宝山七大热盘深度解析,北上海置业必看!

上海热盘资讯 2019-10-07 16:43:22
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对于工作在上海北区,尤其是静安、虹口、杨浦的小伙伴,宝山的市场行情,必看!

提及上海北区置业,宝山向来是热选之地

区域内布局多条轨交,自驾也算方便,工作通勤有保障;价格上,不管是中环内还是中外环,都算整条环线上的价格低点。

因此,对于工作在上海北区,尤其是静安、虹口、杨浦的小伙伴,宝山的市场行情,必看!

正巧,近期宝山置业版图有比较大的动静,这期小胖君就为大家梳理一下。

主要楼盘已标注在地图上↓↓

简单分个类,标准是高层住宅500万总价:

偏刚改(可点击项目了解详情)

央玺

大华公园城市

信达泰禾上城院子

上海长滩

大华朗香瑧园

偏刚需(可点击项目了解详情)

中冶上河雅筑

四季都会

(注意,分类并不绝对,有的项目含叠加别墅,有的项目面积跨度很大。)

接下来小胖君会对上述项目做价值点提炼,也会对个别发展势头迅猛的板块做解读。

先来看刚改项目,小伙伴可重点关注共康、顾村、上大以及淞宝板块

共康板块

近期有不少“静安北”的提法,有人诟病,但共康确实和新静安大宁有着较紧密的联系。

如交通上:

1号线,从上海马戏城开始坐,向北4站就能到达通河新村站;

从大宁国际沿南北高架向北,7-8公里就能进入共康核心地带;

还有一条康宁路-万荣路-普善路主干道直达市区;

这三条大动脉连通了共康-大宁-市区,也形成了整个宝山交通价值的高区。

值得一提的是,未来板块东西向还将有18号线二期。

从央玺的区位图就能一窥端倪

再如城市站位上:

大宁这几年凭借着拔尖于城市的品质住宅、完善的商业配套、优渥的生态资源和高聚集度的市政配套,跃升成为北上海新的中心。

但价值一定是有梯度的,那无疑,共康就是大宁价值辐射第一站与高能板块的串联,意味着板块未来在城市发展上的话语权和主导性。

更何况,在上海2035规划中,共康被划入上海主城区,未来将有更高的城市站位,更多的资源聚集。

抛开上述两个层面,住在共康是种什么感觉?

小胖君总结几个关键词:优质楼盘云集,界面较新,配套尚可,生活氛围成熟。

共康属于上海成型较早

设施配套建设也较完善的居住板块之一

如今生活氛围已然成风

值得注意的是

和欣国际花园、融创大宁北玉兰公馆、宝辰...

板块内有聚集了不少优质楼盘

二手价格早就站上了6万大关

且价位非常坚挺

这也从侧面印证了共康板块的价值能撑得起6万

至于配套能级,只能用尚可来形容

虽有宝山万达坐镇

但商业密度还需提升

共康现状不错,我对其后期也比较看好,不过板块蝶变还需要时日。

目前板块新房有两个选择:

一、央玺,在售85-95平,最近又加推115平三房,总价500万起。

央玺

在售

62000元/平方米

宝山联谊路619弄(近富长路) 查看地图

2019年10月18日 70年

二居 三居 |85-95 m² 全部户型

400-032-4608 转 112206
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别墅 高层 联排 名企盘

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项目优势在于:逼格高

①.新中式风格,市面上不多见,而且开发商是新中式的高手——建发,如果你参观过,它的新中式还真就不一样,有中式元素与当地文化的融合,有非遗文化的融入,地面瓷砖处,廊柱间还有中华民族的图案、图腾...

②.整个社区,不夸张的讲,就是宝山新房的最高规格,采用苏州园林式的手法,浓浓的中国传统味道。还有高颜值的展示中心,也是未来的会所,配备了恒温泳池、健身房、亲自活动室、红酒吧等,规格很高。

我问过一些客户为什么选央玺,回答几乎是一致的,“要买就买宝山的标杆产品,这是身份的象征,况且这个新中式做得确实不错”。

当然劣势也很明显,单价偏高。所以你看到央玺主力面积段在85-95平,总价控制在500万起,也算共康主流的价格段了。

央玺适合什么人群?预算500多万,出行依赖1号线、南北高架,喜欢新中式,对身份感要求比较高的家庭。

二、大华公园城市,推出97-155平3-4房,预计均价5.72万/平,即将入市。

待定

宝山长江西路康宁路 查看地图

2019年11月 70年

暂无 全部户型

400-032-4608 转 395713
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普通住宅 高层 公园地产 名企盘

