单价4.5万左右6大新房项目盘点!谁更值得买?

房价的本质是地段、交通、配套、户型、物业等各项居住因素的累加。如果预算不够那就只能做取舍。但经小胖君研究发现，单价4.5万左右，总价450万左右是目前在上海上车的优选预算，可以买到一个均好性不错，生活无忧的楼盘。不过，经小胖君进一步研究发现，如果我们在单价4.5万往上咬咬牙，到单价5万这一档，很可能会获得完全不同的居住体验！比如，单价4.5万这一档的项目鲜有配备会所，基本采用开放性更强，贴合日常消费的商业街模式。而单价5万这一档的项目就会考虑私密性强，彰扬个性，包含游泳池、宴会厅、健身房等更高能级功能的会所。

如果计算咬咬牙的成本，按100平计算，总价上多出50万元，首付3.5成就是约17.5万元，难度并不是特别大。所以在考虑偏刚需单价4.5万左右的项目，不妨看看单价5万左右的项目会对居住生活有怎样的改变。在单价4.5万这一档，上海有6个比较热门新房楼盘项目在（待）售，分别是宝山地铁房四季都会、浦东周浦浦发东悦城、泗泾大盘金地玺悦、闵行紫竹全新盘万科青藤公园、青浦新城葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆、奉贤金汇龙湖春江天玺。销售进度如下：

四季都会：即将入市

浦发东悦城：即将入市

金地玺悦：认筹时间8月2日9:30-8月8日16:00

万科青藤公园：认筹时间8月1日上午9:00-8月15日下午16:00

龙湖春江天玺：正在认筹，8月16日开盘

葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆：在售中

这6个项目分散在上海各个方向，对应的置业客群是不一样的。接下来我们就来看看这6个项目都适合哪里的置业朋友，相应的优势什么？如果咬咬牙增加10-15%的预算，有没有更好的选择？四季都会适合地铁1号线沿线工作+信任万科品牌的客户据销售人员透露，四季都会上一批房源已经基本售罄，即将加推424套房源，预计8月底开启认筹，户型和上一批次一样，75-115平2-4房。价格待定，上一批4.4万/平的均价可做参考。从地图上看，四季都会属于上海宝山区，位于上海外环外，靠近郊环高速，距离人民广场直线距离约20公里。项目距离轨道交通1号线终点站富锦路站约300米，进站15站可达人民广场。凭借地铁优势，四季都会非常适合共康、大宁、人广工作的客户。另一方面，四季都会由非常擅长造城的万科开发。项目总建面约90万方，包括：6个住宅小区、3个幼儿园、5个沿街商业、1个社区活动中心、1家长租公寓、还规划了医疗、会所等服务配套。可以说，项目的生活是自成一体的，基本的生活需求都能在离家不远的地方满足。而且四季都会采用的是万科物业，后期服务上也不需要多担心。还有一点，万科在户型设计方面，是在行业内先进的。比如95和100平的三房都做到了南北通透+三开间朝南+主卧套房，采光通风效果佳，舒适度也不低。其中115平做到四房，功能性极大提升。装修方面，销售透露还没有确定是不是精装交付。具体户型图如下：但除了以上优势外，四季都会还有两个需要提升的地方：居住氛围和高能级配套。居住氛围方面，项目周边工厂、建材公司较多，公路密集，长年有大量的集卡、大货车经过，给沿途的街道造成不小的噪音、粉尘污染。而且项目斜对面有一个超大驾校（锦隆驾校），占用了大量的土地资源，加剧了人流混杂的情况。配套方面，项目除了自带的生活配套，周边几乎没有大型的商业设施，教育资源也较为一般。如果特别在意这两方面，咬咬牙！可以考虑宝山顾村信达泰禾上城院子信达泰禾上海院子距离地铁较远，但顾村的生活配套比四季都会丰富很多。

