嘉沪同城!上海知名楼市评论人眼中的嘉兴竟然是这样的

2017，注定是嘉兴楼市不平凡的一年，扑朔迷离的现象让大家看花了眼。

本期嘉宾

上海排名前列财经特约评论员

金丰易居前高管

上海互融CLUB企划总监

凌嘉琪

嘉兴作为浙江省接轨上海的示范区，对于上海和嘉兴的好处在哪里？该如何理解两地接轨？

☞ 嘉兴接轨上海既是浙江省的福音更是嘉兴的福音也是上海的福音。

☞ 嘉兴是浙江省对接上海的示范区。要让嘉兴率先和上海达到"同城效应"，必须做到政治互融，经济互融，文化互融，社会互融。唯有两地互融，方能真正同城。

凌嘉琪：我觉得整个决定既是浙江省的福音更是嘉兴的福音也是上海的福音。因为这样的一个示范区，它的前缀是浙江省的示范区，也就是说，它是浙江省的尖兵，以后浙江大部队都会和上海接轨，这是一个前提概念。我想这一点大家都会很清晰的知道，不管你是宁波的，还是舟山的，你都会感觉到我是浙江的，未来都是要和上海接轨的。关键是，我们要思考接什么轨?哪几个方面要接轨?为什么要接轨?这都是大家需要思考的，我的理解是，要让嘉兴率先和上海达到“同城效应”则需要这几个方面接轨：排名前列个是政治的接轨，体制建制都要把它归纳为政治。

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凌嘉琪：第二个是经济的接轨，我们其实已经有合作，譬如说上海的洋山深水港，它其实就是和浙江省的一个合作，就是一个接轨，而且接的比较好； 第三个是社会的接轨，因为整个接轨主要还是在社会层面上的接轨，政治经济的接轨只不过是体制建制的问题， 但是，社会层面上的接轨是更广泛且和每个人有关的接轨；最后一个是深入文化的接轨。每个城市都有个性，都有文化，这个接轨以后，一定会有一个密切的融合，两个城市要互相融合。我纠正一个词，不知道对不对。历来嘉兴人民或者嘉兴地区相当谦卑，永远说我做上海的后花园，哪里是花园呢?其实，嘉兴有嘉兴的特长，上海有上海的特点，各有优势。 所以在这个过程中，我觉得用这个词表达比较好一点，就是“同城效应”，两个不同的城市，完全打造像一个城市叫同城效应。

孟嘉伟：这个同城效应可能就是要把各自的优点拿出来双方共享，比方上海的教育、上海的医疗跟嘉兴共享 。而嘉兴作为一个田园城市，我们的蔬菜，我们的农产品都可以提供给上海 。另外，我们嘉兴可以承载上海的人口转移问题，有些人口可能不适合在上海，但可能就适合在嘉兴，包括在嘉兴养老。

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沪嘉两地接轨的影响下，嘉兴房价接连溢涨，上海购房者“功不可没”，对此，您是如何看待的？

☞ 宏观调控下，区域间的房价梯度会缩小，这就是削峰填谷，房价涨幅趋势更加平稳。

☞ 在同城效益的前提下，购房者一定会沿着快速交通线所到达的区域找价格洼地。

凌嘉琪：我举个例子，可能可以供嘉兴开发商或者嘉兴整个地区做参考。在2016年2月份，我当时有个预判，就是说上海的房价未来市中心将不会呈45°这样去飞跃，反过来外环外或者环郊间的房价它会呈45°上来，因为我们所说的房价梯度会缩小，越是市中心越高，越下面越低。原来是很尖的45°，慢慢地它会平整，最终变成25°，以后，这个幅度会越来越小。这句话，不幸言中。

凌嘉琪：现在，很多市民都会去购买地铁所到的地方，沿着地铁他会买松江，买青浦，就上个月，奉贤、南汇（房价）又上来了，涨幅较大，为什么呢？就是我说的削峰填谷，郊区涨上来了，市区也涨但是涨幅很小。

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孟嘉伟：松江应该是最接近我们嘉兴的，以前，我感觉它的价位在２万左右，现在估计6万左右。

凌嘉琪：（松江）真实的价格就是5万到6万。它沿着九号线过来。那么，我要说这些话的意思就是，具有同城效益的前提下，购房者一定会沿着快速交通线，所到达的区域，他去找价格洼地。我的严格表达是这样子，如果没有同城效益，那么会有很多问题，比如社保问题、教育问题、养老问题、医疗问题等等都有很多后补麻烦，但是，如果同城效益达到的情况下，或者较大化的情况下，购买者他原来是沿着地铁、将来会沿着动车整个这样的一个线路，去寻找价格洼地，为自己的未来生活置业，买一个房产项目。我的这个观点在去年上海2月份以后的这波行情之中，得到了印证。

