12·12直播实录 | 回望波澜起伏的2022,看三位地产大咖都说了哪些干货?
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站在一年的尾牙上，又到了回顾和展望的时刻。
回望2022上海楼市，从开年的高调起步，到4月遭遇长达两个月的停摆，6月之后市场复燃，楼市情绪一度亢奋，而进入四季度以来，行情热度又开始回落……面对波澜起伏的这一年，相信每个人心中都有不同的感触。
12月12日19:00，搜狐焦点上海“12·12心动GO房节”系列活动之一，主题为“焦点观察局之2022年度楼市答卷”的论坛活动重磅开启。
致敬行业坚守者，初心之下终见光明。上海中原地产市场市场分析师卢文曦、上海东居营销董事总经理周海云、搜狐焦点&博点科技上海公司总经理魏培，上海地产圈的三位大咖做客搜狐直播间，进行现场分享互动。
三位地产行业大咖，每一位都是深耕上海楼市十余年的资深行家。他们围绕宏观政策调控、上海市场热点、购房置业建议、年度总结与展望等多个议题，展开小范围互动讨论，共同复盘楼市这一年以及展望2023楼市走向。
专业解读，精彩纷呈。搜狐焦点对此次沙龙进行了直播报道，全面呈现连线嘉宾观点金句，主播与嘉宾精彩对话之余，直播间网友也在积极互动，刷屏不断。100分钟的直播，全网累计2.8万人次在线观看，获赞无数。
本场沙龙，三位地产大咖在一起讨论了地产行业很多的热议话题，或者是行业的一些问题和现象，可谓是进行了一场“头脑风暴”，碰撞了不少精彩观点。
他们的发言、观点及分析所传达出的理念、经验与内容，具有很大的实践和指导价值，干货实录都整理好了，供朋友们参考。
Q1：11月份以来，金融调控政策频出，政策组合拳接连出击，合力支持房地产的利好政策紧密落地。从“第一支箭”到“第三支箭”，力度空前，给行业带来哪些影响？
卢文曦：房地产行业受到国家层面的关照，为市场提供了有利支持。金融16条和“三支箭”，切中了房地产重要的关口，对资本市场和开发商各有影响。
周海云：房地产市场格局分化将会更加明显，监管给赢者确定一个胜出的机会，到这个阶段，还能存活下业的优质企业可以下场收购优质资产。目前中国房地产企业大约9万家，经过一轮洗牌，更健康更优质的房企才能存活下来。
魏培：利好的放出提振了市场信心，但是房地产整体恢复的周期是漫长的，谁能跑到第一赛道还是要看房企过去的积累。
Q2：针对最近频出的利好政策，有人说银行“撒钱”，楼市有戏，因为越来越多的涉房企业将获得融资“灌溉”机会。但是纵观楼市，目前并未感受到购房者的热情来袭，买方市场还是观望情绪很浓；对此各位老师是怎么看的？
卢文曦：现在正处于调整的通道中，大家对买房还是有需求的，但是还没达到理想的时机。
周海云：一个平稳房地产市场是经济稳定的必要条件，三箭落地需要实施时间，从上市房企启动股权融资有个过程。预计明年3-4月份，楼市就会有反应。2023年一定会是更好的一年。
魏培：买方市场的观望情绪根源在于对未来的不确定，所以购房者的脚步放缓。上海6月解封后曾走出一波“小阳春”的行情，不过四季度新盘入市过于集中，造成了客户的分流。
Q3：眼下正值年末，又到了复盘这一年的成绩的时候了。今年前11个月市场情况如何？
卢文曦：从数据来看，2022年前11个月上海楼市新房成交较为稳定，而二手房呈现阴跌格局，后劲不足。
周海云：前11个月新房整体持稳，二手房走弱，另外今年拍地较多，明年新房供应还会更大。
魏培：从大方面来看，今年的楼市和21年是持平的。上海上半年虽然经历了疫情，但下半年提速把市场夺了回来，年末对于自住需求的购房者来说是比较好的窗口期。
Q4：12月9号，上海第四轮土拍只用半天时间就速战速决。相比前三轮土拍，第四轮土拍数据有点“大跌眼镜”，6幅地块成交，其中有4幅都是底价出让，但同时顾村和赵巷两幅地块合计吸引了十多家房企争夺。如何解读这个行情、趋势？
卢文曦：今年的土地出让数量和金额均超去年，底价率较高，意味着大家参与度高，但绝对不拼。具体来看，国企、央企占主力，城投托底，而且楼板价和房地产联动价约有50%左右空间，保证房企合理利润。
