较新宝山9大板块解读+新房介绍!

来源：买房行家

之前介绍了青浦板块、浦东临港板块、金山板块，就有朋友在后台问能不能说说宝山板块。

正好，最近在陪朋友看房子，工作在静安寺商圈，沿着7号线看下来，发现宝山板块很有必要深入了解一下，今天我们就一起来看看。

宝山

北上海即将发力！

宝山区位图

宝山跨度比较大，南边与普陀，静安接壤，东边紧邻杨浦和虹口，过个黄浦江还能去浦东高桥，最北隔江是崇明和太仓，西边挨着嘉定。

其中，有三分之一在外环以内，甚至有一小块在中环内，属于现在或者将来的市区；三分之一在外郊环，属于主城片区，三分之一在郊环外。

2015年闸北静安撤二建一，直接拉开北上海追赶序幕，宝山正式与市中心接壤。

宝山距市区的直线距离较近，最远的罗泾离人广40公里左右，一直都是上海北区客户置业的热门之地，置业优势十分显著。

 交通便捷 

宝山拥有1、3、7号地铁线路，同时在建15、18两条地铁，建成后区内将拥有5条轨交线。

宝山交通示意图

其中15号与7号换乘，18二期将与1号线在通河新村换乘。

自驾方面，有逸仙高架、共和新路、江扬路和沪太路四条南北主干道。不过，路上会有一些大卡车和货车，扬尘比较多。

 商业配套 

大型商圈不多，且主要集中在共康宝山万达附近、大华和罗店，其他板块生活配套较多依赖沿街商铺购物。

宝山万达示意图

不过宝山紧邻新静安，可享受大宁商圈的商业配套，同时地铁直达静安寺、人民广场等繁华核心，直达高端商圈。

大宁商圈示意图

 教育配套 

宝山在郊区里面应该算大的，但并没有很多有名的小学和中学，大多数都是普通学校，教育水平较为平均。

不过，行知外国语学校是宝山目前少有的国际学校，今年9月开始首次招生。

此外，罗店有约3.5-5万平方米国际双语学校——上海外国语大学附属北郊双语学校，是一个九年一贯制公立学校，据说板块内很多业主都是冲着这个学校去买房的。

示意图

 医疗配套 

区域内有：上海交通大学医学院附属第三人民医院(原宝钢医院) 、上海市宝山区中心医院、上海市排名前列人民医院宝山分院(原吴淞中心医院) 、复旦大学附属华山医院宝山分院、上海海空医院等医疗资源，可满足日常医疗需求。

示意图

另外规划中的大型医疗中心，也将为区域内居民的健康保驾护航。

 产业发展 

宝山少有劣势就是上海以北经济不如西南发达，虹吸效应弱，再加上北上海滚地龙形象根生地固，辐射面广，导致发展相对西南方向落后。

这几年仔细观察上海其实很多大型规划全部落在北上海，其中，落在宝山的定位标签就有：北郊产业园，机器人产业，3D打印，滨江游轮产业，第五代国际社区。

同时，前段时间，大场机场正式搬迁（👈点击回顾详情）的消息一出，宝山再次登顶楼市热议榜。加之中环北扩的规划，届时宝山中环内区域又将扩大，还有奥运场馆战略预留地......

如果这些规划全都落地实现，宝山将势不可挡！

 房价动态 

宝山二手房房价从去年下半年开始，也是下跌的很厉害，目前平均均价在4.1~4.2万元/平，应该在上海来说属于中等的。

年初1月16日，宝山罗店拍出了2019年首块住宅用地，被上海中建八局投资发展有限公司以0溢价拍下。总价16.5034亿元，楼板价仅约12165元/㎡。

不过，宝山区域跨度较大，不同板块的房价差得还是蛮大的。下面来看一下宝山各板块的情况，以及板块内的新房项目。

大华板块

最接近市中心的板块，区位优势不言而喻

大华板块是宝山区最接近市中心的板块，也是少有位于中环的板块，区位的优势不言而喻。

作为较早开发的板块，大华发展成熟，各项生活设施完善，区域内二手房充裕，是购房者值得关注的重点区域。

可以说，这是典型的由人口住宅带动周边配套、进而发展成熟的区域。

商业配套

大华板块的商业配套已经十分成熟，从早期的以新沪路九百购物中心为核心的一些比较老式的设施，以及近几年逐渐发展成熟的大华虎城商业中心，都为生活在周边的居民及时提供了日常所需。

