上海中骏天誉小区千万豪宅陷“违建”门

来源：《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道

房主举报自己的房子是违建？是的，这样戏剧化的情节在上海发生了。

《中国经济周刊》记者近日接到上海购房者吴先生的投诉称，位于上海普陀区的中骏天誉家苑所谓的赠送面积系“违法建筑”。

成交价2000余万元的精装修房的“赠送”部分竟成了违建？购房者吴军将自家的“违建”举报了。他与邻居李舰一起实名举报了各自家里的“违建”并诉诸法律，要求退房并赔偿，上海市相关部门已经介入调查。

业主的担忧：我以后找谁说理去？

吴军向《中国经济周刊》记者反映，他于2017年11月支付房屋的首付款及相应款项约850万元，以女儿的名义购买了位于上海普陀区万泉路122弄的中骏天誉家苑小区的一套复式住宅，再贷款1260万元，每月需还贷6万多元。

“我们首付了约690多万元、车位95万元、契税等约850万元，银行贷款1260万元，原本约定现款买现房，付了定金才发现房屋屋顶以及3个卫生间严重漏水，空调铜管采用旧铜管且小段焊拼而成，每块大理石十几个沙眼。质量瑕疵数不胜数，并不符合现房销售条件。”吴军告诉记者。

在维修过程中，吴军从与维修工人的一次交流中得知，中骏销售人员隐瞒了“违章搭建”的事实。

2018年4月，吴军发现有城管在拆除该小区的多栋别墅围墙，部分被认为附有违法建筑的房屋其交易被冻结。这引起了他的警觉。

而后，吴军于2018年10月通过朋友拿到了所购房屋的原始规划图纸，“经过比对，才知道被房产商骗了：复式住宅的二楼装修好的卧室、卫生间以及衣帽间等竟是违规加盖的。连一楼的厨房也是开发商将阳台改造而来的。”

吴军告诉记者，中骏还要求他们签署《房屋改造声明》，并与上海华地建设工程有限公司签订《房屋改造施工协议》。“这严重违背了契约精神，涉嫌欺诈。因该小区几乎每套房屋都有无证建筑，其中的两栋共58套房屋被认定为附有违法建筑已被普陀区城管局冻结交易，我的房屋也有随时被冻结的风险。”

李舰也发现了类似的问题，并打算展开维权行动。

按照正常逻辑，开发商玩了个小聪明，制造了一个卖点，业主也白白多得了使用面积，看起来是一件“双赢”的事，为何“吴军们”还要举报自己家的房子？

吴军解释称：“现在还没最后收房，我还有主动权，如果今后我家被别人举报了，开发商会说是我自己认可收房了，执法部门肯定是找我处理，这些主要房间一旦被认定为违建，那我找谁说理去？”

吴军调出了原始图纸，自己标出了“违建”区域。

中骏天前员工爆料：多个项目都有违建？

中骏天誉小区为上海骏泰房地产开发有限公司建设，该公司注册地为上海市普陀区，法人代表为郑晓东，是上海中骏置业控股有限公司子公司。2017年6月，小区交付使用。

针对吴军的举报，上海普陀区万里街道办事处出具的“关于万泉路122弄中骏天誉小区涉嫌违法搭建的核查情况”显示：市民吴先生系中骏天誉小区26号1702室购房人，房型为复式房型。该购房人于2017年11月11日签订《上海市商品房预售合同》，合同面积为229.75㎡，其中套内面积175.38㎡，单价为8.5万元，总价1953万元。2018年1月23日，该购房人获得《中华人民共和国不动产权证书》，证书上表明该处产证面积为228.41㎡。

万里街道办事处的核查情况认定，吴先生的复式房屋存在无证建筑，面积约70㎡（现已委托专业第三方检测公司进行检测，实际面积以检测报告为准）。此部分无证建筑，购房人并未出资购买。

普陀区有关负责人表示，这些“无证建筑”目前还不能被认定为“违法建筑”，而要进一步认定是否属于违法建筑还需要第三方检测，城管及相关职能部门将进一步调查取证并依法处置。

而中骏天誉小区被认定为附有违法建筑已有58户。

普陀区城管执法局向58户业主开出的附有违法建筑的房屋认定书

中骏天誉别墅（编者注：中骏天誉家苑有多种套型，含联体别墅）的广告上写着买220平米送300平米至400平米。“公寓半赠送则半违建，全赠送全违建，”吴军说，“更夸张的是，要求高层业主放弃绿地使用权的条款也被写进了合同。”

为什么要这么做？

2018年8月，一则关于该小区“拆围墙”的报道有过这样的表述：开发商在整个项目审批通过，可以对外销售之后，又私自动了手脚，拆掉了公共绿地的绿篱重新设了围墙，圈成了别墅的私人庭院。开发商一边把“私家花园”作为“别墅”卖了高价，一边又在高层住户的卖房合同里加了一条“自愿放弃公共绿地使用权”的霸王条款。有业主的庭院面积达到700平方米，“私家花园”溢价480万元。

有业主告诉《中国经济周刊》记者，中骏前员工曾向他们透露，中骏的多个项目都有违建情况，“说白了，是打时间差，在拿地和交付之前，规划建设部门管；交付后是房管、城管部门管，这中间就有衔接空窗。那么，他们只要把这当中时间拖长一点，就能做些动作，面积‘变大’了，产生溢价。”

该员工还称，中骏在浙江、福建一带此类“套路”用的更多，退一步说，这样的方法业主也会得利、地产商也得利，如果双方关系还融洽，不会曝光出来，一起“钻了空子”。

《中国经济周刊》记者曾致电中骏天誉原销售部有关负责人，对方表示，目前国家不允许“买赠”的方式，现在中骏没有这样的项目了。

中骏天誉别墅底层围墙拆除后

律师：开发商违法成本低

上海劲力律师事务所高级合伙人高永峰律师告诉《中国经济周刊》记者，中骏天誉小区开发商对以赠送的面积方式，来推销自己的房地产项目，实际存在虚假宣传问题，违反了《广告法》，应该受到罚款甚至吊销营业执照等处罚。

高永峰认为，“关键还是执法力度、监管手段等不够给力，还没有真正触动开发商的利益。”

吴军对《中国经济周刊》记者说：开发商提出让他们撤销在城管的投诉，双方协议退房。但他们并不愿意撤销投诉。

年前，吴军他们与开发商协商退房的条件是，按银行贷款利率年化4.75%赔偿，外加一些补偿。“但如最后不能达成一致，只能正式起诉。”

据吴军提供的与中骏集团某高层的微信聊天记录显示，针对退房的赔偿金额，这位高层称“希望各退一步，尽快解决。”

针对吴军投诉的违建等诸多问题，记者多次拨打该高层手机以了解情况，但对方电话始终处于转至移动小秘书状态。

（应采访对象要求，文中吴军、李舰为化名）

合同第33页十二条与34页十三条；

购买人放弃对露台、花园的使用权无异议，且不作为构成解除合同的理由及购房合同无效之事由。还有十五条等均被质疑是霸王条款。