上海楼市:不考虑资金问题买房的话,黄浦区如何呢?

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提问：曾叔好！我是外地人嫁到上海的，我对上海其实不怎么了解，现在一家三代同堂，现在准备在上海再购置一套房，不考虑资金问题买房的话，老师觉得黄浦区如何呢？

回答：你好，黄浦区是上海老牌中心城市，位于上海市正中心，也是上海市政府所在地，第三产业十分发达。交通发达，路网通畅，在黄埔，开车出行和轨交出行都十分方便。 黄埔主要以金融发展为主，同时发展旅游等其他产业。商业建设方面十分完善，汇聚了许多先进商业中心。医疗方面，是全市医疗资源最先进的行政区之一，拥有众多知名三甲医院。教育方面，拥有2个先进的初中+小学双学区。分别为人民广场板块的曹光彪小学+格致初级中学和世博滨江板块的上外黄浦小学+大同初级中学的组合。区内另有蓬莱路二小、上海实验小学等优质公办小学。

也有不错的民办学校，民办立达、明珠初中跻身排名前列梯队，民办永昌为九年一贯制。体制外的康德外国语学校为十二年一贯制，成绩都不错。预算充足的话可以选择单价在12万以上，总价门槛在3000万以上的次新豪宅，黄埔是上海中心住宅的上限非常高，有大量高品质、好地段的大平层豪宅。当然单价9-12万不等，房子总价中位数在1500-2000万左右的高级公寓也是不错的选择。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔你好，看了用户的提问以及你的回复，很多时候提到老西门，都会建议老西门新苑，怎么看复兴珑御？

回答：你好，复兴珑御，地段较好，小区品质较高，周边配套成熟，交通便利，这种房子在市中心还是很少的，总体看是不错的。

提问：您好！曾叔，请教曾叔老师，做假流水一般是是1000元左右搞定吗？

回答：你好，流水有很多级别。 便宜简单的不要钱，复杂的几千几万也不一定肯定给你搞定。 流水1000块全搞定，只有没上手贷款的小白才相信。

提问：你好，曾叔，坐标广州，子弹300，一套面积比较小。天买小点还是番禺买大点？如何选择？具体推荐哪些盘？理财还没到期，4.5月出手晚不晚？请指点？

回答：你好，目前番禺也不算太贵，天河，黄埔起来很久了，海珠西的话上周拍地刺激，整个海珠都很振奋，下一波水自然流到番禺万博也很正常。目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的，就是韭菜。现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下 可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨，有赚头好过没有。买贵了，最多亏2年利息而已，就当作生意亏一点钱，但是反过来想用2年利息换一个赚大钱的可能，不值得吗？只有确确实实看到涨了很多了，那些事后诸葛亮才会冲进场顺着“地铁、次新、带花园社区”来买的话，就一定能跑赢大市。

提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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