长租公寓大社区模型六大观察,未来或成资本新宠儿!

“经历过厂改公政策封堵后，开始学着众多公寓去做单体，在300间左右时，我们发现前途渺茫，既没有优+的先发优势和魔方的头部效应，更不具备地产系的万套规模，也没有昙花一现的互联网公寓社群，更关键的还远不如二房东赚钱，只能远远十八线的跟跑，默默的做鲜花绽放中的一片绿叶，悄悄凋落……在挣扎一段后，果断的向公寓小镇的大社区方向”一位公寓从业者如是说；市场也在逐步的探索和验证，我们注意到华东华南的公寓运营方都在不同的段位上积极探索，逐步有积极的雏形；上海的V领地青年社区、苏州的乐璟生活社区、深圳的西柚小镇，分别在各自的生态上积极探索；

观察一：在大社区的方向上，大商业、产业园区、城中村各自发力；

1、上海 V领地，以千人大社区开创“泛社区模型”，开启了精细化运营能力的核心竞争力，并且在2018年末率先实现单店项目全部盈利 。

V领地首创“千人大社区”模式，1000间以上的单店占20%，较大的社区单店1800间，芦恒路社区1300间；通过①精准的市场定位②以坪效指导社区产品设计提升收入③构建租赁需求的周期性研究方案④获客转化能力对成本优化⑤IT系统对运营的改造⑥运营人房比达到1:130，在单房运营（涵盖销售、人力、运营管理费用等）优化到260元/月。

大社区带小社区、多社区联动、客源集中管理、共享分流，覆盖和吸引各层次客源入住，有利于集约化管理，降低运营成本，提高管理效率。早期这个行业的竞争要素在于房源和资金；粗放式发展过去后，精细化运营能力将成为品牌公寓的核心竞争力。

目前市场也仅招商蛇口在深圳有千人社区的成熟运营经验。

2、苏州乐璟生活社区立足工业园区，盘活大体量物业，围绕大社区以生活为核心以运营创造价值，创造“活”的公寓社区。

乐璟生活社区，落户苏州工业园区项目总建筑面积约10万平方米，包含1400个居住空间，可容纳约5000人入住。通过润家乐璟国际公寓（白领公寓）、润家乐璟社（企业员工宿舍）和润家乐璟天地（大体量的商业配套设施）三大产品线，不仅为园区职工提供了多维度的住宿服务，更构建了一个完整的租住生态圈。乐璟生活社区在产业园区内打造了以居住为入口的产业生态圈，通过盘活闲置物业的方式以集约化降低运营成本，规模化带动商业及周边市场，解决区域人口居住问题的同时形成了良性生态闭环。

3、深圳西柚小镇结合城中村综合整治，以共建城市的社区发展运营商的理念聚社区规划设计、运营管控、社群运营、创业办公，辅助带动周边产业升级发展、教育与人文素养和精神追求的提升，多位一体，变城中村为“宜居、活力、共生的社区”。

深圳西柚小镇大社区项目在光明新区的公明镇开启，一期56栋，二期104栋整村改造成公寓住宿单位和底商配套的科技人文生活小镇，以城市共生，形成“三街区、四广场、五平台”的功能空间布局、引入-产业办公、技术服务，共建科创人才公寓、企业定制公寓、青年白领公寓、搭载公共服务的社区空间、生活空间、公益事业、公共服务、市政服务中心，激发社区消费与文化活力。

观察二：会员体系是最强的营销差异；

大体量项目除了前期物业租金投入外，对销售环节的空置周期是相对揪心。考验的是大社区营销的获客渠道转化能力对销售成本的节约。，除开传统的销售手段，流行的贝壳、58 租房流量转化外，目前大社区品牌中盈利能力最强的V领地建立了基于IT系统的会员体系，而这就是其与同行在销售环节产生差距的基础。“并不是成为租户才是会员，而是从打排名前列通电话、排名前列次来门店拜访就被纳入会员系统，我们会把这些潜在客户管理起来。同行以往是销售依靠自身能力和客户产生强互动，通过会员体系完成。所有进出电话都通过IT系统来体现，所以在做客户数据分析的时候，能够很精准地抓住客群，提高成交率。” V领地新项目的爬坡期一般为3个月出租率稳定在90%。租赁不是资产买卖，看增值。做租赁如果前期开始亏损后面很难补救。

会员体系是较好的招租利器：

1）流量

刚性的居住需求产品更易于被用户分享和传播，带来更多流量，不断的把消费需求的可能引流到其线上，通过不断的引流和积累，让这样的流量具有价值；大社区本身具有较好的品牌效应带动性和昭示性，大流量的影响力和裂变效应更加直接干脆，仅通过租住或仅凭意向，就已经删选出核心有效的目标流量，定向客群、喜好习性、生活氛围、消费能力、新事物接受能力等，都是无比精准的流量，同时其分享到其他消费的公寓、和周边商业圈层，打通之后，通过交易价值就会产生。

2）交易本身

线上流量越来越贵，越来越稀缺。结果线上平台式大咖们BTA到TMD都在布局线下，因为线下实体店都有“流量洼地”，这样仅存的流量虽然不多，但是相比线上“便宜”。租赁的交易本身就是流量，这样的流量可以转化为自己的“存量”，这是重点。从蘑菇租房的起伏、闲鱼的扑腾、到贝壳的突然崛起，拥有实体的天然流量大社区再错过自己构建直销会员体系的市场契机，未来的市场空间会越来越小，可利用的资源会非常的有限，线上垄断诸如OTA的垄断性会把仅有的腾挪空间压缩无几。