大华虎城商业中心，从北到南包括澳洲广场、乐购永乐、万得城、巴黎春天等四个组团，其间包括各类餐饮、KTV、品牌店以及休闲场所，十分热闹。

同时，大华板块紧邻新静安，也可享受到大宁商圈的丰富配套。

交通出行

交通出行依赖地铁7号线和中环高架，自驾出行高峰时段中环较为拥堵。

轨交7号线在板块内设有3站，链接静安、徐汇等区，同时在建的15号线也会在区域内设站，未来双轨出行，将会更加方便快捷。

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教育资源

教育方面，从幼儿园到中学基本全覆盖，有行知实验幼儿园、行知小学、大华中学等，师资配备较强。

不足之处在于医疗资源较弱，自驾道路较为拥堵。

板块新房

去年开盘一次性推出所有房源的大华碧云天，销售均价5万多/平，现已全部售罄，整个大华板块的房子目前只有二手房。

南大、上大板块

轨交便利＋教育氛围浓郁

上大板块是以上海大学宝山校区而形成的一个板块概念，实际属于大场镇，这个板块概念被大家认可度很高。

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更因为属于中外环间、轨交、学校等因素，成为很多人置业考虑的首先之地。

不久前，大场机场正式搬迁的消息一出，再次燃起这一板块的热度。此前最火热的当属“大场三兄弟”，随着保利和招商的两个项目相继售罄，板块内仅剩开盘最晚的滨江公园壹号还有新房源。

支撑这一板块房价的主要还是学校和交通。

以上大为中心辐射出丰富的教育资源。

如徐悲鸿艺术幼儿园、锦秋学校、大场中学、上大附中、上大附中实验小学、大华新城学校、上海大学附属学校、上师大经纬实验学校、上大附中实验学校、行知外国语学校等等。

其中，行知外国语学校是宝山目前少有的国际学校，今年9月开始首次招生。是宝山引进市里一些优质品牌的学校、国际化品牌学校计划的产物。

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为宝山区教育局直属九年一贯制公办学校，招收一年级到六年级适龄学生入学就读，以英语为排名前列外语。行知外国语学校的进驻是对宝山优质学校资源的有力补充。

此外，在上海大学南边的南大板块，总共规划有17所学校，其中幼儿园10所，小学4所（包括一所九年一贯制学校），初中4所（包括一所九年一贯制学校），高中2所。

学校的结构和数字的配比完全是可以满足这一块地区的教育需求的，自成体系，不需要到板块外求学。

轨交7号线拉近了该板块与市区的距离。

7号线在板块内设有南陈路、上海大学站和祁华路站3个站点，尤其是2014年增开的祁华路站带动了上海大学板块北部的活力。

滨江公园壹号项目距祁华路站仅1公里。

15号线是一条在建中的轨交线路，计划2021上半年开通。板块设置的锦秋路站，锦秋路站与7号大学上海大学站2号口相隔约600米，如果不愿意步行的话，可以在顾村公园站可以实现与轨交7号线换乘。

如果轨交15号线开通、不断丰富的学校资源和规划中的配套都落地成熟之后，这一区域将是质变的飞跃。

板块新房

滨江公园壹号

销售均价：公寓5.5-5.8万元/平，叠墅待定；

交付时间：预计公寓6月底，叠墅12月底；

在售房源：仅剩少量高层公寓清盘在售；

即将推出：叠墅丨建面约120-190平，预计5月入市

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顾村板块

顾村公园+外环双轨加持

板块热度颇高的顾村板块有三大标签：

“

便宜+好住+潜力

”

先说价格

以人民广场为中心，相较于等同距离的上海等环线区域是这样的：

示意图

嘉定江桥5万

闵行莘庄7万

浦东周浦5.8万

浦东唐镇6万

顾村板块均价4万！

而且环线外、距离人民广场更远的徐泾、泗泾、九亭等地房价均超过4万。

顾村毫无疑问，成为上海特别的房价洼地。

其次，在交通出行方面

7号线在板块内设有顾村公园、刘行、潘广路3个站点，可快速抵达静安、普陀、徐汇等核心地段。

规划中的15号线首站即为顾村公园站，途经宝山、普陀、长宁、徐汇及闵行5个行政区，双轨加持的顾村板块，未来出行将有更加便捷。

轨交15号线运行示意图

同时，部分区域居民还可以通过公交换乘及骑行的方式，搭乘1号线和18号线（在建）临近站点。

再者，商业配套完善。

地铁7号线顾村公园站出站就是综合商场－－正大乐城；刘行站地铁上盖商业综合体－－龙湖北城天街的出现，更进一步完善了顾村板块的大型商圈。

目前两个大型商业综合体已十分丰富完善，可满足板块内居民的多重需求。

以及，生态宜居性。

每年开春樱花季，顾村公园作为踏青的热门之选，都吸引了大批市民前来赏花游玩。

顾村公园实景图

顾村公园是上海较大的郊野公园，相当于三个世纪公园大小，板块内生态宜居性毋庸置疑。

板块新房

板块热度极高，但已很久没有新房入市。“出地即王”的2016年这里连出了两块“地王”，这两个“地王盘”－央玺、信达泰禾上城院子也将预计近期入市，届时，顾村板块的房价即将重新定位。

