两个大消息!今晚,炒房客与开发商彻夜无眠

活动提示

6月29-7月1日中国康养/文旅产业发展峰会暨康养文旅特色小镇项目实操高端总裁峰会 在青岛举办，活动详见正文结尾！

来源：楼市参考    文丨潮哥

开发商与炒房客，又要失眠了。

01

苏州进入新一轮调控后，楼市大动作一直不断。

如一些城市主动收紧了政策，青岛、合肥、武汉、南宁等城市对楼市开启新一轮定向加息模式。

青岛与济南，这两天还宣布，制定“一城一策”的楼市方案，防范和化解楼市风险。

在舆论上，人民日报也主动发声，表示将牢牢坚持“房住不炒”定位，确保市场行进在正确的轨道上，不会依靠房地产拉动经济。

这两天，楼市又传来了两个足以改变楼市走向的重磅消息：

排名前列个：据21世纪经济报道披露，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管，准备暂停“地王”的债券与ABS发行。

第二：棚改降温，据华尔街见闻披露，2019年4-5月份，中国央行连续两月未发放抵押补充贷款（PSL）。

两个看似毫无关联的消息，其实可以串联起来分析，这两个消息都与钱有关，都是在收紧流入楼市的资金，目的也都是一样的，防止楼市过热。

02

先来分析关于监管部门收紧房企资金的消息。

其实，房企融资门槛收紧，这并非排名前列次。不久之前，银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求：商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

同时，银保监局还对违规给房企输血的金融机构，开出了两百多张罚单。

根据媒体报道，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计达1068.8万元。

之所以这么做，是因为三四月份上演的楼市躁动，房企是始作俑者。

进入2019年以来，房企融资门槛放松，获得金融机构大规模输血。数据显示，仅4月份，房企密集融资接近2600亿，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多较高值。

而前四个月融资房企融资的总规模，高达8500亿元。

正因为有这8500亿元，房企不但有钱还贷压力，也开始在全国范围内，尤其是核心城市群里开启扫货模式。

房企有钱，比谁都拽。

他们在武汉、合肥、杭州、无锡、苏州、南京、徐州、东莞、常州等城市争抢地块，如蝗虫压境一般，所过之地，不是创下新地王，就是几乎接近较高楼面价。

杭州、无锡、常州、徐州均诞生了新地王。

苏州半个月内三个地王，被房企成功送上了新一轮调控名单。

南京这几个月来，土地市场也是火热异常。

数据显示南京（除高淳、溧水）已成功出让18幅地块，竞拍次数高达869次，平均每块地要争抢48轮，平均土地溢价率接近50%。

今天，南京又推出了10宗地，揽金超118亿元。

土地市场火热，带动住宅成交量走高，房价也开始跃跃欲试。厦门房价回调，基本填平了去年下调的坑，苏州的房价更是在4月份领涨热点城市。

在这样的背景下，中央开始新一轮房企资金链收紧政策，关上闸门。

对于房地产行业来说，资金链就是生命。

目前，政府部门不但收紧了往后房企的融资门槛，还将已拿下地王项目的房企，纳入了监管，准备断粮。

一旦断粮，地王暴雷事件将再次上演。这种事情，过往不知道发生过多少次。

对于房企来说，具有相当大的震慑作用，预计后续房企拿地会再次谨慎起来，房企行业将进入新一轮大洗牌，土地市场也将回归平稳，稳定正是政府想要的效果。

土地市场的平稳，会影响楼市成交量与房价，成交量与房价也将回归温和，投机的炒房客，算是彻底断了念头。

而之前激进拿地的房企，接下来很难有囫囵觉。一旦断粮或者新房限价，项目算是砸手里了，到时候哭都没有肩膀。

这一点，其实政府早有预警。在苏州重启调控召开的会议文件中，就有这么一句话，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。

