惨!内环内这个新盘开盘8个月只卖了11套,“地段论”不灵了?

血拼上海楼市 2019-11-22 12赞
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内环内也这么“不能打”这么回事?

在房地产界,“地段、地段还是地段”这个准则众所周知。

放眼上海,市中心内环内,每每有新盘面市,总能吸引市场广泛的目光。而寸土寸金的长宁,更是在2018年一整年新盘“0”供应

3月22日,长宁区今年排名前列新房项目——虹康昭晖苑低调开盘,推出114套住宅,建面约89-205㎡2-4房,均价12.5万元/㎡。

内环内少有地段本就拥有不可复制性的价值,再加上又是长宁断供14个月之久后的首批入市房源,这样的项目本身就自带话题,理应是“不愁卖”的。

然而,项目实际成交情况却大相径庭。从网上房地产查询发现,截至11月22日,开盘整整8个月,虹康昭晖苑竟然只卖了11套?!

(网上房地产截图)

久旱之下的甘霖,为什么却没人买账呢?上海的“地段论”不灵了吗?带着疑惑,小编亲赴案场一探究竟!

1

内环内不假

出行却不大方便

虹康昭晖苑位于上海内环内长宁区中山公园板块,南面是延安西路,北面是武夷路。

这样的黄金地段,交通自然是四通八达的。项目周边4条轨道交通线环绕,分别是2号线、3号线、4号线和11号线。

但是,项目距离最近的轨交站点都在1公里左右,小编实测靠两条腿走还是有点累的。

(项目区位示意图)

自驾方面,项目紧挨着延安西路高架,自驾出行到上海各处都很方便。

不过,少有的槽点是小区出入口的安西路过于狭窄,人车混行,只能容纳一辆车行驶,路面还不平整,有不少坑坑洼洼的地方。

小编在现场就目睹了车辆拥堵的场面,行人和车辆都得小心翼翼地擦身而过。

(小区出入口安西路实景图)

2

“老破小”环伺

周边体态荒凉

虹康昭晖苑是动迁房的土地改的商品房,周边“老破小”环伺,隔条马路就是老公房和个体户小店,周围电线密布,路上污水横流,城市界面非常一般。

(项目对面的老公房)

(项目对面的个体户)

(紧挨着项目的一幢老旧建筑)

(项目周围电线密布)

(项目周边道路上的污水)

商业方面,项目周边商业配套也不尽如人意,只有联华超市和一些沿街商铺,缺乏大型的商业体。

(联华超市和商业配套实景图)

教育方面,项目紧邻开元小学,走几步路就到,附近还有法华镇路第三小学,不过两所学校均不在长宁小学的排名前列梯队和第二梯队之列,师资力量没有太大的吸引力

(开元小学实景图)

(长宁区学校排名)

医院方面,项目附近有上海市皮肤病医院,上海电力医院,上海光华中西医结合医院,华山医院等。

(上海市皮肤病医院实景图)

想了解虹康昭晖苑更多详情的小伙伴可添加小狐微信:shfocus021,备注虹康~

3

项目品质尚可

但户型跟不上时代

产品方面,虹康昭晖苑共有两栋楼,一栋13层,一栋8层,均为一梯两户,均价12.5万/㎡,精装修。

建筑方面,项目采用现代简约的石材干挂外立面,看起来品质还是不错的,和周边破旧的建筑形成鲜明对比。

(虹康昭晖苑建筑外观)

据了解,项目绿化率35%,配有景观花园,还有一个欧式风格的观景亭。

(虹康昭晖苑小区景观)

户型方面,项目在售的主力户型为建面89-98㎡2房2厅1卫约120/138㎡3房2厅2卫以及205㎡4房2厅4卫,预计明年6月交付。

89-98㎡2房2厅1卫

120/138㎡3房2厅2卫

205㎡4房2厅4卫

如今,市面上90㎡3房已经是主流,而虹康昭晖苑97㎡仅设计成2房,显然跟不上时代的潮流,实用性不敢恭维。

据统计,虹康昭晖苑总价位在1200万+的2房,价格超越了上海94%的2房房源。试问,花1200多万只买个2房,谁能下得去这个手?

4

雪上加霜

周边竞品更实惠

虹康昭晖苑没能打动购房者的心,更要命的是,项目周边还有一个比它更实惠的新盘——中山学林苑,同属中山公园板块,在售160-200㎡新房,均价只要7.2万元/㎡

(两盘区位示意图)

据了解,中山学林苑并非传统新房拿地开发,而是整体收购整体装修,房龄较老。

不过算下来,同样是1200多万,在虹康昭晖苑只能买一套97㎡2房,在中山学林苑就能买一套160㎡3房

而且,中山学林苑对口愚园路排名前列小学,延安初中等排名前列梯队名校,学区一流。

中山学林苑的存在,或许也是虹康昭晖苑卖不动的原因之一。

 小结 

总体来说,虹康昭晖苑虽然位于内环内少有地段,但无论是轨交还是大型商业都离项目有点远,周边环绕的都是“老破小”,道路狭窄,城市界面非常一般。

尽管楼盘品质尚可,但动辄总价1200万+的2房,让人望而却步。再加上周边拥有一流学区的竞品中山学林苑均价只要7.2万元/㎡,无疑让虹康昭晖苑的销量雪上加霜。

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