城市突围,决胜更新 |第五届地新引力峰会城市更新论坛现场直击

聚焦城市更新

把握“现象级风口”

随着国家经济结构的继续调整和优化，房地产多元化的发展已经成为当今房地产行业的重要主题和深度共识，正在走向新十字路口，而城市更新则是多元化业务中毋庸置疑的一大热门分支。

纵观全球城市和产业发展历史，城市更新是产业升级和城市进化的必由之路，具备前瞻性的企业早在多年前就已开始率先布局。而到了今天，2021年3月12日发布的“十四五”规划纲要中明确提出要实施城市更新行动，提升城镇化发展质量，更是为城市更新这一垂直领域带来重大利好。以上海为例，刚刚成立的800亿元城市更新基金，不仅预示着上海城市更新进入全新阶段，也进一步明示了政策层面对于推动城市更新实施的决心和力度。

而与此同时，城市更新因其主体复杂、涉及领域广泛、程序繁冗等诸多难点，项目难度与以往增量市场的单幅地块开发不可同日而语。无论是对于已经入场的头部企业，还是即将入场的后来者，城市更新都提出了更高的综合要求。

在这样的契机下，第五届地新引力峰会首次增设了城市更新分论坛，邀请领域内的政府部门领导、企业领袖及行业专家，聚焦城市更新细分赛道，把握时代风口，共同探索城市更新历史机遇和价值点。

6月10日上午，城市更新分论坛正式开启。易居企业集团CEO丁祖昱，克而瑞执行总裁刘文超，上海城市更新公司总经理李鸿忠，克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏，远洋集团总裁事务中心负责人胡英勇，高和资本产品创新总监、高和更新CEO王柯翔，AECOM亚洲区高级副总裁、中国区战略与发展负责人、中国区城市策略咨询负责人刘泓志等出席论坛。其中，易居企业集团CEO丁祖昱为论坛致辞，多位特邀嘉宾发表主旨演讲，分别从政策及行业背景角度解析中国城市更新发展机遇，发布较新研究成果，同时分享优秀项目案例与实践经验，共探行业发展前景。

城市更新白皮书发布

探索城市更新新内核

作为论坛的重要内容之一，克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏在论坛现场发布了《城市更新白皮书》，分享并详细解读了克而瑞在城市更新领域的大量研究案例和较新研究成果。

王方敏表示，“非新无以为进，非旧无以为守”。今天的城市更新不再是简单粗放的拆除、改建、重建，而是探讨城市可持续化发展，是城市未来功能重新定义以及传承保护城市文脉的融合碰撞。从单一功能到复合化功能，“有机”的更新是对于城市较大的尊重。

她指出，从城市体系化搭建的速度可以清晰看到行业内的三个梯队：已设立城市更新相关职能机构，已把城市更新列入未来的发展规定，和已有城市更新的项目在推进。

而不同城市特色也有差异。以上海为代表的一线城市，城市更新发展已经到了从量到质的4.0阶段，更强调智能化和可持续化，重点关注产业的引导迁移、历史文化建筑的保护和再利用。未来城市的经济竞争力将通过多元化的城市更新变得更强。

对于城市更新，政府牵头，开发、资本、运营协同参与，缺一不可。城市土地新增供应减少，而城市核心位置有相当规模体量的存量更新在上升，可以填补企业未来在项目储备端的缺口。目前TOP50房企已有62%布局了城市更新，而集团战略的关注度会正向推进城市更新项目的发展，有一些企业现阶段已成立了城市更新公司。

与此同时，城市更新开发过程中在战略设计阶段、融资阶段、开发运营阶段都会有核心的问题和难点出现。从前端政府出地到投资人介入到整体的设计开发，到物业管理、资本退出，每一个环节的边界性越来越清晰，共融合作的环境越来越优化。

伴随着白皮书的发布，王方敏同时发布了克而瑞城市更新测评体系。克而瑞将城市更新分为五大类型：片区开发、城市TOD、城市商务升级、商业焕活、产业升级。而在测评体系上，克而瑞将城市更新分为四大核心模块和20个核心指标，也是希望未来能够协助政府端及投资人端，形成相对统一的语言环境和标准。

以此为开端，借助克而瑞的大数据优势，克而瑞城市更新研究中心也正在搭建城市更新大数据服务体系，致力于用数字力服务于城市更新发展中的所有参与者，在城市发展和行业生长的新机遇下，推动城市更新行业形成更新、更美、更有吸引力的生态，创造城市更美好的未来。

