“上海2035”亮点解读: 未来上海哪个区的房子最值钱?

新年伊始，一份长达180页《上海市城市总体规划（2017-2035年）》发布，为上海未来近20年发展指明了方向。

规划明确，至2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。要知道，截止2015年末，上海市常住人口就超过2415万，这样算下来到2035年，只有80万左右的增长空间。规划提出，要优化城市空间格局。主动服务“一带一路”建设、长江经济带发展战略，主动融入长三角区域协同发展，推动上海与周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的高级城市群。

过去的很多次经验已经表明：每次城建规划都是一份购房指南针。对于购房者来说，好好研究规划，未来上海哪个区更值得买特别能窥见一斑。外环线内的居民，如果被点名，那么恭喜你了！

虹桥、川沙、宝山、闵行：以后请叫我们“主城区”

上海的城市规划是分级别的，在这份2035年规划中提出的：“主城区—新城—新市镇—乡村”城乡体系。以中心城为主体，沿黄浦江、延安路- 世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑，提升主城区功能能级，打造全球城市核心区。

主城区的外扩表明上海的城市发展已经完全突破了传统意义上的内中外环。只要是城市化高的地区和发展基础良好的地区都将强化交通、医疗、教育、商业、产业等各种配套设施建设，这种类比伦敦、东京等全球城市做法这也是相当国际化的。

临港：临港上演逆袭 房价逼近浦江惠南

在浦东各版块中，临港距离市区直线距离最远，一直以来都处在房价最底层。但是，2035上海城市规划的发布，浦东各板块房价结构或将重新洗牌。

在这份报告中，整个大浦东只有一个新城，恰恰就是临港滴水湖！规划能级上，临港已经超过了惠南、祝桥甚至周浦。资源的倾斜，将使得临港的居住空间打造的更快更完善。纵观整个浦东，只有三个地方被上海2035总体规划列为了国家科学中心+创新功能集聚区。其中浦东机场周边不适合居住，张江规划较早，初期也没有完善的居住区规划。而临港从规划初始就一直是产城融合的概念，凭借生态和海滨资源，滴水湖沿岸生态居住区的房价未来超越浦江和惠南也是指日可待。

崇明：锁定高级生态岛

按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。从用地规划图中看到，南部等区域被生态区所覆盖，建设用地并不多，还有是崇明，也已经锁定了世界生态岛的建设方向。

嘉定、松江、青浦、南桥、南汇：新城中心仍有发展潜力

5大新城再次被点名：结合城乡体系和市域空间布局，完善由城市主中心、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系。

这5个区域2018年初的成交均价分别为：嘉定新城39693元/平方米；松江新城，40126元/平方米；青浦新城，40360元/平方米；南桥新城，34506元/平方米；南汇新城：31783元/平方米。可以看到，5个新城的均价之间有近10000元的差距。另外，五大新城在规划面积和规划人口上也存在差距。松江新城是人口密度较大的新城，南汇新城人口密度最小。从表中可以看出人口密度跟房价水平基本是正相关的关系。

具体来说，五个新城中，松江区位优势较好，区位距离江浙最近。松江南站到嘉兴20分钟，到杭州40多分钟。虽然目前松江发展还比较滞后，但随着沪杭一体化的推进，松江应该能迎来一波发展利好。

五个新城中，嘉定新城和青浦新城的条件相似，房价接近，产业和环境来说嘉定有相对优势，但青浦胜在有新开的轨交17号线和大虹桥商务区的加持，可以说各有千秋。

南桥新城和南汇新城房价相对较低，区位上比不上其他三个新城，距离市区也相对较远，发展潜力最值得期待。

文/大饼儿