上海楼市量价回落,政策利好却在硬抬几个区域

搜狐焦点上海 2019-08-18 11:16:52

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坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

上海今年自金三25000套+之后，每个月的成交量都是逐月在下降。但是，我们仍然认为近一个季度的楼市已经趋暖，且相当稳定，因为每月的成交套数仍然维持在2万套以上。

那么最近这一个月呢

数据来源：兔博士APP7月，根据兔博士APP的数据，上海二手房成交套数18445套，环比6月下降了12%，而同时，7月成交均价44566，环比下降2.1%。不知不觉中，成交量已经连续4个月下跌了，且7月下降了有一成多。成交量逐月下降，成交均价的走势如何呢？

均价没意义，因为有做低总价的情况，但是我们可以看看趋势，而今年二季度的楼市在量上彻底回升之后，价格上也予以了回应，但是在7月淡季的时候价格开始回落

但是在价量都回落的7月，还有什么不一样的东西值得我们注意的呢

01.

只有成交均价才更能客观反应房价

全市各区的成交情况到底如何？关注我们二手房房价监测的粉丝一直有印象。

于是在数据源上我们得到了兔博士APP的支持，可以更完整覆盖上海的各个区域，同时更准确反应上海的真实房价。

我们先从上海各区的7月成交均价的涨跌幅

数据来源：兔博士APP图例按照涨跌幅的次序依次排列，你没看错。崇明表现抢眼，环比上涨4.3%，受到南通新机场规划落地消息的影响，均价上升也是情理之中。而和新房市场不同的是，青浦的二手房在7月的表现就没那么惊艳了，成交均价29080元/㎡，环比下降了12.7%，相比青浦新房限价后的价格，青浦二手房的价格完全没有优势。紧接着我们来看下全市区域细分的板块成交情况：在监测的207个板块中，总计174个板块在7月有成交，环比6月上涨板块为46个，而下跌板块为128个。

我们发现，从涨幅前十和跌幅前十的板块中，浦东新区所在的板块上榜不多，涨幅榜上只有孤零零的碧云，而跌幅榜上也只有高桥在列。我们通过两组数据来了解下过去两月，上海各区成交套数的变化情况。

从上面的图表中，我们可以一眼看出7月唯有崇明成交套数增加，其余各区成交套数都是减少的。而这有一个大前提，就是前面提到的7月成交量环比6月是有一成出头的下降的。所以如果将各区成交套数的变化量按照全市占比来衡量，全市各区只有崇明成交上升了1%，有点逆风飞翔的意思，而宝山成交下降了1%。

以上两组数据说明了：1.崇明7月是真的火，无论从价还是量。2.其余各区成交占比还是相对稳定。浦东的成交量仍然占到了全市的24%，和上月基本一致，担心浦东的成交未免有些多余。02.房地产政策的利好能荡平所有不利环境因素6.7.8三月向来是楼市的淡季，一方面和天气炎热有着密不可分的联系。除了35度以上的高温，台风也偶尔光顾，三伏天之后更还有“秋老虎”伺候。于是，统计7月数据的时候也得为8月捏把汗。为了更好的呈现二手房存量市场，阿飞走访了不少板块和门店，还拿到了不少能够说明市场动态的有效数据。其中有一组数据分别是挂牌价调价数据以及带看房源量。如今上海的二手房市场就是完完全全的买方市场。因此，千万别以为几个月的成交量2万套就怎么了，上海二手房的价格还远未到达两年前的位置。

更多的成交是通过卖方价格上的让步促成的。而如今的卖方也已经清楚认清了现实。并且由于7成左右的卖方，其本身就是置换客户，同时间操作置换，使得价格的让步也不会像去年下半年那样拖泥带水。如今全市挂牌的卖家涨价和降价的比例差不多在二八开。但进入完整8月的排名前列周，有部分板块的调价数据令人惊讶！

