，已经可以简单区分出3个阶段来。如下图所示：
第一个段10年周期，
第二个阶段6年为一个周期，
现在处在临港楼市发展的第三周期的第4个年头。
《临港楼市》建设第一个阶段：
2002年-2012年这10年间，是临港楼市发展最初时期
2002-2006年是城市填海造城初期，主要的是城市基础建设
2006年绿地集团首入临港建设限价房社区海事，海洋小区；同时开发临港第一个商品房小区绿地东岸涟城。
2009年临港城投开始建造限价房宜浩佳园；
2009年港城集团开始建造商品房滴水湖馨一期；
临港的第一个10年，临港只有3家住宅建设开发商：绿地，港城和临港城投。
《临港楼市》建设第二个阶段：
2015年3月31日中国（上海）自由贸易试验区管委会从外高桥搬迁至港城大厦办公。虽然在一年后，2016年2月20日管委会又迁回了浦东。但是这个事情给了临港楼市发展巨大动力，进入了商品房开发的第一火热时期，小编也是那个时期随着热潮南下临港定居。
一波热浪下，临港楼市第一次得到蓬勃的发展，吸引了很多的开发商前来；
自2013年开始，临港楼市一城四镇全面开花；
万祥 聚集了凯德、同润、天健，三盛宏业。
芦潮港 聚集了宝龙，朗诗，中建八局，保利，中铁建。
临港蓝湾 规划建设国际社区，引来了绿城，保利，碧桂园
泥城 聚集了颐和地产，宝龙，碧桂园。
滴水湖核心区更是聚集了保利地产，万科，招商，碧桂园全国地产开发前十的开发商，著名的“招保万金”四大开发商来了3个，就差一个金地。可见当时临港的热度可谓是红极一时。
这个阶段临港楼市处在一种商品房开发的疯魔时期，当也是在中国楼市最封魔的时期，特别是2015-2016年，全国楼市房价翻了一番。房价疯狂上涨，同样也是临港楼市的快速发展事情。但是这个事情的城市建设还是缓慢，随着自贸区管委会2016年3月份撤回浦东，临港楼市发展似乎进入了迷茫期。大部分楼盘都是靠续销完成的。
这个周期持续了大约6年左右的时间，随着宣布临港新片区成立，临港楼市又宣布进入了一个全新的阶段。
《临港楼市》建设第三个阶段：
自2019年8月20日宣布临港成为中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以来，临港楼市进入了一个全新的开发阶段。
也就是当下的临港，即将迈进发展的第5个年头。
这一阶段发展最大的特征，临港发展的方向明确，任务清晰。
临港楼市的发展是伴随着临港城市化建设的如火如荼，吊架林立开启的，到处是工地，单单临港的建设小镇里的工人就达到了惊人的7万多人。各个重大的工程项目上马建成，城市变化日新月异。
当然临港的开发商也换了一波新的面孔，如下图所示：
央企有：保利，电建，中建二局，中建八局，招商，中铁诺德共6家；
国企有：外地的国企-陕建、悦达、特发、国贸、象屿共5家；
本土市级国企---光明、上实、浦开、临港集团共4家；
区级国企：陆家嘴集团、港城集团，金桥集团共3家；
管委会下属国企：临港投控共1家
品牌民企：绿城，碧桂园、大名城、鹏瑞、万达、宝龙、万科、红星、融创、龙光、龙湖、雅戈尔共13家。
2021年临港土拍总数量达到了惊人的21块住宅用地，雄踞上海楼市中板块第一名。
2022年临港土拍总数量虽然减少了，相比去年的数量减半腰斩；一共11块住宅用地目前还剩下书院未能拍出。和上海市其他四大新城项目数量对比，临港无论是土地块数，还是总面积，总套数依然是上海市第一名。
2021年临港总供应21宗地块，提供约36346套住宅；临港今年共出让11宗地块，较去年减少10宗地块，但复盘上海全年的土供情况，我们仍然会发现，临港总出让面积约1250.11亩，仍居上海第一。出让面积占全市第一，推出相应套数也占据第一，
新片区成立5年多以来，
官方数据统计说：各类住宅11.5万套；
“安得广厦千万间”在临港新片区，得到生动的诠释。新片区设立以来，开工建设各类住房建筑面积约1015万平方米，11.5万套；交付住宅项目74个，房源约5万套，建筑面积约444万平方米。
临港本地有单位有工作的人才类消费需求已经基本得到了满足，无论是一套自住，二套改善或者投资的需求均在减少中。
这样也能说明为什么当下楼市的客户数量不足的原因。那就是基本需求的得到满足逐渐减少，新增需求还没购买力或者购买资格数量少。而新房供应量偏大，出现了供大于求的现状。
从临港楼市的发展历史来看，每一阶段临港都有买房好机会。
【临港楼市的房价】：
从2006年的3000元/平方米开始，
到今天新房房价36000元/平方米，
临港楼市走了整整18年翻了10多倍。
到了2024年的今天，临港楼市的现状如下：
临港目前有19个楼盘在售。
这19个楼盘共有约2.9万套新房，
已经开过盘的约2.1万套，网签了1.45万套，
未网签的还有约6664套，
未推售的还有约8260套。
库存合计1.4315万套。
说明：网签与认购有滞后性，且现在楼盘为了推动销售，会给购房者留下较长的置换周期，导致新房卖出后，很久以后才网签。所以未网签，不等于未售出。但认购数据无从得知，只能统一使用网签公开数据。
还有13个楼盘尚未入市。
这13个盘共有1.6469万套房源。
说明：部分项目，只有总规划数据，里面包含不销售的保障房。以上数据未尽准确，仅供参考。
三者相加，未网签（6664）+待推售（8260）+未上市（16469）
计算得出现在临港的新房库存共约3.1万套。
这就是你现在置业临港面对的现状，一个供大于求的市场，一个充满着焦虑的市场，当我们看到这么大库存数据时，只剩下了情绪，丧失了理性分析。忘记了这些房子分布在临港380平方公里的主城区，有的板块供应量是很大的，而有的板块供应量是小的；
市场是分化的，城市发展的，变化发展是临港这座新城最大的特征；
回到前面的一句话：
乐观是乐观者的通行证，悲观是悲观者的墓志铭。
对于楼市的发展，我们一定要有一个基本认知：
无常才是正常，唯一不变的就是变化。
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