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项目的优势在于:价格有竞争力、近地铁、毗邻庙行公园、千亩绿地(规划),户型较好。

①.5.72万/平,不管对比环线还是板块内二手房,有一定竞争力;

②.离规划的18号线二期康宁路站约500米,离1号线也不算太远;

③.项目东西两侧有公园和规划绿地,妥妥的公园地产,不管是生态还是未来价值跃迁,在北上海都是不可多得的;

④.户型方正,利用率高。比如98平3房2厅2卫户型:

经典的开间进深比;三开间朝南,每卧均带飘窗;动静分离明晰,U形厨房到餐厅动线很短,餐客厅一体化外接大阳台;主卧套房设计带衣帽间。

项目的劣势在于,97平三房起步,没有小面积段,总价不低,对于纯刚需不太友好。

适合什么人群?无需多言,共康板块,乃至宝山刚改、改善的性价比之选。

顾村板块

顾村给我两点很深刻的印象:

一是城市站位发生了巨变,本来依托顾村公园发展生态旅游,现在规划了一个“新顾城”的概念。政府明文指出将此板块打造为“区域市中心”。蓝图之中,新顾城是带动整个北上海发展的引擎。

二是顾村享有着完善的市政规划,集生态、快捷、智慧、生活于一体。

比如,生态有顾村公园;快捷有7号线,15和18号线也在建中;智慧有新顾城产城融合,集聚了产业、商业、办公、农业、文化等城市功能性资源。区域内规划了72万方智慧产业园,将直接带来数万高端产业人口。

当然,顾村的蝶变也需要时间,但坐拥顾村公园、三轨交、政府完善的规划,顾村的上限一定会很高。

目前板块内唯一在售项目为信达泰禾上城院子,在售约101平3房和132平4房,总价500万起。

52500元/平方米

宝山苏家浜路218弄 查看地图

2019年07月08日 70年

三居 四居 |101-132 m² 全部户型

400-032-4608 转 381981
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普通住宅 板楼 小高层

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项目的优势有两个,品质高、学校好。

类似央玺,上城院子不管在新中式的营造、仪式感还是会所配置上,也都是整个宝山的品质翘楚,逼格很高。

学校方面,周边有世界外国语学校(在建)、顾村实验学校、宝山华二实验学校青秀城幼儿园,还是不错的。

劣势是单价偏高,离地铁站较远。

适宜人群:预算500万以上,喜欢新中式,对品质、身份感要求比较高的家庭。

上大板块

上大板块给人的感觉是界面不够好,但它这这几年却一直很热门。

受欢迎的原因在于这里拥有大片的待发展的区域。从卫星图看,整个上海大学以南区域要么是绿地,要么是空地,要么是旧工厂,几乎没有农村、也没啥城市住宅。所以未来这里或将成为一个全新的区域,也就是常说的“南大规划”。

这近6.3平方公里的南大地区,政府花了很大力气,理清土地权属复杂关系。如今,南大地区动迁、腾地均已接近尾声。

并且大场机场这个一直被用作军事设施为军队服役的机场,在前不久宣布要搬迁,届时,这里将会多出一块巨大的空白用地。

这块宝贵的“大衣料子”,是上海市五大整体转型升级重点区域之一,将变身上海中心城北部的“生态型城市综合功能区”。

配合着上海大学,上大板块的未来可能更加偏向年轻的、高端的居住区。这是宝山甚至北上海都较为稀缺的。

板块内即将有一个新盘入市,大华朗香瑧园,推出89-131平3-4房,精装交付。

待定

宝山祁真路160弄(近祁连山路) 查看地图

2017年03月18日 70年

一居 二居 三居 |73-133 m² 全部户型

400-032-4608 转 126054
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普通住宅 多层 小高层 名企盘

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项目优势:近轨交,户型、精装标准不错。

轨交上紧邻7号线上大路站,串联顾村公园、静安寺、南京西路商圈、浦东龙阳路等城市中心。建设中的15号线途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行五个行政区。

户型设计方正,利用率高。项目为精装交付,配置较为齐全,配件选用也是知名品牌。

包括:东芝的中央空调、方太的厨电、摩恩的水槽/龙头/花洒、toto的台盆/坐便器/浴缸等。

适宜人群:上大很多老新村的置换以及预算450万以上,工作出行依赖7号线的小伙伴。

淞宝板块

说到淞宝,有人讲这才是宝山绝对核心区,宝山区政府所在地,发展非常成熟。但如果你看过淞宝的规划,我相信你会惊呼,这绝对是“亲生”板块

这是上海长滩的区位图,可见淞宝地区发展成熟

两个关键词:市级副中心、滨江发展带。

2018年6月宝山区公布2035总体规划,奠定了吴淞市级副中心的地位;2019年3月吴淞工业区转型为吴淞创新城规划公布,进一步明确了“具有全球影响力的科技创新中心”的发展目标。