03

至于棚改收紧，主要针对的是三四线城市的房价，预示着那些单纯依靠棚改撑起房价的三四线城市，按下了这一轮的“熄火键”。

货币棚改是三四线城市能够跟进一二线城市涨幅的主要动力之一，另一个动力就是去库存政策。

棚改分为货币棚改与安置房棚改，三四线城市大多项目采取的是货币棚改。

它的流程如下图，先由央行发行PSL（抵押补充贷款）给政策性银行（如国开行），政策性银行划拨棚改专项贷款给地方政府，地方政府手里有钱，就拿着这笔钱去搞棚改项目。

以货币补偿的方式，给到棚改居民，政府回收地块，居民拿着钱去买房。政府回收的地块，又可以挂拍，卖地得来的钱，一部分用于偿还国开行的贷款，剩下的进入自己的腰包。

这种方式，既帮助了地方政府充实腰包，又达到了去库存效果，可谓一举两得。

但副作用是，房价在货币棚改的需求下，得到了有力支撑，抬头上涨。

一些人口与经济基本面表现都不好的城市，房价也跟着上涨，背后的逻辑就是棚改。

鉴于此，从去年开始，国开行就放出风声，要收紧棚改：房价上涨压力大，库存少的城市，后续改为安置房棚改；库存多，房价压力小的城市，可以继续货币棚改。

到了今年年初，一大波省市收紧了2019年的棚改计划，只有广西、辽宁、重庆、陕西等极个别省市仍保持同比正增长，绝大多数省市2019年棚改计划开工项目较去年收缩。

4月份、5月份央行已经连续两个月没有给国开行发行PSL（抵押补充贷款），意味着这一轮三四线城市货币棚改告一段落，也意味着这一轮三四线城市的楼市，风险加大。

一些人口基本面、经济基本面不好，且又不再重点城市群中的三四线城市，房价下行压力增加。

之所以说是这一轮，是因为三四线城市的楼市存在周期性，人口持续流出的三四线城市需要政策刺激，如去库存、货币棚改等，楼市才能健康发展。

下一轮如果重启，三四线城市的房价，又会获得新的支撑。

04

政府再次收紧房企融资与货币棚改，还释放了一个重要信号：

房地产虽然对于经济特别重要，但这一次不同以往，只求平稳过度，不会重启这个夜壶。经济对于房地产的依赖的现状虽不能一下扭转，但政府正在努力改变，尽全力将中国经济的驱动力转移到实体经济、科创经济上来。

这一点，从全力稳住楼市、提速5G科技建设等方方面面，都能寻找到证据。

只有实体经济、科创经济，才能提升中国的全球竞争力，让中国跻身强国之列，百年复兴梦才有基础。

重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！

【会议时间】：2019年6月29日—7月1日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国—青岛

【联系电话】: 18611750147

【参会对象】：各级政府及相关部门领导；房地产企业董事长、总经理、高管团队；旅游开发、特色小镇、休闲农业、养生养老、投资机构等企业高管；策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人（400人）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

本次峰会解决的问题：（部分）

1、如何把握机遇，实现从“康养地产”到“康养产业”的转型？

2、如何拓宽康养类项目的投融资渠道？

3、如何突破康养行业的“进入困境、盈利困境及运营困境”？ 

4、如何打造“康养+医养+旅居+地产”的智慧型跨界康养项目？

5、康养产业如何与旅游、文化深度融合？ 

6、如何做好康养客群的持续化经营？

7、康养项目有哪些创新业态营造和模式探索？

 ......

参会五大类型企业的关注点：

详细议程

6月29日(上午)：

乡村振兴&健康中国战略下，康养产业发展趋势及较新政策解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任、现任城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化专家

李   玲：北京大学健康发展研究中心主任、国务院医改专家、健康中国2030规划纲要核心专家；

陈安华：浙江省建筑科学设计研究院总规划师、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会主席、建科-曼嘉国际设计中心首席设计师、汗马研习社创新导师；

6月29日(下午)：

康养产业及康养 文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读

薛   青：北奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问；

柳   俊：中国旅游策划研究院中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总；

王   捷：箱根温泉集团董事长；

乌   恩：北京京都风景旅游规划设计院创始人、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席；

6月29日(晚上)：欢迎晚宴+康养-文旅特色小镇创新IP资源连接会

6月30日（上午）

袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长

彭   涛：壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会主席、浙商总会大健康委员会副秘书长、浙江省健康产业联合会医健投资专委会副主委、中健谷执行董事

奚志勇：亲和源集团董事长

6月30日（下午）

赖明妙：台湾双连安养中心院长

张庆民：北大医疗康复医院院长兼康复部主任

金井启修：有马温泉协会会长、御所坊集团15代传人董事长、日本观光100大名人之一、农业法人-格林爸爸——社长

张士宜：HZS汇张思合伙人、金盘奖年度杰出人物、哈佛大学设计硕士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员

六版块：

康养·文旅小镇超级创新IP路演实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】 

（嘉宾：柳 俊、彭 涛、奚志勇、张庆民、金井启修、张士谊 等 ）

贵宾席专享：

一、第三天标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

线路1、青岛藏马山乡村（国际）生态旅游度假区

线路2、蓝谷健康·青岛松乔康复医院

二、康养·文旅土地政策专题研讨

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究员,中国小城镇及城镇化研究专家；

三：康养·文旅资本专题研讨

殷宗明：赛伯乐绿科投资集团养老委总经理、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会首席专家、中国健康养老产业联盟副秘书长；

四：康养·文旅创新项目路演及专家点评【需提前提报审核】

（专家团队：陈安华、柳 俊、乌 恩 等 ）

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