【以案释法】房东、租客看清楚啦:出租经济适用房,合同无效!

经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅。正因如此，经适房在出售、出租时有较多限制。上海浦东的陆某违规将经适房出租，有关部门发现后要求整改，但租客却拒绝搬出，陆某无奈之下向浦东新区法院起诉，要求解除房屋租赁合同。不过，法院审理后，给出了另外一个“答案”。

陆某长期与父母同住，居住条件困难。2015年，经审核批准，他买到了一套位于浦东航头镇的经济适用房，建筑面积92.94平方米。

因房屋性质为经济适用房，房屋产权证附记处上明确记载：经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。

然而，此人还是动脑筋将房屋出租了，2015年7月21日，他与被告盛某签订房屋租赁合同，租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止，月租金人民币1200元。

2016年5月13日，浦东新区住宅发展和保障中心发现了这一违规问题，向陆某发出整改通知书，要求他在5月底前停止出租，收回房屋。

收到通知后，陆某立即通知盛某，要求对方搬离。盛某如约搬出，但令人意想不到的是，9月的一天，盛某居然撬锁进入房内继续居住，理由是他不愿意解除房屋租赁合同。

陆某无奈之下向法院起诉，请求判令解除与盛某的房屋租赁合同，判令盛某立即迁出涉诉房屋……

释法：

经适房的建造、购买不是按照市场经济等价有偿交易原则，而是在政府统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建设，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置，《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。

本案中，原告陆某作为涉案经适房的有限产权人，将涉案房屋出租给被告盛某，违反了经适房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。

法院认为，根据合同法第五十二条，原、被告之间的租赁合同应确认为无效。

案件审理中，被告盛某拒不到庭应诉，放弃了诉讼权利。法院因此依法缺席判决：原告陆某与被告盛某签订的租赁合同无效；被告盛某应于判决生效之日起十五日内迁出涉诉房屋；押金1200元由原告退还给被告盛某。

来源：上海市司法局