3）信用

消费信任稀缺的时代，早前“黑中介、坏房东”轰轰烈烈的公寓去中介化后来演变成依赖中介或作为媒介的中介流量，一方面信息泛滥，一方面匹配越来越难，各方压力都大，公寓没有更好的方法让自己出租率提升，只有在所有的渠道上“夸大”自己，用颜值、样板、低价来做各种吸引。为什么今天的网红可以带来实际的消费，因为大家相信。“老带新”是最成功最有效也是目标成本较低的一种有效方法，就是基于建立在“信用”基础上；

大的线上平台式的流量池通过各种策略与方法，让流量入口从自己这里开始，然后通过流量为自己赢得利润，正是会员体系成熟的标志！

观察三：社区商业是大社区优质的生态；

真正的社区商业，让项目“活”起来，社区商业依托公寓刚性流量，更强劲的现金流和变现力

1、乐璟生活社区的重要价值之一就在于其2万方社区商业，然而真正的社区商业不止是规模大，更重要的是能否与居住区形成互联，能否实现客流共享，能否以商业激活居住区的便利生活。

2、世联里“微改造系列”通过对城中村物业进行微改造，不改变城市的肌理，低成本改造，统一包租运营，通过对物业的深入研究定位，打造生态内核，组合自有品牌的商业、办公、公寓业态，联动周边，活化区域，提高物业整体价值、影响力及提高片区形象，提供了消费、服务、社交、展示的空间。改造后整体出租率由46%提升至90%，坪效大大提高，给城市带来新的活力！

世联永泰里打造的业态复合型城中村升级活化项目，总体量10万平米,涵盖1.2万平米商业街区,1.85万平米白领高端办公空间,2200间红璞青年公寓。

世联商业金沙里总体量4万㎡，内含1300间红璞青年公寓，4000㎡时尚商业步行街，2000㎡休闲社交广场。红璞公寓提供新的租赁生活模式，让都市新生代享受有设计、品质、乐趣的居住环境，建立属于年轻人的社交、分享、体验的圈层平台。

世联商业金沙里项目通过对物业的主题定位调整、动线重新设计、装修升级改造及专业运营管理提升物业价值，打造有活性的生态区；联动周边，提供有品质的休闲社交场所及配套服务，助力城市形象提升，打造有生命力和标杆性的城中村升级改造商业模式。

观察四：大社区从“住”到“生活”的大跃进；

人们对于房子的要求，不再是有所而居，更多的是对家的向往，对生活的追求。大社区的场景设计及运作的“生活”模块包含餐饮、商超购物、通讯服务、图书借阅、健身娱乐、幼儿游乐托管、社区医生坐诊等生活便民设施，还引入了社区警务、政务、党建、公益等政府职能配套，可谓面面俱到，也极大方便居民租客，也带来极高的关注度和生活活跃流量。以网红品牌的引进吸引年轻人群关注，秉持以体验式微型社区综合体为基础，以社群为对象，新生活、新空间、新效率和新温度多个角度，以“服务”为核心的生活本质；管理、服务、场景打造、用户满意度等方面的改善和提高，重点围绕C端社群需求构建商业生态。

观察五：大社区形态下的平台化商业模式趋势渐成气候；

每一个大社区形态下实体，基于效率和效益的考虑，最初围绕着居住和生活出发，都会主动或被动的形成社区平台化，从最开始的运营招租、房务管理、租客管理SaaS系统到基本的本地生活服务平台，以居住为连接的互联网式生活应用平台、娱乐聚合平台（LBS社交、直播、电游）、知识分享平台（知识、教育、问答）、社区电商入口、社区消费金融服务、O2O\C2C等可想象的巨大空间和入口把持地、第三方合作的价值通道，以及更加多元的竞争融合共生共存的社区平台渐成雏形；

尤其是深圳城中村大社区的发展，仅采用“和谐”的方式，未来只需要协同政府配合做好基础环境构建，仅运营整村物业的1/4左右(深圳城中村大体量百栋起)做好虹吸效应，充分释放资源获取议价能力甚至比原价更低成本，聚集一批优秀二房东、品牌公寓运营商、社商网红商户，以共享、开发的态势共同营造“大社区”，或许仅仅通过集中物业管理、生活服务、集中现金流通道等小小措施就能收获巨大的经济价值；

天然的品牌传播力、筛选过的精准客群、精细的消费需求、旺盛的年轻活力……更加专业化运营加持的内功修炼都是大社区引领的得天独厚的优势；

1、平台化运营平台化意味着运营人员可以采取更多运营手段对用户进行运营，发掘客户的隐形需求；

2、互联网的发展已经为企业平台化运营提供了良好的技术条件；

3、平台化运营能够让整合更多企业资源与用户的对接精准而高效；

4、平台化的巨大整合能力和资源吸附能力将为市场释放巨大能量。

观察六：大社区更受资本青睐；

上半场对成本和费用强管控，对拿房议价能力，以及快速复制的模式，利用规模化来分摊成本实现盈利，才会获得资本的青睐和长足发展依然有效；

大社区形态下，更强劲的流量活力、更“生活”的粘性居家场景、更有价值的认可大数据、更充沛稳健现金流、更多元化的收收入利润结构，更稳健的平台化推动发展趋势，显而易见，更是资本的宠儿！！

● ● ●

想了解更多信息

请微信咨询小狐：shfocus021

来源：房东东

免责声明：

1.本图文转载自：房东东

2.凡注明转载来源的图文信息，均为其他媒体或平台的作品，均为转载，转载目的在于传递更多信息，并不代表本平台赞同其观点和对其真实性负责，本平台不承担任何法律责任。

3.如有侵权，请及时告知删除。或者联系搜狐焦点上海站版权部：021-23081573