那个熟悉的华润置地定律再次回归,这次轮到谁了?

搜狐焦点上海 2019-07-20 17:48:30
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这里,会是华润定律的又一个受益者么?

一个偶然的机会,和一个20多年没见的业内朋友见面,这才意识到,攸克君自己在房地产行业的从业经历,已经有20多年时间了。故友相见,免不得聊些关于“成长”的话题。顾名思义,所谓“成长”,便是从“不懂到懂”从“费解”到“理解”。

引起我们颇多共鸣的,居然是这样一个问题——“看不懂的华润拿地”。攸克君和她一样,在职业生涯的前半段,对这个问题百思不得其解;在职业生涯的后半段,才逐渐得到答案。而这个过程,颇多感慨,值得分享。

初入地产行业之时,曾专程去华润当时在北京的项目翡翠城“踩盘”,当时那是北京低密度项目的标杆产品之一。除了产品细节之外,给攸克君留下的印象就是远。的确,遥想2000年前后,大兴确实是不折不扣的远郊区县,路程和周边的环境,印象颇为深刻。

当时攸克君十分不解,论资金能力,华润乃央企,“钱”对于她来说,并不是问题;论社会资源,华润作为老牌央企能够动员的社会资源,更不用说。那么,既然如此,不缺钱、不缺资源,华润的地,为什么要拿的那么远?这个问题,在当时尚算年轻的攸克君心中,难以得到答案。

在很长一段时间内,“个案”、“偶然”,是攸克君聊以自慰的答案。不过,后来华润在2005年以25.65亿元的当时天价,拿下清河毛纺厂地块,摘得“地王”,那时的清河一带,也远非是今日这番景象。

在这样的一块土地上,以地王的代价进入,当时的攸克君,是能感觉到华润朋友的压力的。就连当时出任华润置地北京公司总经理的陈鹰,也在美洲俱乐部的电梯里和攸克君说,先拿下来,慢慢做着看。

后来,一位前辈提点,让我去了解了解华润在做凤凰城的时候,三元桥周边是个什么状况。攸克君才对这个问题摸到了一些获得答案的门道,橡树湾也好,凤凰城也罢,再加上当时的清河毛纺厂地块,都有一个共同的特点,在拿地的时候,往往都是“非成熟”区域,而随着华润的进驻,经过一段时间,项目所在的区域都会成熟、完善起来,及至在多年之后,变成城市重要的核心区域所在。

攸克君排名前列次有点明白这个道理,是在昔日的顺驰以9亿多元的价格,拿下翡翠城对面的地块,当时也是为地王。更进一步明白这个道理,是看到橡树湾地块周边清河城市功能的不断提升,最终明白这个道理,是在全国范围内,了解了包括万象城在内的华润项目选址的一系列方法。彻底明白这个道理,攸克君至少用了十年的时间,这其实是一个与城市发展有关的——华润定律。

这个定律的主要内容,便是华润选择城市发展中的新兴城区进入,然后长期操盘,或提供服务,或引入不同级别的配套,通过新城区域城市功能的完善,逐步提升自身项目的价值,这个过程中,华润要赚取的是长期收益。

更抽象一点说,华润定律就是,有华润的新兴城区,在城市功能、地位、价值的提升方面,将有极强的确定性。仔细思考其中原因,这既与华润择“新兴城区”的眼光和专业水平有关,也与华润自身的体系、资源、整合能力有关。

首先,在新兴城区的初期进入,比眼光,也比战略判断能力。我们应该能够从曾经的凤凰城、翡翠城、橡树湾项目中看到这样的能力:三元桥、大兴、清河如今都已经成为城市或者新兴城区的核心结点所在,这一点,应该说华润从来没有“看走眼”;后来华润又在北京的密云拿下项目,从今年的情况看,其所在的密云,也成为北京生态休闲的核心所在。新兴城区好,项目也好。

其次,华润本身的一些特质和优势,往往会对新兴城区功能的完善和提升,有着积极正向的作用。例如,在清河地区,你不能只看到从橡树湾到万象府的发展过程,你还要看到那个体量庞大,运营不断升级的五彩城,她的存在,大大地改变和提升了“新兴城区”身份的清河地区的城市功能。这样的情况,在深圳、青岛的万象城,也都发生过,这些都是只有华润才能做得到的。

再次,以早期的窗口进入这些新兴城区,土地成本低,地块面积大,华润自己的独有的一些优势,就有施展的空间和时间。通过这一方式,最终,台面上看到的新兴城区的 “华润”定律终于形成了。

那么,接下来能够享受这个华润定律的新兴城区在哪里?答案是顺义。因为在顺义新城区,华润正在开发橡树珑湾项目。这个项目规划用地面积24167.28㎡,容积率仅有1.6,总住户为398户。从项目的名称,大抵就能看出来,这里采用的是橡树系产品线,这是华润置地在清河地块上打造10年不断修正、升级的产品线,品质自然不言而喻。

与此同时,这个项目又处在顺义新城区核心位置所在。顺义政务服务中心、马坡镇人民政府、老城区商圈三大核心区就在项目周边,同时民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、金蝶软件园、君康人寿等等产业项目也已经落地。

这里,会是华润定律的又一个受益者么?答案应该是确定的。

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来源:明源地产研究院

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