淞宝的城市能级在宝山是独一份的。

另外,滨江发展带是宝山重点打造的一块地方,2011年,吴淞口国际邮轮港建成运营后,宝山区结合区域特点,要从“邮轮码头”到“邮轮港”,再到“邮轮城”,全面推进滨江发展带的升级转型。

位于上港十四区的“上海长滩”,是淞宝唯一的新房项目,也是“邮轮城”的一部分。

55000元/平方米

宝山采江路9弄(近牡丹江路富锦路) 查看地图

2019年09月06日 70年

二居 三居 四居 |84-260 m² 全部户型

400-032-4608 转 125955
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普通住宅 多层 小高层 旅游地产 江景地产

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此前推出建面约76-261平的10-30层住宅,共有约23个户型,千余套房源,涵盖2-4房以及滨江景观房。

项目的优势是大盘规划及江景资源。

一方面,上海长滩总规划建面约147万㎡,集滨江景观住宅,大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景塔、游艇码头等业态于一体。

这或许是全宝山能享受到的最为齐全配套的单一楼盘了。

大资源、大配套、好内容,是决定大盘价值空间的关键。上港未来大规模、长周期的持续投入,会带动项目价值的可持续增长。

另一方面,上海长滩所在的老码头,因为先天的港口优势,拥有约1.75公里的岸线和约48公顷的水域,再加上区域经济的转型,已经建成具有一定规模的滨江休闲带,这种景观资源目前在全上海都非常稀缺。

项目的劣势在于,为了迎合江景资源,户型舒适性打了折扣。

适合什么样的人?当地就业人群的认可度不低,其他地方就业的人如果通勤方便,也可以考虑。

接下来看刚需上车项目:可重点关注杨行板块。

杨行板块

小胖君认为杨行的项目价值目前略高于板块价值,所以直接来看项目。

一、中冶上河雅筑,已开启验资,主推约73-128平2-4房。

这是一个纯新盘,虽身在杨行,但它离淞宝非常近。可参考上海长滩的配套,就不再赘述。

待定

宝山宝山区盘古路895弄 查看地图

暂无 70年

暂无 全部户型

400-032-4608 转 401299
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普通住宅 板楼 小高层 名企盘

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项目优势:内部环境,社区、户型等非常宜居。

比如说,容积率1.335,项目选择全部做小高层,这样小区每一位住户都能享受低密度的居住体验。

同时楼与楼之间也有更多的空间去“书写”景观绿化,搭配更多的人文娱乐设施。

樱花大道、银杏树和中央草坪组成中央景观带、全长350米健身跑道等一路连缀。

小区北边还有一条自然河流湄浦河,项目依水而建

另外,全人车分流,车位配比1:1.2。

值得一提的是它的户型,举两个例子:

73平做到两房,可以说是市面上两房产品的极限面积了。功能性有保证同时,还做到了南北通透和干湿分离,阳台两面采光,可以说近乎完美;

127平的户型全部是1梯1户,私密性很强,且做到了四开间朝南+主卧豪华套房(南北贯穿+浴缸卫生间+衣帽间+飘窗)。

劣势:周边的配套有待提升。

适宜人群:总体看是一个不错的上车选择(73平适合上车,102/127刚改)。即使周边配套还有待提升,但产品做得够良心。目前价格还未公布,如果按照杨行4万/平出头的价格入市,小胖君觉得挺值。

另外一个项目是四季都会,不久前开盘,推出高层75-115㎡2-4房,叠加110-130㎡,均价约4.3万/㎡。

它的优势是大盘规划以及近1号线富锦路站。

四季都会规划总体量约90万㎡,包括:6个住宅小区、3个幼儿园、5个沿街商业、社区活动中心、长租公寓、会所等。与上海长滩类似,以后出门基本什么都有。

另外,离1号线富锦路站仅约400米,是宝山少有的真正轨交房。

适宜人群:预算400多万,工作在1号线附近的小伙伴。

四季都会

在售

287万元/套

宝山白沙园路333弄 查看地图

2019年09月17日 70年

二居 三居 四居 |75-115 m² 全部户型

400-032-4608 转 395510
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