央玺

即将推出：80-110平高层住宅

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信达泰禾上城院子

推出产品：排名前列批将推出高层住宅

罗店板块

生态宜居＋产业发力

罗店板块内有上海第二大人工湖—美兰湖，景色怡人，是沪上婚纱照拍摄圣地。

美兰湖区域，现在被定位为以别墅为主的北欧风情高端国际社区。约一半区域规划为高尔夫生态区域，品牌开发商持续涌入，更有外资品牌房企永泰亚洲进军此地。

随着高端人群的入住，基于高端国际社区的定位、板块内的醇熟配套，上海美兰湖富人区的称号指日可待！

美罗湖航拍图

产业近期也开始发力，产业升级涉及沿轨交七号线发展带的0.07平方公里国家集成电路IC产业园、0.2平方公里的中集智城、占地2.39平方公里的罗店工业园区三大地块。

纵观2018年的土地市场成交情况，宝山2018年土地成交全市排名前列，纯住宅土地占89%，其中近四成（39%）都集中在罗店板块。

原因就在于——北郊未来产业园。

毗邻罗泾的上海北郊未来产业园，以浦东金桥碧云社区为蓝本进行建设，产业、商业、教育等都有很大的想象空间。

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交通上

连接宝山区的S7沪崇高速公路对加快长三角一体化发展、带动宝山区的区域加速发展有举足轻重的意义。

区域交通的完善也将助力留住企业及人才，政府正积极推进罗罗线、沪宜高速（S16公路）、沪太路快速路等省省对接道路、沪通铁路（二期）、S7（三期）等规划实施。

商业配套

北郊未来产业园本身配有约36万平方米future office park内商业街区、无人超市。

教育医疗资源

约3.5-5万平方米国际双语学校——上海外国语大学附属北郊双语学校，是一个九年一贯制公立学校。

距离万科启宸、招商主城都只有900米左右，很多来买房的客户都是冲着这个学校。

约1-1.5万平方米医疗中心、约2.8万平方米文化体育中心都在规划中。

板块新房

云麓之城

产品均价：390万元/套起

在售房源：建面约105㎡上叠、约122㎡中叠以及约124㎡下叠，毛坯交付

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万科启宸

产品均价：3.8万元/平

在售房源：75㎡-118㎡住宅，叠加

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招商主城

产品均价：产品均价 3.96万元/平，其中公寓约3.7～3.8万元/平，别墅4.2万元/平左右

在售房源：125㎡中叠，85㎡，95㎡和97㎡高层公寓

加推房源：主力户型为97㎡3房，以及109-130㎡叠加别墅

先进华润玲珑悦府

产品均价：周边均价 37333元/平

加推房源：主6层叠加别墅及8层洋房，叠加约120㎡，洋房约90㎡

加推时间：预计2019年9月1日加推

罗泾板块

定位刚需，自驾便捷

罗泾板块定位刚需，与市区直线距离30公里，距离7号线美兰湖地铁站4.3公里。

自驾方便，潘泾路、蕴川公路、沪太公路等公路可以连通南大板块和南北高架路等重要生活圈和高架，未来还有沪通铁路正在规划中。

根据宝山区十三五规划（2016-2020），罗泾北郊未来产业园的建设将会发挥金桥股份在推进“产城融合”方面的成功经验。

在园区内按照规划建设居住、人才公寓、教育、医疗、文化、休闲等生活配套设施，打造碧云北郊社区，把工业园区建设为以产业为主、产城融合的产业新城区。

板块新房

产业的发展将给这个地方引入越来越足的人气。如今，已有多家实力开发商入驻，5年内将有多个在售项目交房入住。

共康板块

配套成熟完善的成熟居住区

共康板块是宝山发展较早的板块之一，早期凭借着1号线一期北延伸，板块迅速发展。

板块内以刚需置换为成交主力，由于早先市中心的动迁需求，部分居民是从黄浦、虹口等老城区置换过来的。因此共康板块属于上海成型较早，设施配套建设也较完善的居住板块之一。