论坛最后，在数百位行业精英见证下，易居企业集团CEO丁祖昱，携手克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏，共同为克而瑞城市更新研究中心举行揭幕仪式，象征着克而瑞在城市更新研究上的新征程和进阶式再发力。揭幕仪式的完成也为本次城市更新论坛写下完满句号。

干货分享

易居企业集团CEO  丁祖昱

中国住宅存量很快将达到400亿平方米，未来每年有5亿-8亿平方米的存量等待更新，很快会变成十万亿级市场，而今天一年房地产总销售面积为17亿平方米。毫无疑问，城市更新是未来较大的发展空间。

也许没有一条适合于全国所有城市的城市更新之路，但每个城市都会有适合自己的较佳方案，需要每一位参与主体的共同努力，把这道题越做越好。

克而瑞城市更新研究中心总经理  王方敏

今天的城市更新是探讨城市可持续化发展的课题，开发的落位点是追求城市的适应性、智能化和可持续性，未来使城市的经济竞争力通过我们多元化的有机更新变得更强。

▎从城市体系化搭建的速度可以清晰看到三个梯队，已设立城市更新相关职能机构、已把城市更新列入未来的发展规定，已经有城市更新的项目在推进。

▎以上海为代表的一线城市，城市更新发展已经到了从量到质的4.0阶段，更强调智能化和可持续化，重点关注产业的引导迁移、历史文化建筑的保护和再利用。

▎TOP50房企已有62%布局了城市更新，集团战略的关注度会正向推进城市更新项目的发展，有一些企业现阶段已成立了城市更新公司。

▎从前端政府出地到投资人介入到整体的设计开发，到物业管理、资本退出，每一个环节的边界性越来越清晰，共融合作的环境越来越优化。

远洋集团总裁事务中心负责人  胡英勇

城市更新实际上是针对城市的一场供给侧改革，是一项以人为中心的对城市可持续发展的行动。

▎远洋集团所做的城市更新主要包括三类业务：拆除重建、社区焕新和存量盘活。而针对复合型业态，更多会将以上三种形式结合起来，有些还会涉及对文物保护和共建改造的要求。

▎过去20几年，远洋已经实践了很多城市更新项目，未来也会持续加大在城市更新领域的投入和布局，帮助城市重塑文化肌理，焕新活力。

▎针对城市更新必须要解决的资金问题，远洋成立了两支基金，一支更多是投资一线和强二线的办公商业项目，另一支则是基于粤港澳大湾区城市更新的特点，重点投资该区域城市更新的项目。

高和资本产品创新总监、高和更新CEO  王柯翔

检验城市可不可持续更重要的标准就是“人”，能不能招人、留人。不管是宏观的人口还是微观的人才，对于人的核心要义是检验城市更新产品的少有标准。以人民的名义树立一个城市的产品价值观，以人民的名义实施城市更新行动。

▎政府和开发企业是主动型玩家。市民虽然是被动型玩家，却是最终的裁判员。政府诉求收支正向、产城升级；企业投资回报、转型升级；而对于市民来说诉求很简单，就是民生改善、消费升级。

▎城市更新的产品结构：以产品思维重构城市场景，以资管能力承载城市内容，以金融创新放大更新势能，以地产科技赋能城市未来。

▎城市更新能从0到1，而要从1到10，无法简单复制。但有4个模块是可复制且必须复制的：文化传承、功能发展、产业升级、民生改善。

AECOM亚洲区高级副总裁  刘泓志

城市设计的核心，是要满足公共服务供需的生态系统。而城市更新则是把利益持续做大与重新分配的过程，是盘活城市进行空间生产的能力，核心是一种机制设计。

▎以城市空间的3种维度建构城市服务能力，物质空间代表环境能力，数字空间代表技术能力，社会空间代表人文能力。

▎资源要素流动促进城市更新发展。从土地经济的资源导向，供地模式改变空间发展逻辑；到空间经济的产品导向，运营模式改变空间产品逻辑；到数字经济的场景导向，供需模式改变空间生产逻辑。

▎以设计创新整合科技创新与市场创新的城市空间设计模式，过程是从空间的资产化，到资产数字化+数字资产化，最后是数字资产的空间化。