泥城镇板块涨价房源82%临港新城板块涨价房源80%大团镇板块涨价房源71%书院镇板块涨价房源63%航头镇是7月浦东挂牌价房源调价涨价占比较高的板块，8月完整排名前列周48%（7月31%）接下去唐镇35%慢慢归于平静其余板块情况和7月无异而泥城镇、临港新城、大团镇、书院镇7月什么情况，当时敢涨价吗？

一看到这四个板块，阿飞顿时就乐了。谁给你的胆子涨价的呢？临港自贸区临港自贸区临港自贸区利好传来，市场可是一只无形的手。于是上周我们提到了临港不少新盘，在最近的一周里，哪怕顶着超强台风利奇马，售楼处人流依旧络绎不绝。存量市场呢？当然也是当仁不让。单就8/05-8/11政策公布的排名前列周，市场就给与了反馈。无论卖房的还是买房的都用脚步投了票，首先先从带看开始。临港新城这一周的带看房源量环比上一周增加了600%，7月临港新城链家门店总计带看189套，平均每天6套。而8/5-8/11这七天，带看252套，平均每天是36套。

所以，哪怕高温，哪怕恶劣天气，哪怕秋老虎！不管8月市场淡不淡，临港新城不会淡！03.二手房如何选筹，成交数据里找答案下面来看下具体单个小区的情况。7月上海成交活跃的小区有哪些？

排名成交榜榜首的小区，不再是青浦的崧泽华庭佳福雅苑，崇明新城板块的金日西苑成交102套，成为少有一个超过百套成交的小区。成交均价13388，套均总价仅仅121万元。榜眼位置依旧是老面孔，罗店板块美罗家园宝欣苑，成交均价23363，套均总价146万。第三位的同样来自崇明，陈家镇板块的裕鸿佳苑成交48套，均价13971，套均总价129万。成交活跃前三位的小区成交均价都在150万元之内。每个月我们都会定期发布二手房房价监测，最主要的目的还是通过真金白银的交易数据，来为购买二手房的粉丝指明方向。毕竟每个家庭所能承受的总价也是完全不同。数据方面，有了兔博士APP的完整成交数据，几乎可以窥探整个价格段中成交领衔的小区，本月的监测特地将每个价格段成交榜首的小区做了以下罗列。

300万元门槛成交最活跃的小区：浦东三林板块三林世博家园成交42套，均价36226，套均总价，270万。

400万元门槛成交最活跃的小区：闵行莘庄板块上海康城成交29套，均价30658，套均总价，360万。500万元门槛成交最活跃的小区：浦东洋泾板块崮山小区成交15套，均价74132，套均总价，443万。600万元门槛成交最活跃的小区：嘉定南翔板块华润中央公园成交15套，均价44482，套均总价，525万。700万元门槛成交最活跃的小区：闵行春申板块万科假日风景成交16套，均价54705，套均总价，604万。800万元门槛成交最活跃的小区：闵行古美板块风度国际成交7套，均价58031，套均总价，752万。900万元门槛成交最活跃的小区：普陀光新板块融创香溢花城成交8套，均价69829，套均总价，820万。1000万元门槛成交最活跃的小区：徐汇万体馆板块徐汇苑成交6套，均价76168，套均总价，989万。1500万元门槛成交最活跃的小区：浦东陆家嘴板块世茂滨江花园成交11套，均价81662，套均总价，1485万。2000万元门槛成交最活跃的小区：徐汇徐汇滨江板块尚海湾豪庭成交6套，均价86441，套均总价，1534万。3000万元门槛成交最活跃的小区：浦东北蔡板块浦东星河湾成交3套，均价95156，套均总价，2273万。

胆子大一点，来看下，7月3000万元成交的小区，就这9个小区，除去西郊庄园和汤臣高尔夫各自成交2套，其余7个小区仅仅成交一套。

730会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。而7月成交放缓，接受议价以及调低挂牌价的行为变多。在传统淡季里，市场心态正发生着微妙的变化。接下来的8月，成交量是否能维持住7月的水平，下个月的二手房房价监测再见。