近期楼市感想

上海的楼市基础是十分坚实的。很多不了解上海的朋友一开始都会很惊讶，怎么上千万的房子像买白菜？其实一切都源于置换，很少有人直接取出现金去买。你家90年代分的工人新村，现在可以卖400万，贷款200万买600万的，置换链条一个套一个，最底层的基础大约是最破的200万左右老破小。

我单位16年进来落户的外地小朋友（新进90%是外地的），至今刚好一年。每年新进小几十个人，岁岁年年总相似，一半以上都是一年内就买好了房子。今年目前的战况是全款650万一套，按揭300-500十来套，按揭600万两套。贷款的大约都贷了40%左右，杠杆很低。买的种类每年都差不多，主要集中于中环内老破小老破中，家庭条件好点的就外环内商品房90-100平。

另外，新进的小朋友明显越来越富了，明显感觉出来，家长1:1给生活费，意思就是你拿多少工资，我再补贴你多少。如果是浙江温州，苏州昆山，南通等比较近的，很多人家里早年就买好了上海的房子。现在基本上是6个人，一起养1-2套房子。

我觉得高铁通的更多，需求只会更好，1个小时宁杭，未来3个小时贯穿苏北浙南。几十年的红利，在民间积蓄很充沛的，相对比例很低，特别数量很大。

拿江苏来说，苏北苏中市中心的门面房10几万一平的的一大把，并且一手商铺卖的还不错，这个价钱基本上可以买到上海中环内地铁附近的商铺，而苏南就更贵更富了。从商铺的租金可以看出点东西的，外地消费也不低，和上海差不多。

外地中等层次的收入水平也很高的，没有大家想象的这么低。三四线的房子（gdp前100内，有高铁）也很好卖，去年全国都好的行情，基本可以在1-2个月就收到全款，外地的银行求着你贷款的，秒批，放款额度也多。什么想卖掉上海一套老破小去三四线市区买个好位置的別野的想法纯属痴人说梦，都不便宜了。每年一二三线板块轮动后，我觉得各地的房价比例都挺合理。

每年毕业季，都会接到几个来自外地的亲戚朋友问关于上海就业等等相关的情况。今年的几个，一个是南京本地的，家里3套房子，可以卖掉1套公寓，轻松首付个700万的房子。

还有个家里卖窗帘的个体户，存了300万现金，女儿考到青浦财政局了，那边房价很低，婚前可以买好，以后想办法往徐泾这种靠近市区的地方调调挺好的。

还有两个南大毕业的，进了德勤和pwc，家里可能条件差点，两个人合租个徐家汇老破小，5000一个月，这种我相信也是可以慢慢扎根的，从最小的开始。

很残酷也很美好，总是有这么些人会来，离到头还很远。最近私信我置换的都非常保守，家里老人分的3、4套动迁房在收租，自己还不敢拿4、5百万的自住房换个大几百万的房子，大概都是这些。

以后上海就是金融、房地产、消费服务业、高新科技的聚集地，良性循环。

最后提醒一下，北京已经执行拍卖房限购。

等热门一手房开盘的，我预计近期贵点的楼盘大概率不会开。

特别热门的楼盘，有可能是公证处用经适房的摇号系统摇号，付了茶水费也不见得能买到。