10.8万/㎡ | 保利90.5亿拿下上海黄浦江畔巨型住宅地块

上海土地一级市场沉寂后，上海的二级住宅土地市场有high。

在仁恒105.6亿确认拿下杨浦内环住宅地块后（详情点击此）。保利也不甘示弱，在本月以90.5亿的总代价拿下了上海黄浦江旁的16万平方米住宅地块50%的股权。

这幅地块就是曾经的世博村所在，地上建筑面积达到16.73万平方米，项目的总建筑面积（加上地上车库）则增至20.85万平方米。

在内环大幅度建设租赁住房的情况下，上海核心区+无敌黄浦江景的地块基本上是卖一块少一块。世博村的优越位置自然不必多说，德国HPP做的建筑设计从现在的眼光来看也算是简约现代，而且又是现房，主要做一下精装修就好。

乍一看，这是一个非常好的项目。

那到底保利为这个项目到底花了多少钱呢？

不算不知道，一算吓一跳。

首先保利花的90.5亿共分成了两个部分——

排名前列部分的49.7亿用来当作增资款，也就是拿下50%股权的交易对价。相当于是这个项目公司100%的估值是99.4亿。这部分钱被项目公司偿还了部分世博发展集团的股东贷款+利息。

第二部分的40.8亿是用来替换地产集团的股东贷款。

但这个项目公司有多少股东贷款呢？（也就是欠老股东的钱），答案是接近128亿

12,800,000,000

还有接近3.3亿的利息，也就是说，这个项目公司在保利没有进入之前，共欠了131.3亿的本金+利息。

13,130,000,000

为啥欠这么多钱？

2017年，世博土地控股将世博村项目公司转给华辕实业时，取得的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，可以理解为当时新签订的土地出让金为128亿，这部分的钱由世博发展集团借给了这个项目公司，成为负债。

现在来看，保利花了49.7亿增资后，项目公司拿这笔钱偿还了股东贷款，然后保利又拿了40几亿替换了一部分的贷款，也就是说，目前这家公司还欠131.3亿-49.7亿=

8,158,800000

简单来说说，保利以99.4亿的估值买了一个负债约81.6亿，拥有世博村产权的公司50%的股权。

OK，接下来我们得到答案，保利对世博村的价值判断是多少钱呢？

99.4亿的股权估值+81.6亿负债=

18,100,000,000

正正好好181亿人民币

折合地上建筑面积

108,158元/平方米

已经是个很惊人的数字了。

But Wait

让我们再看一下出让条件

16.7万不都是住宅，不都是可售面积

1.其中有1.3万平方米商业

2.需要自持3万平方米的面积

也就是说，这个项目真正可以出售的部分是13.7万平方米。假如撇开自持的部分，可售部分住宅楼板价达到了13.2万/平方米，当然自持部分也是有价值的，我们自持部分按比较激进的5万/平方米估值计算（实际上这个位子的租金远远达不到这个估值）。保利的楼板价达到了

约120,000元/平方米

那保利要卖多少钱能赚钱呢？

乍一看这个12万的数字已经很吓人了，但wait，这个还没有算上装修成本，营销成本，未来2年的利息。利息按较便宜的贷款利率计算、装修按照5,000元/㎡计算的话，世博村的估值飙升到195亿。

这就完了？楼典简单算了下，世博村未来就算卖到16万一平方米，也没赚什么钱。如果卖16万/㎡，销售款达到了219.7亿。

但是，有一笔可怕的东西叫做土地增值税，因为他当时的土地出让金只有129亿（对啊，只有），所以土增税的税基简单来说仅有土地出让金+发生的利息+装修成本+营销成本等等，实际上要额外支出一笔超过23亿的土增税。

以卖16万/平方米计算，销售款220亿，投入218亿，可售部分可能勉强打平，保利赚的利润是那3万的自持面积。

如果卖15万/平方米，那就是做慈善事业。

卖15万是做慈善事业，那为啥还要硬着头皮上呢？

1.地块位置的确稀缺，不可再生。2.企业在上海的形象位置，产品可以做全国范围内的标杆。3.郊环线外10公里也要卖4万多，黄浦江畔+内环旁+小户型卖15万+也不算太不合理。

4.内环附近的土地有钱也买不到，郊环外一年也拿不了几块，招标打分扣扣就没了。

5.股权转让对于资金来源没有要求，可以放大杠杆，撬动220亿的货值。

6.准现房状态，资金回笼快。

7.最坏情况就算赚不了钱，但还有200多亿的地方公司销售业绩，保利可以妥妥在上海争销售额排名前列。

关键词是：稀缺、标杆、小户型、黄浦江、资金来源、回笼速度和销售业绩。

理解这几个关键词后可以发现，这是一个目前市场环境下，保利做出的一个看似无奈却又十分理性的选择。

当然，无论是卖15、16、还是17万，都只能说是猜测，对于这种层级的项目实际的市场复杂度可能更大。但可以确定的是，在这么高的代价下，楼典也期待能看到一个与其价格相符的产品。

上海楼典原帐号因各种遗憾的原因被封，目前已经满血复活‘’