聚焦长三角|2019年1-4月房企在沪杭苏拿地有何特点?

搜狐焦点上海 2019-05-14 16:30:26
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2019年土地市场成交升温,根据克而瑞研究中心发布的“2019年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100”数据,融创、碧桂园、绿地、万科、新城新增货值超过千亿元;旭辉、恒大、华润、中海、阳光城等12家公司拿地超500亿元。整体来看,规模房企依旧强势,销售TOP10货值占百强42%。

来源:界面楼市

2019年土地市场成交升温,根据克而瑞研究中心发布的“2019年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100”数据,融创、碧桂园、绿地、万科、新城新增货值超过千亿元;旭辉、恒大、华润、中海、阳光城等12家公司拿地超500亿元。整体来看,规模房企依旧强势,销售TOP10货值占百强42%。

2018年,可以称得上是房地产融资最困难的一年。融资并未开闸,资金难以大量流向房企,发改委还曾在2018年5月明确表示,房企境外发债主要用于偿还债务,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。

不过,受益于无风险利率降低,近期房企融资成本下降,土地市场成交热度也有所回升。从区域布局来看,中西部依旧是房企拿地布局的要塞,百强房企新增土储建面占比接近4成。但长三角在规划利好的带动下,局部热度维持快速上升的势态,新增土储建面占比持续上涨,1-4月占比达27%,较前三月上涨3个百分点。

不仅如此,2019年以来长三角地区城市宅地供应普遍不足,加之大型房企投资积极,土拍竞争激烈,苏州、南通、无锡等地区域均价接连被刷新。下面界面楼市上海将分别选取上海、杭州、苏州、这三个长三角代表城市,来探究房企布局长三角的特点。(注:仅供参考)

上海土拍国企参与度增强

土拍成交告别高溢价

据CREIS中国指数研究院数据显示,2019年前4月,上海共出让76宗地块,共计约383万㎡建设用地,规划建筑面积657.9万㎡,共成交价450亿元。

上海作为长三角一体化的重要城市,一直就是房企争夺的重心。不少房企将总部迁至上海,拿地布局就更是重中之重。不过,一线城市的土地资源相对有限,受制于各种政策的影响,上海的土拍市场相对安静不少。

和苏州高溢价、高楼面价不一样的是,上海的土拍市场央企、国企的参与者更多,高溢价也较少出现。3月18日,上海奉贤区挂牌1宗宅地,东原地产以12.22亿元拍得,该住宅地块出让面积达6.08万平,成交楼面价13050元/㎡,溢价率0%。

这并不是上海今年土拍市场第一次以低价竞得。1月16日,上海普通商品房首次挂牌,由上海中建八局以底价16.5亿元竞得,楼面价12165元/平。

接下来整个2月,上海共成交住宅、商办8宗地块,总建筑面积65.6万平方米,揽金138.4亿元。其中,2月首块内环内的宅地,中海以39.8亿元竞得普陀区中山北社区宅地,成交楼板价约52008元/平,溢价率0%;农工商则以8.56亿元竞得崇明区陈家镇地块,成交楼板价约1.17万元/平,溢价率16.3%。

2月20日,上海实业以底价竞得宝山区顾村板块两幅宅地,总出让面积为5.8万方,总起拍价约28.19亿元,楼板价为2.4万/平。

值得注意的是,2016年,建发中粮以67.9亿夺得宝山区顾村板块的央玺,楼板价53727元/平,溢价率115%。

现在上海的土拍市场,成交基本告别高溢价。

杭州土拍房企不断补仓

房企竞争白热化

据CREIS中国指数研究院数据显示,2019年前4月,杭州共出让182宗地块,共计约480.9万㎡建设用地,规划建筑面积1153万㎡,共成交价849.75亿元。

作为新一线城市的杭州,2019年的土拍市场自是少不了掀起一阵抢地潮流。3月29日,杭州土地市场一次性推出了5宗住宅用地,单日揽金73亿。

据悉,萧山三宗地包括市北兴议商住地、戴村仙女湖宅地、戴村恒达路宅地,余杭两宗地包括塘栖商住地和九乔宅地,分别被绿城、德信、银泰、新希望竞得。

萧山地块方面,绿城以19.7亿总价、25768元/平楼面价、49.81%溢价率拿下萧山市北地块;德信以12.4亿总价、8017.74元/平楼面价和45.8%的溢价率竞获萧山南部的戴村恒达路宅地;银泰以1.4亿总价、6628元/平楼面价和10.5%的溢价率竞得戴村仙女湖宅地。

余杭地块方面,新希望以34.6亿总价、21008元/平楼面价和31.3%的溢价率竞获余杭地区乔司的土地,楼面价刷新了板块最高价格;合景泰富以4.97亿总价、10483.7元/平楼面价、49.77%溢价率竞得余杭塘栖宅地。

值得注意的是,杭州市场占有率靠前的房企正在不断补仓。绿城在拿下萧山市北地块后,连夺两宅地。4月16日,杭州一次性推出7宗地地块,包括三块住宅、一块商住用地、三块商业用地,共揽金126亿。斥资超过50亿元拿地的滨江和绿城分别将三宗纯住宅分食。

据悉,绿城以35.3亿元拿下了位于江干区笕桥单元住宅地块,楼面价27413元/平,溢价率29.7%;最后一块住宅用地在经过36轮竞价后,同样被绿城以总价19亿元、溢价率23.1%、楼面价29736元/平竞得。

热点城市成布局重心

苏州出现三次百亿级土拍

据CREIS中国指数研究院数据显示,2019年前4月,苏州共出让106宗地块,共计约367万㎡建设用地,规划建筑面积685万㎡,共成交价506.19亿元。据不完全统计,出让涉宅地块与商服用地建设用地共成交价492.43亿元,多集中在三次单天的成交总额上。

苏州的土地市场开始回暖,自然吸引了一批房企争相布局。据统计,新力、阳光城、旭辉、中骏、佳兆业、新城等房企纷纷落子苏州,甚至还出现了三次轰动性的百亿土拍。

4月24日,苏州成功出让5宗涉宅地块,吸引了碧桂园、金地、招商、新城等多家房企参与竞拍,共揽金134.51亿元。其中,碧桂园斩获的苏地2019-WG-3号地块最高报价为26.26亿元,较起拍价增加了9.5亿元,溢价率56.66%,折合楼面价为21993元/平,已超该板块此前的最高楼面价。

2个月前,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,其中包含一宗定销房用地,总出让面积34.90万㎡,总规划建筑面积62.53万㎡,本次出让地块主要分布在姑苏区、吴中区、相城区、高新区。起始总价80.86亿元,总成交价为98.25亿元,接近100亿元,被中骏、大华集团、佳兆业、中梁、融信等房企收入囊中。

百亿级土拍的出现,最早要追溯到苏州2019年1月4日的土拍首秀。此次土拍共出让10宗地块,房企报价增至175轮,共揽金129.19亿元,一度成为媒体报道的重点。而仔细研究拿下这10宗地块的房企,多为旭辉、阳光城、新力、首开、中铁等老牌房企补仓苏州。

土拍市场的火热,带动了市场成交量的攀升。诸葛找房数据显示,苏州4月份成交面积118.8万㎡,环比上涨64.1%,同比上涨65.6%,涨幅明显。

楼市已经提前入夏,这股热风也吹到了土地市场,特别是长三角规划下三省一市更受房企青睐。众多房企在这样的背景下,也纷纷开始转变思路,在土拍市场上不断补仓杭州、苏州等热点城市。

但中央政治局在会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇,对地价上涨较快的城市提出了预警,房企投资布局仍然需要保持谨慎。

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