【昌奕划重点】上海城市商业综合体较新发展情况报告出炉

近日，上海市商务发展研究中心发布《上海城市商业综合体发展情况报告（2017-2018）》。以下是报告的主要内容以及我们为读者划出的重点信息：

一，上海城市商业综合体的发展现状

截至2017年底，上海225家城市商业综合体商业建筑总面积为1637万平方米、销售总规模为1562亿元，分别较2016年增长了18.4%、16.8%;年客流总量21.3亿人次，商户数2.6万家，从业人员数31.2万人，停车位数14.5万个，分别较2016年增加了2.6亿人次、3900家、2.7万人、2.8万个，对上海经济发展的贡献度进一步增强。

2018年上半年，上海新开业城市商业综合体16家，新增商业建筑面积94万平方米，至2018年6月末，上海城市商业综合体数量和商业建筑总面积达到241家和1731万平方米。至2018年6月末，上海已开业城市商业综合体数量为241家，其中：2017年新开业40家(闭店调整4家)，创下历史新高。

从已开业企业的登记注册类型看，内资企业比重较高，占69%；港澳台商投资和外商投资的比重分别为20%和11%。至2018年6月末，全市已开业城市商业综合体商业建筑面积达1731万平方米。从近两年的情况看，商业建筑面积增长较快，但同比增幅呈现下降趋势。

2017年，全市城市商业综合体平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%;平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均较2016年水平有所提升；平均年客流量达130万人次/万平方米，平均出租率为92.9%，租售比为15.4%，基本与2016年水平持平。

2017年零售业商户数、营业面积、营业额所占比例均在五成以上，仍为城市商业综合体中的支柱性业态，但与2016年相比均有不同程度的下降；消费加速升级，餐饮、服务性功能进一步增强：随着消费观念的改变，消费结构不断优化，餐饮及其他服务业发展步伐加快，商户数、营业面积、营业额同比增长远高于零售业，在城市商业综合体中的比重持续升高，贡献不断增大。

其他服务业中健身休闲、教育培训类消费表现突出，2017年营业额增幅均超过60%，成为服务性消费的亮点。

△星荟中心商场

二，上海城市商业综合体的发展特征

1、实体零售创新发展的活力之源。

为适应消费需求的新变化，城市商业综合体不断寻求新的突破，在行业业态、营销方面探索升级，线上线下融合互动层出不穷。通过打造旗舰店、快闪店、屋顶花园、室内主题街区等方式凸显品牌个性，深耕体验消费，不断增强企业的经营活力和创造力。

2、“首店”落户上海的重要载体。

城市商业综合体凭借其独特的商业魅力，成为“首店”落户的重要载体。2017年，上海共有226家“首店”开张; 2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”选择在城市商业综合体内开张运营，如兴业太古汇、K11、来福士、长风大悦城、上海环球港、世茂广场等成为“首店”的热点聚集地。

△外滩金融中心商业

3、存量改造推动商圈转型升级。

面对快速变化的消费市场，2017年以来，一百商业中心、恒隆广场、五角场万达、世茂广场等纷纷谋求转型升级，涉及改造的大型商业建筑面积达到160万平米以上，预计2018年内有望正式营业或局部试营业的项目将近30个。改造升级既有利于行业整体销售和盈利水平的提升，更对上海主要商圈的转型升级带来积极影响。

4、经营差异化逐渐显现。

目前，城市商业综合体既处于发展黄金时期，也处于新环境、新消费、新零售大变化时期，实体商业企业加速洗牌，经营差异化逐渐显现。从出租率来看，2017年有20.3%的城市商业综合体实现满租，还有12.2%的城市商业综合体出租率小于80%;从坪效来看，2017年有9.4%的城市商业综合体坪效大于100元/平方米/天，但还有4.3%的城市商业综合体坪效小于10元/平方米/天。

这些数据表明，能够精准把握市场脉搏、运营管理和创新能力强的城市商业综合体还有很大的增长空间，反之，运营乏力的城市商业综合体将面临诸多挑战。

△南六商业项目

三，上海城市商业综合体的发展趋势

1、中心城区存量转型与郊区加快发展并重。

在中心城区，开业三年以上的城市商业综合体占比为68%，因此中心城区的城市商业综合体以存量升级改造、提升品质为主要趋势，软硬件改造正在加速。在郊区，开业未满三年的城市商业综合体占比51%，因此郊区的城市商业综合体以新建项目为主，主要是解决发展不平衡、不充分的问题。

2、品牌管理输出提高运营专业化和集中度。

随着城市商业综合体发展的不断成熟，凯德集团、中粮集团等有品牌，有能力的运营商凭借专业的商业运营团队，以品牌输出、管理输出等轻资产运营模式，根据客群需求和消费变化，提供从前期定位规划、招商、开业，再到后期运营管理的全流程支持，打造符合市场需求的大型商业项目，行业运营的专业化集中度进一步提高。

3、多元化个性化服务功能不断丰富。

原以零售业态为主的城市商业综合体，多元化个性化服务功能正在不断拓展，融入电竞、动漫、医疗、体育赛事甚至有城市商业综合体即将引入动物园等，消费功能不断丰富，服务功能不断提升，更广泛深入地满足人们生活、娱乐和服务的需求。

4、新技术创新应用不断深化。

随着智能物流技术、物联网和人工智能、智能硬件、大数据技术的不断进步和广泛应用，商业创新周期加快，商业新业态、新模式加快涌现，实体商业的互联网+正在逐步提高城市商业综合体的运行效率。

5、承接进博会溢出效应吸引更多首进新兴品牌落地。

首届中国国际进口博览会为上海带来强大的贸易市场集聚效应，让上海成为中国联通世界市场的窗口。城市商业综合体将积极承接进口博览会溢出效应，适应并满足消费者对高品质、特色性进口商品的多元需求，引进更有实力的国际知名零售商和品牌商，使上海成为更多国际首进新兴品牌的优选地和集聚地，进一步提高上海国际消费城市的吸引力和辐射力。

6、营商环境不断优化进一步提升消费满意度。

随着上海全力打响“上海购物”品牌，加快国际消费城市建设，将营造更好的法治化、国际化、便利化营商环境，降低制度性成本，促进商业创新发展。既为城市商业综合体新发展提供了有利的政策支持，更为城市商业综合体提升管理和服务提供了规范化、标准化的依据，显著增强消费者的体验度、获得感和满意度。

未来，上海城市商业综合体将进一步适应新变化、挖掘新潜力、展示新魅力，成为展现上海国际消费城市发展的靓丽名片。

△徐汇滨江东方梦中心项目

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