沪嘉接轨趋势的影响下，嘉兴房价的涨幅空间还有多大？合理的房价区间您认为是多少？

☞ 购房者永远都追求较低房价。目前，整个嘉兴地区平均房价和上海还有很大落差，嘉兴就是未来的奉贤、未来的南汇。

凌嘉琪：老百姓的观点永远是越便宜越好，譬如说房子5万一套，那较好了；他的心理价位会因为这是市场博弈而没有一个具体价位，所以价格的便宜和贵是比较而来的，等到上海卖到20万一平，那么这里5万还是便宜的。那么，就按照现在的价位，整个嘉兴地区平均房价和上海还有很大的落差，嘉兴就是未来的奉贤、未来的南汇，有同城效应的前提下，它会补涨，这是我的看法。

目前，嘉兴已进入“四限”时代，房价的高涨也压缩了投资空间，那么，未来嘉兴还会成为投资者的理想之地吗？

☞ 在调控过程中我们对所有的东西并不是都要拒绝，都要接收，而是要分析，研究，判断。相信政府就跟着政策走。

凌嘉琪：这个问题很好回答。我们回顾历史，中国房地产宏观调控从2000年到2017年，经过了多次调控，打压，市场冰冷后忽然之间又发热了。其实就是在桑拿，比如，北美桑拿，雪地里滚一下，然后又到蒸汽房里面蒸，蒸了以后满身通红再去冻，这就健康。调控就好比血管做操，收缩，舒张，收缩，就是健康。中国也是这样，房地产政策不断地打压，然后一片冰冷，观望，再放开，又满血复活、热血沸腾。但是，这时候很多人都在想，我为什么不在它较低的时候买入，像股票一样回调买进，不是较高。 回调不买，追高的时候又很羡慕，拼命拍大腿，为什么！为什么！我的意思就是说，在这个过程中我们对所有的东西并不是都要拒绝，都要接收，而是要分析，研究，判断。我觉得对我们来说做出的判断，公信力可能会比较差，但是有一点，你总相信政府吧，你总跟着政策走吧，政策已经开始了，回到我们开场说的排名前列句话，就是浙江省将会和上海对接，嘉兴是这个对接的示范区。

孟嘉伟：示范区就是说明，还是有优势。

凌嘉琪：按政策来说，浙江要和上海对接，而嘉兴就是这个对接的示范区，又是整个行动的尖兵、楷模，未来整个浙江也和上海对接了，那么，嘉兴是离上海最最近的地方嘛。

孟嘉伟：凌总是艺术性地回答了这个问题，谢谢凌总。

租售同权的影响下，嘉兴作为接轨上海的示范区，是否会推出相应政策？

☞ 租房是消费 ，买房是投资。中国老百姓有投资房产的习惯。

凌嘉琪：我认为不会。据了解，上海的租赁房大概在未来的五年内要建造70万套保障房。相对来说，位置可能比较偏远，甚至可能比到达嘉兴还远，这里我们说的不是“距离远近”，而是“便捷”，但是，在上海有的地方真的很远，没有公交还要走路，所以才有共享单车。你哪天看到共享单车没了，上海就已经没有死角了，到每个地方都便捷了。换句话说，因为不便捷，距离虽然近，但是不方便，所以才有共享单车，看到这么多的共享单车，你就知道了，嘉兴不会跟进。这是我说的排名前列个距离方面。

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凌嘉琪：第二个价格方面，市场上最难征服的是消费习惯。消费习惯是我们市场上最难克服的一个问题。比如说，把皮鞋放到咖啡店去卖，很多人来喝咖啡，看到了皮鞋，这个皮鞋你会买吗?肯定不会买，因为你是去喝咖啡的。每个人的行为有他的行为目的和行为方向，那么倒过来说还有一个消费习惯，我买下来的是我的产权，是可以留给子女的。从理论上说，租房是一种消费，可以记入CPI，我们所说的消费指数，但是，买房，不是记CPI的，它是一种投资。

孟嘉伟：我是这么理解的，嘉兴的房源和房价还不能够达到租售同权这个地步，嘉兴还有很多房子可以买，而且很多人买得起；而上海的房源相当紧张，许多人买不到房子并且买不起房子。