“楼市最火的城市”出手了!“新模式”耐人寻味

搜狐焦点上海 2019-05-15 14:58:07
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苏州,这个当前楼市最火爆的城市,终于出手了!

文章来源:楼市参考

苏州,这个当前楼市最火爆的城市,终于出手了!

5月11日傍晚,苏州市政府通过官网、官方公众号等渠道,发布了“关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见”,而且宣布这些举措从公布之日起执行。

核心政策一共有5点,具体如下:

1、调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。

2、新房限售:对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起,限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

3、二手房限售:对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

4、学位房政策:苏州工业园区和其他市(县)、区,可结合本地实际情况,优化完善施教区内住房的学位政策。

5、新房销售:在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策,由苏州工业园区管委会另行制定。

苏州的“楼市新政”有两大看点:一个是限售,一个是人才优先购房。

限售上,“苏州工业园区全域二手住房”限售长达5年,“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新房”限售长达3年。限售的年限比较长,但区域有限,显示了官方“擒贼先擒王”,以及把购房资金挤压到非热点区域的意图。

人才优先购买住房的政策比较有新意,占比达到了“苏州工业园区全域内”新盘面积的50%到60%。也就是说,“人才”可以避免抽签,或者在抽签时单独享受配额。

这个政策出台之后,引发了一系列评价。多数解读都认为,这意味着楼市调控“卷土重来”,或者全面升级,认为苏州对楼市“下了狠手”。

其实,细读上面的“新政”你会发现,严厉的限售措施只在热点区域实施,其中新房限售只涉及两个区域,二手房则只涉及一个区域,远远没有覆盖全市。至于限购、限贷则都没有涉及。因此,这次楼市调控是比较温和的。

由于苏州没有纳入国家统计局监控的70个城市名单,所以每月一次的官方数据里没有苏州。这是近期苏州房价上涨、楼市火爆的一个主要因素。另外一个主要因素,是苏州经济发达、外来人口增长比较快,但限购并不严格。

上图是苏州限购政策。

有户籍的居民家庭可以购买3套住房,这在大城市里是非常罕见的。至于非户籍家庭,只需要提供“两年内,累计一年纳税或社保证明”,即可购首套房。限购区域包括苏州市区、昆山市、太仓市,张家港和常熟不限购。

苏州的限购政策,在强二线城市里也是比较宽松的。

上图是第三方研究机构给出的“房价月环比”的上涨城市榜单,苏州是“指数涨幅”遥遥领先的,这种局面已经维持了一段时间。对楼市调控抓的比较紧的长沙,则位居倒数第一。

所以,如果结合苏州楼市目前火爆程度来考虑,这个楼市调控的新政还是比较温柔的。

我这样说,不是责怪苏州“调控力度不够”。其实力度够不够,当地政府最清楚。而且国家也说了,2019年楼市要“稳地价、稳房价、稳预期”,要“一城一策、因城施策”。事实上,苏州是一个“城市群”,苏州除了自己的市区,还代管了四个县级市。

苏州这次“新政”显然也体现了“一城一策”。人气、热钱集中的“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域”严厉一些,其他区域就宽松很多。而且只收紧了“出口”(限售),并没有进一步收紧“入口”(限购)。

我历来主张调控采取“分步走”的方式,不要太激进,否则短时间内还要再走回头路,有损政府权威。苏州显然是这样做的,先迈出一步,然后看市场情况。如果不行,就再加码。

我之前在专栏里分析过,受“贸易博弈”影响最大的城市是深圳、苏州和东莞,因为这三个城市出口量大,电子、机电设备类产品多。一旦有风吹草动,这三个城市对市场最敏感。

上图是苏州一季度的主要经济指标。应该说,整体还是健康的。但“规模以上工业总产值”、“规模以上工业增加值”、“进出口总额”和“用电量”都增长乏力和下滑。在这样的时候,苏州当然没有必要对楼市“过于激进”。

上图是苏州截至2019年3月末的金融数据,“住户贷款”除以“住户存款”得出的“楼市杠杆率”也超过了100%,是在全国比较靠前的。

苏州楼市火爆,但“杠杆率”跟去年同期相比基本没有增长,这是怎么回事?有报道说,由于楼市太火,“能买到的基本上都是全款,要贷款的刚需客,基本上没有机会的”——这是《每日经济新闻》报道里提及的,可以从另一个侧面证明苏州楼市的火热。

总之:苏州楼市的“调控新政”,给市场传递了一个温和的信号,而不是“冷冰冰”的信号。

2019年,楼市对中国经济非常重要。4月新增贷款里,住户贷款占比再次重返50%以上。所以2019年的楼市,将呈现“调控次数”创新高、但市场不会偏冷的局面。整体上,市场需要暖一些。个别过热的楼市,才会收紧管制。“苏州模式”(充分考虑城市内部差异,只在少数局部区域收紧),可能代表着新的方向,尤其是贸易上进入“僵持期”之后。

下半年,或者明年年初,还有一个利好等着苏州——新一轮长三角规划将出台,而苏州将在其中发挥重要作用。其中吴江区、昆山市将是沪苏浙一体化示范区的核心区。

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