上海新批两幅地块要求只租不售,背后透露出什么信号

申城首现租住用地

近日，上海市政府首次推出纯租赁住宅用地，所建房屋100%不可出售，只能用于出租，此举引发市场强烈关注。

记者发现，在7月4日晚，上海规土局网站发布2幅新地块公告，分别位于浦东新区张江和嘉定新城。根据挂牌出让公告要求：出让土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。

为什么政府会推出租赁住宅用地？莱坊上海董事和研究及咨询部主管杨悦晨表示：“目前推出的2块租赁用地其实是上海高端人才引进项目的配套，主要是为保障创新创业人才的居住需求。这个算是相关部门的一种尝试，长租公寓市场作为一个比较新的概念，在国内还处于起步阶段，以后将越来越被市场所接受，而出租对象将不再限于高级人才，而是更多的有居住需求的人士。”

这有迹可循。之前《张江科学城建设规划》中就已经提到：“新增住宅只租不售，全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等。”那么此次张江推出纯租赁住宅用地，从某种程度上来说，其实是在落实执行之前的规划方案。

但这体现了政府管理思路的转变。易居研究院研究总监严跃进认为，从这2幅土地的完全自持型的模式来看，说明上海在推进自持型用地方面有了一个很大的思路转变。

他进一步解释说，过去的自持型项目其实是配建的功能，即建筑主体是出售型的或常规性的，通过配建类似25%的建筑体量，以租赁房源的方式来做补充。但现在采取了100%的自持型的物业模式，说明后续会形成两个完全的租赁型社区。

这样做有一个好处，就是社区的群体都是租赁客，容易实现社区管理。他说：“和过去租赁和出售房源混居的模式相比，完全租赁的模式更有助于后续对租赁需求的把控，各类配套也会更容易导入。”

未来租住房用地可能还会增加

上海推出纯租赁住宅只是偶一为之，还是会成为常态？

记者注意到这样一个变化，在“十三五”期间，上海住宅租赁市场将会产生巨变。就在最近，上海市人民政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》）。记者注意到，根据《规划》，上海在“十三五”期间推出的商品房约45万套，以中小套型普通住房为主，租赁住房约70万套，此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右，商品房与租赁住房供应比例为1:2.2。对于这样的变化，业内人士认为，上海已经进入住房租赁的“新时代”。

记者同时注意到，《规划》明确了各类用地的具体指标。《规划》明确提出“十三五”期间城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应170万套，比“十二五”增加60%左右。正是基于这样的变化，住房用地供应随之出现明显增加，预计供应量达到5500公顷，比“十二五”期间增加近20%。具体来看，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

通过对比发现，关于租赁住宅用地指标不仅首次出现在《规划》中，而且比重并不低。上海提出“租赁住房用地1700公顷”的目标，仅比商品住房用地少300公顷，这表明此前一直提倡的租售并举发展思路已经得到具体贯彻落实。

由此看来，上海此次挂牌推出的嘉定和浦东张江两块租赁住房用地只是一个开始，预计后续还会不断有新的纯租赁住宅用地出现。

对房地产市场有哪些影响

未来随着纯租赁住宅用地的大量推出，会带来哪些变化？

行业专家分析指出，大力发展纯租赁住宅，对于房地产行业来说，这样的变化有可能会倒逼行业进行变革。易居（中国）企业集团CEO丁祖昱表示，房地产市场无论开发销售还是租赁运营，本来就应该是一个有门槛的行业，需要健康有序地发展。他预测，未来或许会有排名靠前的开发商进入长租公寓领域，而对于一些轻资产类公司来说，或许会遭遇困局。

对于这样的变化，显然会分流很大一部分商品住宅的需求，从而促使房价稳定下来。根据之前的经验来看，当市场供需结构发生变化，尤其是在供求失衡的情况下，房价往往会大幅上涨。如在2015年排名前列、二季度，包括合肥、厦门、杭州、南京等在内的热门城市，反映供需状况的存销比已经低于10，处于供不应求阶段，所以那段时间上述城市房价月度环比涨幅高达5%左右。而上海在“十三五”期间将推出100万套租赁住宅，丁祖昱坦陈，在销售类住宅供应总体不变的前提下，大力发展住宅租赁供应体系，这样的变化会促使房价趋于平稳。

其实，大力发展租赁住宅、加大推出纯租赁住宅用地，满足多层次住房需求，已经成为部分城市的共同选择。以北京为例，在今年4月份公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中明确，今后5年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套；自住型商品房计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。

此外，也有城市通过其他方式来发展租赁住宅，比如广州明确，在土地竞价过程中采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式，自持部分不得出售，只能用于发展租赁住宅。