申通地铁拿地!18号线康文路站TOD要来了!

3月23日，2026年上海土地市场的首宗协议出让涉宅用地结果公布了。

根据最新公示，上海广甯建设发展有限公司以31.2773亿元的总价，摘得宝山区庙行板块N12-1001单元05A-10、05B-02地块（住宅）；同时还以5.6253亿元拿下05A-06、05C-01地块（商办）。

该公司为申通地铁集团全资子公司，这意味着这座18号线康文路站上盖TOD综合体，正式进入开发轨道。

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地铁上盖+1.4容积率

上述住宅地块位于宝山庙行板块核心，四至范围为东至康宁路、南至南蕰藻路、西至南蕰藻路、北至呼兰西路，地处中外环间。作为典型的轨道交通场站综合开发项目，其最大看点在于地铁上盖与低密居住的双重稀缺组合。

其中，住宅地块用地面积约9.47万平方米，容积率仅1.4，限高63米。在当前的上海主城区土地市场中，如此低密的轨交上盖宅地非常少见。而且，住宅起始于约17米的上盖板之上，既实现了人车分流，也带来了开阔的视野条件。

两幅商办地块用地面积约4.85万平方米，容积率3.0，需自持05A-06地块商业物业建筑面积不低于80%（计41052.72平方米以上）不少于20年；自持办公物业建筑面积不低于40%（计9659.46平方米以上）不少于20年；按出让年限整体持有05C-01地块综合交通枢纽物业。

根据要求，05B-02地块内应设置建筑面积不少于3200平方米的公共服务设施，包括：居委会用房不少于200平方米，行政办公用房不少于500平方米，文化活动室不少于120平方米，社区文化设施不少于680平方米，卫生服务站200平方米，老年活动室200平方米，社区养老福利设施不少于1000平方米，社区商业设施不少于300平方米。

05A-10为规划住宅地面地块，05B-02为规划住宅上盖层地块，其控制指标以05B-02地块为准。05A-10地块0-10米布局夹层停车库，建筑规模约20000平方米，不计容，用于05B-02地块停车位配建。05B-02地块10-17米为夹层停车库，建筑规模约110000㎡，不计容。

05B-02地块西北侧滨河区域建筑高度不高于45米，南侧临街建筑高度不高于55米，东侧临近康文路站区域不高于63米，打造地块最高点，整体呈现由地铁站到生态空间由高向低的城市形态。

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立体开发模式，构建“微型城市”

作为TOD综合开发项目，该地块采用地面层、上盖层与地下空间的立体分层布局。地面层保留18号线庙行停车场及部分商办功能；地下空间规划不少于4800平方米的商业面积，并承担综合交通枢纽功能；上盖层则为低密住宅社区。

此外，地块需配建不少于3200平方米的社区公共服务设施，涵盖居委会、文化活动室、卫生服务站、社区养老福利等8类功能空间。受让人还需出资代建一所5232平方米的幼儿园、四块共计6万余平方米的公共绿地，以及长约500米的南蕰藻路。

这种“天空之城”式的开发模式，将居住、通勤、商业、生态有机融合，此前已有青浦徐泾、闵行莘庄等站点之上的成熟TOD范本亮相。

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18号线二期康文路站已开通

地块紧邻18号线二期康文路站，属于真正意义上的地铁上盖。

18号线二期已于2025年12月27日开通初期运营，自长江南路站延伸至康文路站，贯穿宝山淞南、张庙、庙行等人口密集区域。未来业主向东一站即可换乘1号线，形成双轨通勤网络，交通优势已是“现成红利”。

自驾方面，地块周边可通过中环线、南北高架实现与市区的快速联动。生活配套上，1公里范围内已形成成熟的生活圈，涵盖场北商业广场、宝山万达广场、庙行实验学校、庙行体育中心、庙行公园及蕰藻浜滨水绿带等资源。

此次拿地的上海广甯建设发展有限公司，隶属申通地铁集团，后者在轨道交通上盖开发领域经验丰富。此次以协议方式拿下该地块，既体现了轨交场站综合开发的专业性，也标志着宝山庙行板块在城市功能升级上迈出关键一步。

地块周边近年来已有多个项目入市。北侧的佳运瑞璟湾、华发四季河滨已经交付入住，还有少量尾房在售，东侧金茂·满誉即将入市。目前周边次新房均价约6.6万元/㎡。

佳运瑞璟湾实景图

作为2026年上海首宗协议出让的商品住宅用地，康文路TOD地块的落定，不仅为北区改善市场提供了新的产品期待，也进一步推动了庙行板块从传统居住区向集居住、通勤、消费、生态于一体的复合型主城改善板块转型。