毗邻前滩,“三林新天地”规划重磅公示!

备受期待的“三林新天地”终于要来了！

日前，浦东新区规划和自然资源局一则控制性详细规划调整草案正式公示，“三林新天地”项目整体规划蓝图首次全面披露，标志着这一大型城市更新项目进入实质性推进阶段。

此前于2025年11月，瑞安房地产发布公告，将参与浦东三林老镇开发项目，打造浦东“三林新天地”，包含住宅和商业。项目由陆家嘴集团、上海瑞安城市更新、浦东房地产及三林资产携手开发，四家分别占股40%、39%、11%及10%。

强强组合，浦东版“蟠龙新天地”要来了！

随着本次规划草案的公开，这一被寄予厚望的大型城市更新项目终于揭晓其完整面貌。

01

15宗住宅+滨水商业 体量超越蟠龙

三林新天地项目位于浦东中外环，紧邻外环高速、南北高架，靠近前滩CBD，区位条件优越。

蟠龙新天地vs三林新天地

从位置与形态上看，三林新天地与青浦徐泾的蟠龙新天地高度相似，均位于两条高架交汇处四象限的右上角，同是在保有历史肌理的古镇基础上进行有机更新，天赋古今交融的独特底蕴与开发潜力。

根据控详规公示，三林新天地的规划范围总面积超过154万平方米，整体结构可概括为一心、两翼、一街一岸：以三林老街为核心，东西两侧布局住宅组团，通过三林路主街与三林塘港水岸串联，形成双轴联动格局。

用地规划（点击放大查看）

住宅方面，片区共规划新增15宗住宅用地，总建筑面积约63万平方米，规模可观。其中，12宗宅地还未出让，东侧3宗宅地已是在待建的状态。

从地块指标看，滨水区域容积率低至1.05，建筑限高24米，未来或将呈现联排与洋房组合的低密产品；双面临水的05-14、05-15地块容积率分别为1.32和1.73，具备高低配开发潜力；其余住宅地块容积率普遍在2.0至2.27之间，建筑高度60至80米，预计以高层与小高层为主。

商业部分，依托千年三林老街，三林路与灵岩南路周边规划3幅商业用地，合计商业体量约9.2万平方米，远超大虹桥标杆项目蟠龙新天地（商业体量约5.3万平方米）。

更值得关注的是，该商业街区全线滨水，岸线长度超600米，为主街长度的两倍，未来有望打造为微度假目的地式的风貌水街。

02

千年文脉底蕴+世博水环生态

三林老街始建于宋代，迄今已有千年历史，是浦东地区文脉最深厚的区域之一。

区域内现拥有13项非物质文化遗产，数量居上海各街镇之首，涵盖三林舞龙、三林刺绣、三林塘酱菜等非遗项目，至今仍活态传承。

风貌保护方面，片区现存庞宅、任宅、张宅、汤宅等多处历史建筑与文保单位，以及三林古戏台、文昌阁、名人廊等文化节点。

风貌保护图则

根据风貌保护图则，05-16、09-10等地块内现存优秀历史建筑及风貌建筑总建筑面积约4.15万平方米，更新开发中需兼顾保护与活化，其难度与价值均超越蟠龙新天地，未来有望形成更具本土文化浓度的滨水街区。

三林老街实景（图源：三林发布）

生态层面，三林塘港为世博水环重要组成部分，规划区内公共绿地面积约20.66万平方米，水域面积约9.17万平方米。未来将以“阳光三林”为主题，融入世博水环八景体系，构建兼具生态与人文魅力的蓝绿空间。

03

九年一贯制学校+轨交加持

本次规划另一亮点为教育配套的完善。

位于永泰路与三新路交叉口的15-11地块，拟新增一所九年一贯制学校，用地面积约4.1万平方米，毗邻三林中学；西侧04A-04地块则规划新增一所幼儿园，进一步完善基础教育布局。

图源：三林中学

参照前滩华二学校对区域价值的带动效应，未来该校的品牌引入将成为影响片区价值走向的关键变量。

交通方面，现状已有轨交8号线、11号线覆盖，规划中的19号线亦在周边设站。外环线、南北高架等城市主干道环绕，区域交通便利性显著优于同类项目，为其后续运营与客流导入提供有力支撑。

从区位看，三林老街与前滩CBD直线距离仅约1.5公里，前滩开发已近尾声，三林滨江南片格局日趋成熟，三林新天地正处大前滩拓展的关键节点，具备显著的承接地带优势。

目前三林新天地项目尚处于前期阶段。根据已披露信息，计划于2025年启动征收，2027年底正式开工建设，力争五年内基本建成。结合上海新天地、瑞虹新天地、蟠龙新天地等项目的成功经验，三林新天地的城市更新价值与区域带动效应，已无需赘言。