板块配套成熟

宝山万达广场紧邻地铁1号线，距共康路地铁站步行约5分钟，可满足周边居民多样化的生活需求。

同时，板块内沿街各式中小店铺都很齐全，生活极为便利。

交通便捷

地铁1号线在板块内设有2个站点：共康路站和通河新村站，距离人民广场仅10站路。

在线中的轨交18号线，也将在通河新村设站，届时不仅出行更便捷，更将为板块发展提升势能。

板块新房

板块内目前没有新房，不过板块发展已较为成熟，宜居性高，区域内二手房可以考虑。

地铁1号线各站点房价

1号线是上海排名前列条轨交线，贯穿着上海人口最密集的地区，从南上海到北上海，从莘庄到宝山，各站点的配套发展得当，1号线各站点的房价也不便宜。

示意图

而如果说1号线哪里价格较低，那应该就是最北侧的站点，宝山蕰川公路上的宝安公路、友谊西路和富锦路了，这里属于杨行和月浦板块。

杨行板块

北上海交通枢纽+宜居之城

车水马龙的蕰川公路显示了杨行的生机与活力，寂静的友谊西路、杨泰路彰显着杨行的青春与发展；道路干净整齐，树木枝叶繁茂，一栋栋高耸的欧式建筑排列整齐……

杨行最初被定位为沪上知名的工业园区，充斥着钢铁、集卡、厂房和大烟囱。

示意图

步入21世纪后，杨行迎来了发展的契机。

特别是2008年后，杨行板块兴建了大量住宅小区，万科、绿的、中粮等开发商先后进入，来自杨浦、月浦、共康、通河、月浦的上海人和非沪籍人士涌入到杨行。

商业配套渐成规模

北上海购物中心、泰富商业广场、世纪国际广场、翼生活广场相继建成，弥补了板块内配套的不足。

杨行板块商业多聚集在水产路、杨泰路一带，整体呈现南密北疏的格局。

宜居之城

政府对杨行的投入逐渐加大；白沙公园、杨泰绿地的兴建将弥补板块内大型休闲绿地的不足，进一步改善杨行的生态环境，使其转变为“宜居之城”。

上海交通北枢纽

根据规划，杨行将成为上海轨道交通北枢纽，通车的1号线穿板块而过，未来的19号线将连通闵行春申与宝山杨行，21号线起自杨行枢纽，终至沪东铁路东站枢纽，连通上海自贸区的各重要片区。

同时，杨行枢纽也是上海高铁北站的重要站点，是沪通铁路、沪汉蓉高铁、江苏沿江城际铁路的始发站，是上海对接“一带一路”的总枢纽，连接了长江经济带。

板块新房

规划利好众多的杨行，其楼市一直不温不火，不紧不慢，不是最抢眼的那一个。

已于3月27日开盘的招商海德红墅林，加推76套叠加，现已售罄。至此，板块内暂无新房源。

月浦板块

钢铁之城，刚需的“宠儿”

月浦，与杨行仅一街之隔，但交通便利度远不及杨行，距离1号线富锦路仍有一段距离，自驾前往市中心需耗费1个小时左右。

商业配套星星点点，只有世纪联华、吉买盛是较知名的生活广场。

根据城市规划，杨行将被打造成“北上海枢纽中心”和“宜居之城”。而月浦，它似乎并没有那么幸运。无论是地铁的建设，还是新城的打造，没有一个是针对月浦的。

月浦值得称道的也只有房价了。

从2011年起，曾有传言称宝钢将撤离上海，到2012年这一传言成真（部分产业搬离），月浦的房价进入快车道，呈现透支性上涨，达到1.1万/平。

当时，宝华、中冶等开发商进驻月浦，主打刚需产品，吸引了北上海居民的注意。那些住在闸北、虹口的老年人特地坐上购房车，浩浩荡荡地来此购房，在郊区买上一套用于养老，以前居住的房子则留给子女。

