上海楼市:远郊次新三房与市区老大楼,哪个预期收益更高?

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提问：你好成哥，请问现在上海还有所谓的高地，洼地板块吗？现在这个时点总价5-600万标的是选远郊次新三房还是市区老大楼预期收益更高？

回答：小中三房、中三房，面积在90-120平，区域应该是近中郊、中郊，而不是远郊。 具体能买多大面积，取决于板块本身的能级，以及房龄和品质的定位。老大楼的优势是租金好，缺点是不领涨、卖房时流动性弱，所以适合资产规模大、实操经验丰富的资深人士，不太适合新手。上海楼市始终会有少数板块存在结构性机会，也就是所谓的“洼地”。 洼地分两种，一种是现在能级比较差，但未来有很大机会逆袭；另一种是现在本来就强势，但仍然被低估，未来前途更加远大。 恰空好房的客人们，一直在跟着我们买“洼地”。

洼地的鉴别，一定是需要深刻洞察力的。 而不可能有那种人人一眼望过去就看得出来明显比其他板块便宜的，所谓“捡皮夹子”的板块。 洼地本身需要讲究逻辑，能被规划、产业的发展趋势解释得通，给足时间让它逐步兑现。 而特别不是指“买入，大涨，满两年卖出”。

提问：从上海现在的城市发展来看，市区老破小拆迁的可能也已经很小了。持有和投资老破小的逻辑和出发点在哪里？对于手上有多余老破小的上海普通家庭，如何最优地处置这类资产？

回答：房子的投资属性决定了，他的价值大小除了是不是老破小，更重要的还是地段，所以要看你的房子在什么位置，尤其是一线城市，如果是老的小区周边比如写字楼很多、商业中心不远，那么出租的需求就高，出售的需求也很大。毕竟现在交通也没那么方便，距离依然是人们考虑的主要因素。而且如果你旁边的配套好包括学校医院也不错，有重点学区指标，那么价值又更上一层。价格也不会低。确实相对来说，老破小和现代人的居住需求是不匹配的。但对于刚需来说，大部分人考虑的还是地段、学区、配套这些附加值。这些都很高的新小区，比老破小贵得多，所以性价比没那么高。对你而言如果有多余的，有好机会可以置换。具体分析及较大优化处置资产技巧详见内部！

提问：成哥您好，我目前可以凑到80-100万左右，打算在上海郊区投资一套房子，较好能靠景区，以后有可能可做民宿，请问有推荐的区域吗？

回答：建议可以考虑奉贤海湾景区和青浦朱家角景区。建议选择青浦朱家角景区，附近景区众多，地铁17号线已经开通，未来发展空间更加多元化。具体优质推荐详见内部分享！

提问：浦东两套房，一套外环外新房，一套70平中外环95年动迁房。现350卖掉动迁房(到手300w)，去唐镇买金融家90平一手,将来出租是否值得？若不值，有其他推荐吗？

回答：从你换房出发点来看，是通过置换实现一套自住一套收租的组合，那么把现有2套和目标1套综合统筹，3取其2的较佳方案，应该是唐镇新房自住：新房、张江、地铁，而中外环动迁房适合出租：地段、小户型，至于动迁房属性根本无损其价值。若目前卖动迁房木已成舟，则只能外环新房出租，但其租赁竞争力弱于前者。总之，金融家产品尚可，除非上班交通不便，否则优选其用于自住。具体优质推荐详见内部分享！

提问:成哥您好!想在上海购买一套房子，目前只能买二手房，看了很多房子不知道怎么选择，预算在1200-2000成熟商圈徐家汇港汇附近房龄15年了觉得有点旧、新天地翠湖楼龄12年，配套很喜欢就是价格比较贵，陆家嘴滨江可以看江，资源稀缺，房龄也在15年左右。购买12-15年这样的房龄是否旧?大虹桥会展附近的别墅，和那个成熟商圈的房子那里更适合?目地保值、升值、方便出租几年后想住也可以，持有5年以上。请成哥给点意见怎么选择?

回答：新天地，属于综合优的板块，如果以后自住喜欢那里的环境，是可买的，升值性能跑平大市，强于徐家汇。港汇周边，属于市中心当中比较普通的板块，除非是带有一流学区，否则升值性自住性都一般。陆家嘴滨江，如果想买到看江的三房，2000万以内的预算有些吃力;如果买两房，则能买到，只是自住不够舒畅，如果只两人住，也是可以的。陆家嘴的房子，如看不到江，则升值性可能与新天地差不多，毕竟近CBD、滨江步道也很好。大虹桥会展周边，区位升值性较强，但别墅这类产品升值性不乐观。不如新天地与陆家嘴滨江的二手房。12- 15年的房龄，略有点旧，这种情况下，要看小区的规划、定位、建筑品质、物业管理水平了。具体更多分析及建议详见内部！

提问：你好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子目前有子弹110。如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。具体更详细的分析详见内部分享！

买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，门槛会提高，总价会提高。房价总是比工资涨的快。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：老破旧的学区房，基本在2016年就已经翻倍了，价格虽然经过几年调整，先降后升，但现在的价格又已经恢复到17年左右的高价了，在这样的价格基础上，以及未来宽松的趋势下，您觉得未来10年还有可能大涨吗？学票本身的价值大概在200万左右，那么涨的就是宽松的钱，按M2每年10%的增速，10年按理是要翻倍了，可以这么理解吗？

回答:我觉得学区房未来还有一波，学区房本身房产并不是特别出挑，能跟着大盘涨一点，但主要机会在于学票。学票这个事情有点高风险高收益的味道，风险在于政策不确定，毕竟教育改革很快，谁也不知道明天会怎么样。但至少从最近2年的情况来看，上海的学区房涨幅真不错的，因为有公民同招和民办摇号政策，对公办学区房非常有利。如你所说18、19年上海的学区房，基本把过去的跌幅都吃回来了。我建议你如果你已经持有了学区房，那就没必要特意的把它卖掉，可以在持有一段时间，至少吃到这一波民办摇号的升幅，再卖，能不能撑到十年我也不好说，但至少未来几年没大问题。

提问：成哥你好，上海，单身，首套，预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，以后肯定会出手。或者是否有其他推荐？较好是两房谢谢。

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是:刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买；刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘；传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。具体更多推荐详见内部！

提问：成哥，前滩楼盘现在可以入吗?楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。9万多的单价,作为二套房的话首付七成,也只能入手47平米的小户型,因为有可能会对口华师附中,也是一个较大考虑因素。但是今年经济影响,也不知道是否现在是较佳时机?还是年底疫情明朗再看看?想问问,是否投资学区房会更保值?前滩新房小户型是否可以入?东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远,还是等其他楼盘的小户型?也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐?

回答:前滩,是近几年来,我最看好的上海升值性最强的三板块之一。其他两个板块,分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩,区位很好,整体规划开发,具有商务区的定位,功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。前滩整个区位,都很好。但细分小区,影响因素主要是距地铁站的距离,以及商业配套。东方惠礼，离地铁站800米,有点尴尬,步行得15分钟，不能算地铁房了;尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点,距地铁站1.2公里左右,就更不能算地铁房了;华唐名邸距地铁站400多米,这个距离步行可以。商业配套,主要集中于济阳路西侧,也即前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域,距商业最远。

东方惠礼可以参与认筹,具有投资价值。其他板块,如大虹桥,多数新盘,基本没什么限价,没有价差。比如,万科天空之城,区位很好,地铁边上,我很看好长线升值性。但当前没有价差。现在是时机，可以考虑上车东方惠礼。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

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