佘山御景“户户观山”盘到底值不值得买

去年，吉宝置业这一新加坡房企一直活跃在上海的房地产市场上。无论是2017年6月接盘潘石屹出售的虹口SOHO，还是8月16日与万科达成协议以14.3亿出售南通住宅项目，吉宝置业都是企业、媒体、消费者关注的焦点。

其中，吉宝置业中国在上海开发的第六个住宅项目——坐落于佘山山脚下的别墅区的吉宝·佘山御庭，主打的“户户可观山”吸引了知房君的注意，于是才有了今天的踩盘。

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日志正文

2018年1月4日，小雨

知房君是乘坐地铁来踩盘的，从人民广场出发，搭乘地铁8号线、9号线到达佘山站大约需要1小时20分钟。地铁站距离项目约6公里，换乘公车约半个小时，下公交车后步行200米就到达吉宝佘山御庭的售楼处。

但是对于有车一族，这些都不是问题，在项目的东面是嘉松南路，项目南面是沈砖公路，都可直达项目。从人民广场驱车约50分钟即可到达项目，其它方向的可驱车由G50公路A9赵巷出口下，沿嘉松南路—泗陈公路—佘北公路—外青松公路路线行驶，右转约800米至项目中心。

项目由217席独栋别墅组成，主力户型有434㎡-540㎡不等，总户数200多户，绿化率竟然高达50.2%，这真的让脂肪君震惊！在上海大部分绿化率为35%的时代，这个项目真的是高绿化啊。容积率为0.47的低密度纯墅区，车位配比1:2，物业公司同样是新加坡吉宝置业，该物业费为7.8元/平/月，算下来一个月将近3000元起。

顺便说一下，物业公司也是开发商吉宝置业自己家的物业。出于好奇，知房君深挖了下这家企业的故事。吉宝置业是吉宝企业的子公司，公司业务主要分布在亚洲，新加坡和中国为其核心市场。而上海作为中国的金融及商业中心，一直以来都是吉宝置业布局的重点。目前，吉宝置业在上海的在售住宅项目主要有佘山御庭、季景铭郡、汇锦城、静安豪景。

现在，项目样板房已对外开放，从销售美女那了解到别墅目前均价约60000-70000元/㎡，总价约1300-3000万元/套，还剩30套左右未售，会在今年年底交付。

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看看户型

该项目均为3层独栋，知房君去看了其中的一个525㎡的户型，它的地上面积约340㎡， 地下面积约185㎡，可以实现户户观山。

地下一层设计了采光板，阳光地下室一改以往地下室只能堆放杂物的功能，成为容纳酒窖、吧台、影音和品酒等功能区域的优质聚会地。下沉庭院内纯白色几何立体造型的绿植墙搭配大面积的镜面设计，借此自然界的阳光和空气悄然映入，成为一处景观优质的私人健身场所。更为贴心的是，地下一层设有独立的保姆房，不影响家人的生活质量。

一楼是采用的是双层挑高大横厅，充分布局空间、光线与景观的黄金定律，运用对景手法将室外的庭院空间与自然风光引入室内。拉开窗帘就是佘山，可见开发商在引入自然风景上下了不少功夫。中西分区的开放式厨房布局也得以在更完整和宽裕的空间内施展，餐厅因此有了更贴近自然的景观向位。至于开放式厨房的利弊，也是看个人喜好定论，毕竟现在油烟问题已经可以很好的解决了。

 与公共区域的楼梯处理手法有所区别，三楼楼梯的独立转向设计，让主卧更私密。全套房设计南北向客卧，打造更多活动及观景空间。主卧设计更是贴心，带衣帽间，房间方正。

顶层为独立休闲室，环幕式观山露台，无遮挡空间，可尽情包揽山中美景。值得一提的是，部分户型顶层是有泳池的，位于顶层边缘地区，涉及违建问题，泳池并无遮挡装配，实际使用时还需要注意安全。

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周边房价对比

佘山板块作为上海先进高端别墅区之一，无敌自然景观和高端配套齐备的双重资源无疑是吸引现代高端人群的重要元素。据了解，松江新房均价在37278 元/m²左右，佘山板块因其特殊的地理优势，房价上高出松江新房均价不少。

佘山周边的中凯曼荼园别墅房源建面为320平,均价128000元/平，3000万元/套；佘山东紫园在售建面约550-639㎡的独栋别墅,地上三层、地下一层,总价约3500万元/套起；相比之下，佘山御庭目前总价约1300-3000万元/套，也就是说，建面400平左右的房源也只需要1800万元/套。相较于佘山周边的别墅项目均价，吉宝佘山御庭在户户可观景的基础上，可以说得上是购房者的优选。

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周边配套

佘山板块轨交相对欠缺，但搭乘大巴和驱车出行是很便捷的。佘山汽车站到项目直线距离仅2公里，从项目出发到达虹桥机场仅需要半个小时，到上海南站也只需要40分钟，对于商务人士的出行是极其便利的。

学校一直都是购房者关注的重点，别墅区也不例外，销售介绍，项目周边的幼儿园有佘山幼儿园、宋庆龄国际学校（包含幼儿园）、包玉刚实验学校，据销售人员介绍，3所学校都是有校车接送的。而北崧中学、崧淀中学距项目直线距离也就6公里左右，不失为学生就读的优选之一。

周边商业强大，别的不说，单说奥特莱斯广场，就可以撑起板块的一片天。项目周边还有佘山天地休闲广场、万达广场、米格广场等。销售在介绍时说项目边会有一座小型的商业体，虽然达不到市区的大型商超，但基本的生活用品是可以满足的。周边还有中山医院天马山分院、上海排名前列人民医院松江分院（在松江新城）、佘山镇卫生院、泗泾医院，驱车去医院还是很快捷的。

知房君踩盘的时候，正值小雨，即使这样过来看房的人也挺多的。佘山御庭作为佘山脚下豪宅的开发地，开车到欢乐谷、天马高尔夫等娱乐场地也就十几分钟的路程，在周边配套上可以说得上是得天独厚。可以预见，伴随大虹桥势能的全面覆盖和佘山独栋愈来愈珍贵，吉宝•佘山御庭将愈来愈炙手可热。

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