上海楼市第1吸金板块,不是你以为的临港

搜狐焦点上海 2019-08-19 10:35:39

 用手机看

扫描到手机，新闻随时看

扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友

此外，招商虹桥公馆引入管家式服务理念，为业主提供无微不至的物业服务，媲美市中心先进豪宅项目

8月7日，一则消息石破天惊，临港作为自贸区新片区放宽限购。乡野小子突然鲜衣怒马，逆袭成花间的长安少年。

接下来上海不知有多少购房者为其失智，有多少买房资金遭其吞噬。又不知有多少地产板块被其遮蔽，黯淡失色。

放眼上海楼市，少有能笃定安然，气定神闲，波澜不惊的地产板块。应该只有大虹桥。

我拉了一组数据可以清晰发现：大虹桥（徐泾）是上海购房资金的排名前列黑洞。这是2018年至2019年7月上海一手房成交前20板块，大虹桥的徐泾以231.5亿元的价格位列排名前列。

关键是：这种吸金成果主要靠今年上半年完成的。大虹桥徐泾地区上半年成交量是18年全年的2倍。在市场稍有好转的环境下，这里立刻爆发出来惊人的能量。

大虹桥的客户来源也超越你的想象。我有幸拿到了正在徐泾热卖楼盘的客户分布图，大家可以很清晰的发现：这里是购房者分布在全市各地。浦东陆家嘴地区竟然也表现突出，在图中热度和徐泾本地有得一拼。具体什么原因，后文会有解释。

从吸金和导客能力看：虹桥板块不会怕上海任何板块。即使是出现临港这样的流量鲜肉。因为这种无畏的力量背后是：大虹桥一手住宅价值被低估，被压制；或者说大虹桥未来发展的潜力和魅力仍然让市场着迷。接下来我将用3个维度来演示一下：大虹桥是如何被低估的。

第1个维度：对标长三角城市群新兴CBD的能级和房价

虹桥商务区是服务长三角城市群的CBD，无论从地理交通，还是经济能级它都是枢纽和中心。

下图我们把长三角的新兴CBD进行了比较

大虹桥是几个长三角CBD中，起步最晚的，同时也是发展最迅猛，起点较高的强调上图的2组数据：第1组入驻企业的量

虹桥商务区企业数密度，是苏州园区CBD的1.3倍，是南京河西CBD的2倍，是杭州钱江CBD的4倍。大量企业入驻带来了就业及居住需求远胜于其他CBD。第2组入驻企业的质虹桥商务区总部型企业近300家，是长三角其他CBD的3-5倍。高消费、高购买力的工作人群在此聚集，刺激了品质居住的需求。虹桥商务区的经济能级，地理交通优势，潜在居住需求远超长三角其他CBD.但是房价却因为压制而低得扎眼。其他新兴CBD天花板价均已突破7W，而大虹桥一带的标杆一手房价普遍58000左右。

将cbd能级和房价对照看，虹桥cbd竟然成为长三角的洼地，这是大虹桥板块一手房热销的重要原因。第2个能证明虹桥价值被低估的维度，对标上海办公和住宅价格体系。到2018年，虹桥商务区整个区域注册企业已达31634家，已有包括阿里巴巴、壳牌、罗氏、梅塞尔、科施博格、永恒力等287家总部级企业入驻，其中内资总部196家总注册资、外资总部77家，其集聚效应已形成规模。一组有意思的数据更是证明了虹桥商务区如今的产业势能：今年上半年的办公产品单价排行中，虹桥商务区两个项目分别高居第4和第7，也是唯二上榜的中环外项目。值得注意的是它是外环外，甚至是中环外，写字楼价格能破6w的板块，而且是用整层整栋的销售形式。

2019年1-6月上海办公楼单价top10一般来说，住宅价格是办公的2倍以上，比如陆家嘴标杆住宅在20w左右，办公则9-10w，住宅是办公的2.2倍；而虹桥商务区优质办公价格是6w，标杆住宅才7w＋，住宅仅是办公的1.2倍左右。大虹桥办公价值普遍被认同，才会在外环卖出了6w的价格，那么只能说住宅价格因为限价被低估了。

大虹桥开发周期仅是陆家嘴的一半，产业对住宅赋能，或者说产业价值传导到住宅，才刚刚起步。这点也被很多在陆家嘴工作和生活的客群敏锐地感知到。也解释了为什么前文热力图中陆家嘴客群比例较大的原因。话说浦东多数人购房过程中都充分享受到了产业红利，所有他们对于产业的敏感度远高于浦西。第3个维度：大虹桥居住住宅的稀缺性

虹桥商务核心区规划的4.7平方公里土地中，仅有21万方住宅用地（其中还包括商住办综合用地），住宅用地极其稀缺，占比尚不足5%；核心区外围从交通距离、抗性与否（飞机航道下的噪音），国际配套密度看徐泾是居住的优选。这也是为什么大虹桥的徐泾成为楼市黑洞的另一大原因。总结一下大虹桥成为排名前列吸金板块的原因一、洼地效应1、大虹桥一手房卖5.8w，长三角其他新兴CBD的住宅卖到了7w+，而虹桥商务区的企业密度是他们的数倍，居住需求远胜它们。这里产生了巨大的洼地效应2、一般住宅价格是办公价格2倍，但是这里的一手住宅价格基本和办公价格等同。因为住宅价格被行政压制，大虹桥又一次体现了洼地效应。二、大虹桥优质住宅稀缺虹桥商务区规划就以办公为主，居住为补充，先天性住宅稀缺。而抗性小，城市界面良好，交通方便的居住地块则更为稀缺。洼地效应+稀缺属性成就了大虹桥一批热销红盘。招商虹桥公馆是大虹桥热销现象的典型案例，6月开盘至今推出448套，目前基本售罄。而且，在购房客群里有12%左右为外籍人士，超过60%的外区域导入客户，陆家嘴客群占比和徐泾当地持平。它的热销一方面是占据大虹桥核心腹地，具有板块的共性标签。