周海云：今年有4批次土拍，本就属于增量地块，地块数量远比前3批次少，也属于正常。
魏培：头部房企对华东市场向上海的倾斜力度明显，市场和利润决定了在上海做项目比较健康。
Q5：从上海实行新房积分入围制以来，产生过不少高入围分项目。但是我们最近也可以观察到，不少“50分者”成为了被抢的客户，上海新盘进入低积分就可以入围的阶段。为什么会出现这种现象，明年接下来新房的入围分会不会更低，或者说会不会取消积分制？
卢文曦：高分选手消耗后，入围分慢慢下降，还有一个现象是弃号率增加了，现在正回归到以居住为主的理性市场。
周海云：积分本质上是供需关系的反应，几年前杭州楼市出现过“万人摇”，其实都是阶段性的现象。
魏培：积分制和大数据行程卡都是时代的产物，会有取消的那一天，但个人认为明年不会取消积分制，相信上海这个城市老百姓还是会看好。另外入围分的高低，还要看明年的入市节奏如何。
Q6：当前是不是我们买房的一个好时机？对于上海目前热点的置业区域板块，有哪些推荐的？
卢文曦：视具体需求和情况而定，买新房的话，如积分够高，可考虑徐汇滨江、前滩等热门板块，有一些洼地板块也值得关注，如普陀桃浦、宝山杨行等，二手房预计窗口期在明年上半年。
周海云：根据个人的预算和积分考虑，500万以下刚需，能选郊区和五大新城；500万-1000万改善，大虹桥板块；1000万以上选择市区。
魏培：对于自住需求的购房者来说，当下是买房的窗口期，早买早上车，用时间换空间。
Q7：请用一个或若干关键词复盘一下2022年上海楼市？
卢文曦：喜新厌旧。今年新房和二手房的市场走势明显，和新房比较，二手房市场存在一定的价格水分，现在就是在挤水分的过程。
周海云：迎难而上。作为从业者，今年地产人都经过了成长的阵痛，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家。最近通用前CEO杰夫伊梅尔特出新书名《如坐针毡》，用这个词形容当下也很贴切，因为风险、不确定性、挑战、挫折、困境，这些是我们今天这个时代的常态。就像《爱情神话》里说的，没有经历过“迎难而上”的人生是不完整的。
魏培：献给地产从业人员的关键词：坚守。今年各大房企的裁员、降薪、管培生计划关闭等，虽然曙光在前方，温度还没有完全暖起来；献给当下购房者的关键词：窗口期。“年底不买房一年又白忙”，这句话放在哪一年都不过时。
Q8：展望2023年，如何判断楼市走向？有哪些机遇和挑战？
卢文曦：明年可能是艰苦的一年，市场分化会更明显，分化之后会迎来曙光，期待触底之后的反弹。
周海云：致富需要加杠杆，最基础的、最规范的、风险也最小的杠杆还是房贷。房产是抗通胀的资产，未来几年，如果要保有一定的经济增速，货币和财政政策就需要大幅度放开，未必不会有一定的通胀压力，房产的市场溢价就会体现。
魏培：23年的上海楼市会比22年更良性，更热闹，更健康。同时，楼市还会继续稳定回调。开发商交房品质、强制装修包等问题仍需关注。
不仅有满满干货，直播过程中还有四轮抽奖，一言不合就撒现金红包，还有新年日历、养生壶、空气炸锅等家居好物倾情放送，福利风暴轮番上阵，满足粉丝们的期待，也点燃了直播间的氛围。
作为中国领先的房地产在线服务平台，搜狐焦点一直致力于帮用户选好房，让买房更简单。通过“焦点观察局之2022年度楼市答卷”论坛顺利落地，回顾了今年上海楼市曲折的表现，并研判未来房地产发展趋势，挖掘分享行业发展机遇。对于想在上海置业的购房者们来说，相信也是收获满满。
不管行业如何变幻，总有一群人在坚守并为之奋斗。那么，对于房企而言，谁的品牌更具价值？谁掌握着穿越周期的底牌？
为了发现品牌价值标杆，传递行业榜样力量，搜狐焦点上海发起 “2022地产行业价值100”超级品牌季活动。
“价值100”超级品牌季将从运营力、影响力、交付力、产品力等四大维度，纵向梳理房企一年的变化和表现，并从城市焕新典范、城市商业地标、匠心品质标杆、价值宜居典范、价值期待楼盘等五大类型，挖掘城市标杆项目，为品牌赋能下的行业转型与发展提供范本。活动将于近期启动，敬请持续关注。
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