市场回顾:2018新房成交均价同比上涨11%,供大于求

辞旧迎新，2019年楼市怎么走，成为了大家非常关心的一个话题。从2018年的市场来看，楼市降温明显：数据显示，2018年全年新房供应总计828.4万方，成交647.5万方，这是近四年来排名前列次，供应面积大于成交面积，去年疲软的成交似乎已经为今年定调。价格方面，2018年全市新房成交均价约为53186元/平，同比上涨11.1%，自2006年以来连涨13年，但涨幅明显放缓，2019年房价仍将以稳为主。(数据来源：中原地产)

2018全年房价地图

全年实开242盘 供应放量 

整个2018年，房企呈现出了非常积极的入市意愿，全年实开242盘，供应量突破80万方，与2017年的376万方供应相比，2018是新房供应爆炸的一年。在乐居的年终盘点《2018房地产大事年表：调控收紧市场降温 房企抛售求生存》一文中，我们也曾说过，2018年的供应放量，并不是市场上行，房企抢占市场，恰恰是由于市场下行期，由于一系列调控政策的出台，导致众多房企负债率居高不下，急于抛售手中资产换取资金。因此，许多已经销声匿迹的购房优惠又在上海楼市重现，比如2018年下半年炒的非常火的“买房送宝马，宝马 可套现”。与前两年一房难求，买房需要通关系不同，现如今，市场再一次趋近于买方市场。

2018年新房供应放量（单位：万方）

当然，这一整年的高供应，为购房者提供了不少选择，全市300多个新盘，在一年内开了242个，几乎已经涵盖了上海各类型、各价格段的房源，供应结构趋于完整，无论是刚需、首改、改善、豪宅的客群，都能在去年一年里找到自己理想中的产品，而且不止有一个选择。并且，除了部分爆款新盘仍旧很难买以外，大部分新盘都有足够的供应量，购房者有足够的时间去筹措资金，也有足够的空间去货比三家。

近四年来首度供大于求 青浦成年度黑马 

自2015年起，上海楼市就迎来了一阵爆发：2015-2017年之间，每一年的新房成交面积都远超供应面积，这个数字在2016年达到了顶峰，整个2016年新房共计供应778万方，但实际成交面积高达1392万方，成交金额高达5328亿；2017年全年供应疲软，仅有376万方，但成交势头却依旧不止，仍有639万方。

新房成交走势（单位：万方）

但这样的走势到了2018年终于出现了变化：尽管纵向来看，2018年约647万方的成交面积，仍然高于2017年，但对比供应数据来看，这个成绩并不怎么突出。供应较去年翻了两倍，成交却几乎持平，持续的高供应并没有带来成交的上扬。这样的现象在进入四季度之后尤为明显，不少新盘大规模入市，但摇号情况却频繁爆冷，甚至包含了前期热卖的地段、热卖的区域和热卖的楼盘，比如在2017年全年、2018年年初都非常火的临港，在进入下半年之后，几乎再也没有什么拿得出手的成绩。

上海2018年各区成交占比（单位：万方）

各区成交方面，青浦、嘉定、浦东三区的供应量分列排名前列、第二、第三，呈现出三足鼎立的趋势，其中青浦总成交量约797万方，嘉定约765万方，浦东（不含南汇地区）约742万方。

随着17号线的通车和大虹桥辐射区的规划利好，青浦在近两年的置业热度直线上升，众多知名房企陆续入驻，2018年前后24盘接力入市，推出共计5590套房源。也正是青浦的大发融悦四季打响了2018楼市的排名前列枪，于1月7日率先开盘。

伴随着供应的不断攀升，青浦各楼盘也都取得了不俗的市场成绩，如佳兆业君汇上品推出168套房源，吸引了189组客户参与摇号；新华联奥莱悦府推出120套房源，吸引了211组客户参与摇号；更有像新里波洛克公馆这样的项目，开盘吸引了千人购房……

嘉定和浦东作为传统的成交大区，成交名列前茅并不奇怪。并且，嘉定和浦东去年都出现了几个爆款新盘，如嘉定安亭的路劲上海派、安亭新镇，江桥的龙湖天璞等；浦东则不得不提大热的前滩板块：前滩在2018年共计4个新盘入市，其中晶耀名邸一年内三次开盘，前滩4个新盘总计7次开盘，共推出2189套房源，却吸引了8833组客户认 筹，这是一个相当可怕的数字，12月底开盘的福晟钱隆广场，362套房源仍然吸引了883组客户参与摇号，热度没有衰退的迹象。

尽管2018年确实出现了几个爆款新盘，但市场整体依旧下行。总体来说，2018年的高供应并没有支撑起全市的成交，成交放缓的趋势已经十分明显。

新房成交均价连涨13年 涨幅有所放缓

沪近年来新房成交均价走势

数据显示，自2006年起，上海新房成交均价呈现出了逐年上涨的趋势，截止到2018年，全市新房成交均价已经高达53186元/平，连续上涨13年。但随着近两年调控政策的不断推出，新房成交均价的涨幅已经明显放缓，抑制房价过快上涨将是接下来的主基调，2019年，楼市以稳为主已经是板上钉钉的事实。

来源：乐居