而买在这里，更多的是月浦板块以宝钢、宝冶为背景的企业职工，以及外区受价格挤压的刚需客，投资客很少。

示意图

当闸北并入静安后，宝山的房价扶摇直上；从临近市中心的彭浦、通河、共康、共富到杨行、顾村，依次进入人们的视野。

自2015年下半年起，月浦逐渐成为刚需的“新宠”。当时，板块内热门楼盘的均价在15000-16000元/平，相较于顾村21000元/平的均价，着实便宜了不少。

时至今日，月浦板块挂牌均价为3.1万/平，仅次于未通地铁的罗泾（挂牌均价2.7万/平），而顾村均价已达到4.2万/平，美兰湖所在罗店板块也接近3.8万/平。

根据规划，到2025年，上海宝钢生产线要全部停工。随着宝钢的陆续撤离，月浦一带将有更多的土地供应，整体生态环境得以改善，板块价值将得到提升。

如果月浦未来有地铁开通，那么，它会不会成为第二个罗店或顾村呢？

板块新房

板块已经多年未有新房入市，因此房价也长期处于低位。

淞宝板块

处宝山之心＋大型湿地森林资源

淞宝板块，宝山的主城区，板块毗邻长江入海口，将来定位游轮码头。助力吴淞城市副中心建设。宝山区政府、宝山交易中心都在淞宝板块内，比邻杨行板块，与崇明划长江而遥相呼应。

交通出行

地铁3号线在区域内设有4个站点：有淞滨路站、水产路站、宝杨路站、友谊路站；

公交车952B一站直达市中心，另有多条线路，主要途经杨浦区、虹口区、徐汇区；

驾车出行5分钟即可到达绕城高速，外环高架，逸仙路高架。

无论驾车或是乘坐公交、地铁，都十分便利。

商业配套

板块的牡丹江路一直有号称宝山的“南京路”之名，牡丹江路从南到北依次有星月广场，诺亚新天地，安信广场，宝乐汇，北翼商业街、黄金广场、以及即将开业的宝山宝龙广场，吃喝玩乐一应俱全，商业配套十分成熟。

淞宝板块同时有很多优秀的教育资源，例如：上海七色花幼儿园、小蝌蚪幼儿园、小主人幼儿园，一中心小学，实验小学，广育小学，实验学校，淞宜中学，市重点高中行知高中，吴淞中学等校区，都是比较优秀的教育良校。

板块的医疗配套也是十分健全的，有上海市第三人民医院（大型三级综合医院），还有上海市排名前列人民医院（二级甲等），加上宝山中心医院、有7、8个社区卫生服务中心，居民的身体健康也可以得到很好保障。

板块内还有2.8万平方米的宝山体育中心，以及占地53.46公顷的吴淞炮台湾湿地公园、淞沪抗战纪念馆。

炮台湾湿地公园实景图

板块内成熟的社区环境、便捷的交通，可以说非常适合刚需置业。

板块新房

板块内新房仅有上海长滩。

上海长滩

产品均价：55000元/㎡ 

在售产品：约117㎡、160㎡户型和少量建面约86㎡、260㎡户型

较新动态：预计今年中旬将加推三期房源

高境淞南板块

配套成熟＋交通便利，改善之选

高境淞南板块处在地铁三号线北延伸段的辐射范围，是宝山区重点发展的居住区之一。

淞南版块内位居新江湾城北部的宝山滨江段（即上港十区“军工路码头”），区位更胜新江湾，未来新造住宅价格需要极大的想象空间。

配套及交通便利，是该板块吸引改善型购房者的一大要素。

商业配套

作为一个老公房聚集的区域，板块经多年发展，生活配套已十分完善。目前大型卖场主要有永乐家电、易初莲花及沃尔玛等，中等规模的超市有华联、联华等。

教育医疗

同时教育、医疗配套比较齐全。高境镇靠近杨浦大学城，有复旦大学、上海财经大学等知名院校，还有市重点中学如复兴高级中学、同济实验学校，以及上海交大附中、长江第2中学、高境三中等，初级教育则有江湾中心小学等。

医疗方面，目前主要依赖淞南地段医院，不过江湾医院、凉城医院和安泰医院都可短时间内到达。同时，距离著名的二军大附属长海医院也不远。

交通出行

地铁3号线在板块内设有5个站点，数量多因此各个主要社区居民步行前往地铁站都十分方便。

板块内道路设施完善，东有逸仙路高架，西有江杨南路、共和新路高架，自驾出行便捷。

美中不足的就是路上常有集装箱货车开过，驾驶体验度不高。

生态宜居

板块内还有一个绿化率极高的淞南公园。

淞南公园实景图

板块新房

无新房在售，区域内主要为90年代初期的动迁房以及近年开发的次新商品房。

上海的中心还是在人广外滩、对面陆家嘴，到市中心的距离还是考量地段区域的重要指标。作为毗邻新静安的大宝山就是这样一个离市中心最近的、还未参加高考的优等生，个人比较看好北上海的未来发展。

以上，就是宝山各个板块的分析介绍，以及新房项目。即将发力的北上海，将加速腾飞、追上之前那么多年落下的差距！感兴趣的朋友可识别下方二维码进入行家买房交流群，了解更多项目动态。