惨!内环内这个新盘开盘8个月只卖了11套,“地段论”不灵了?

在房地产界，“地段、地段还是地段”这个准则众所周知。

放眼上海，市中心内环内，每每有新盘面市，总能吸引市场广泛的目光。而寸土寸金的长宁，更是在2018年一整年新盘“0”供应。

3月22日，长宁区今年排名前列新房项目——虹康昭晖苑低调开盘，推出114套住宅，建面约89-205㎡2-4房，均价12.5万元/㎡。

内环内少有地段本就拥有不可复制性的价值，再加上又是长宁断供14个月之久后的首批入市房源，这样的项目本身就自带话题，理应是“不愁卖”的。

然而，项目实际成交情况却大相径庭。从网上房地产查询发现，截至11月22日，开盘整整8个月，虹康昭晖苑竟然只卖了11套？！

（网上房地产截图）

久旱之下的甘霖，为什么却没人买账呢？上海的“地段论”不灵了吗？带着疑惑，小编亲赴案场一探究竟！

1

内环内不假

出行却不大方便

虹康昭晖苑位于上海内环内长宁区中山公园板块，南面是延安西路，北面是武夷路。

这样的黄金地段，交通自然是四通八达的。项目周边4条轨道交通线环绕，分别是2号线、3号线、4号线和11号线。

但是，项目距离最近的轨交站点都在1公里左右，小编实测靠两条腿走还是有点累的。

(项目区位示意图)

自驾方面，项目紧挨着延安西路高架，自驾出行到上海各处都很方便。

不过，少有的槽点是小区出入口的安西路过于狭窄，人车混行，只能容纳一辆车行驶，路面还不平整，有不少坑坑洼洼的地方。

小编在现场就目睹了车辆拥堵的场面，行人和车辆都得小心翼翼地擦身而过。

(小区出入口安西路实景图)

2

“老破小”环伺

周边体态荒凉

虹康昭晖苑是动迁房的土地改的商品房，周边“老破小”环伺，隔条马路就是老公房和个体户小店，周围电线密布，路上污水横流，城市界面非常一般。

（项目对面的老公房）

（项目对面的个体户）

（紧挨着项目的一幢老旧建筑）

（项目周围电线密布）

（项目周边道路上的污水）

商业方面，项目周边商业配套也不尽如人意，只有联华超市和一些沿街商铺，缺乏大型的商业体。

（联华超市和商业配套实景图）

教育方面，项目紧邻开元小学，走几步路就到，附近还有法华镇路第三小学，不过两所学校均不在长宁小学的排名前列梯队和第二梯队之列，师资力量没有太大的吸引力。

（开元小学实景图）

（长宁区学校排名）

医院方面，项目附近有上海市皮肤病医院，上海电力医院，上海光华中西医结合医院，华山医院等。

（上海市皮肤病医院实景图）

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3

项目品质尚可

但户型跟不上时代

产品方面，虹康昭晖苑共有两栋楼，一栋13层，一栋8层，均为一梯两户，均价12.5万/㎡，精装修。

建筑方面，项目采用现代简约的石材干挂外立面，看起来品质还是不错的，和周边破旧的建筑形成鲜明对比。

（虹康昭晖苑建筑外观）

据了解，项目绿化率35%，配有景观花园，还有一个欧式风格的观景亭。

（虹康昭晖苑小区景观）

户型方面，项目在售的主力户型为建面约89-98㎡2房2厅1卫、约120/138㎡3房2厅2卫以及约205㎡4房2厅4卫，预计明年6月交付。

89-98㎡2房2厅1卫

120/138㎡3房2厅2卫

205㎡4房2厅4卫

如今，市面上90㎡3房已经是主流，而虹康昭晖苑97㎡仅设计成2房，显然跟不上时代的潮流，实用性不敢恭维。

据统计，虹康昭晖苑总价位在1200万+的2房，价格超越了上海94%的2房房源。试问，花1200多万只买个2房，谁能下得去这个手？

4

雪上加霜

周边竞品更实惠

虹康昭晖苑没能打动购房者的心，更要命的是，项目周边还有一个比它更实惠的新盘——中山学林苑，同属中山公园板块，在售160-200㎡新房，均价只要7.2万元/㎡。

（两盘区位示意图）

据了解，中山学林苑并非传统新房拿地开发，而是整体收购整体装修，房龄较老。

不过算下来，同样是1200多万，在虹康昭晖苑只能买一套97㎡2房，在中山学林苑就能买一套160㎡3房。

而且，中山学林苑对口愚园路排名前列小学，延安初中等排名前列梯队名校，学区一流。

中山学林苑的存在，或许也是虹康昭晖苑卖不动的原因之一。

 小结 

总体来说，虹康昭晖苑虽然位于内环内少有地段，但无论是轨交还是大型商业都离项目有点远，周边环绕的都是“老破小”，道路狭窄，城市界面非常一般。

尽管楼盘品质尚可，但动辄总价1200万+的2房，让人望而却步。再加上周边拥有一流学区的竞品中山学林苑均价只要7.2万元/㎡，无疑让虹康昭晖苑的销量雪上加霜。

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