教育资源：世界外国语学校（在建）、顾村实验学校、宝山华二实验学校青秀城幼儿园。

医疗资源：复旦大学附属华山医院北院。

核心商业有三座：龙湖北城天街、绿地正大缤纷城、绿地北郊广场。

生态资源：顾村公园这样的超大生态公园。

产品方面，上城院子的能级比万科高一些，豪宅圈普遍认可的院子系产品，社区内配套私密豪华的星级会所。会所包含VIP影院、游泳池、健身房等。欲了解信达泰禾上城院子项目详情可点击：宝山新顾城崛起！总价500万起享“院子”系千万级豪宅品质，信达泰禾·上城院子火爆在售中！浦发东悦城适合周浦本地和浦东市区+张江+前滩外溢客户据悉，浦发东悦城即将入市，主力户型为建面约71-130㎡1-3房。浦发东悦城位于浦东周浦板块，距离在建中的18号线（预计2020年通车），繁荣路站约1.2公里。自驾出行，浦发东悦城靠近外环，周边交通线路繁多。林海公路可直达外环，中环，项目距离S3入口仅3公里可快速通达张江，沪南公路可快速接轨市区。凭着交通上的优势，浦发东悦城除了周浦本地客群，还可以承接上海市区、张江、前滩的外溢客户。商业配套方面，项目周边有万达广场，上海绿地缤纷广场，“小上海”步行街永乐广场、在建中的海印又一城。

教育资源方面，项目附近有公立的东南幼儿园、澧溪小学、澧溪中学，国际学校上海英国学校浦东校区、中福会幼儿园、尚德实验学校等。

项目在周汇路规划了约5000方社区商业，建成后将形成集餐饮、娱乐、购物于一体的体验式商业集群。浦发东悦城即将推出3个户型，分别是建面约71㎡的1房，96㎡的实用型三房，130㎡的舒适型三房，从刚需到改善都有，毛坯交付。具体户型图如下：

建面约73平一房

建面约96平三房

建面约130平三房

欲了解浦发东悦城项目详情可点击

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日光盘后的又一惊喜！

周浦浦发东悦城即将入市

综合来看，浦发东悦城的均好性是非常明显的，但各项都不突出，让人难以眼前一亮。如果在意居住品质和仪式感，咬咬牙！！可以考虑浦东周康保利·首创丨颂

保利·首创丨颂在售主力户型为建筑面积约91~93㎡3/2/2户型和约114㎡3/2/2跃层户型。保利·首创丨颂和浦发东悦城在地段上有些相似，但前者在板块内位置更好。两者主要的差异在品质，保利·首创丨颂是由央企保利&国企首创强强联手，打造的东方美学住区。

官帽风格的门头、高悬的牌匾、三进制“府院”的动线都传递出浓浓东方传统仪式感。

项目在园林打造上，也体现了传统文化中的“门-庭-街-巷-坊”六进制归家礼仪和“一环、十字、两带、多组团”的社区景观规划。另外，项目现在的售楼处地下一层未来将会是小区的运动会所，配备了恒温游泳池、健身房咖啡休闲水吧等。

产品方面，项目的户型是堪称神户型的级别，还配有塔尖品牌&智能精装，居住舒适感非常突出！

【建筑面积约91-93㎡3/2/2公寓户型】

精装品牌示意

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重磅！

周康保利·首创丨颂预算500-600万的浦东必选！

金地玺悦适合地铁9号线沿线+看重金地大盘优势的客户松江泗泾的金地玺悦已经取证，共199套房源，主力户型为约95-133㎡3-4房，均价41015元/㎡，精装交付。

金地玺悦是金地松江泗泾大盘金地自在城的第五期，位于9号线泗泾站的南侧，直线距离泗泾站约500米，步行距离约700米。地铁3站到七宝，9站至徐家汇。凭借地铁优势，泗泾一直是徐家汇、漕河泾工作人群的刚需优选之地。金地自在城在当地的口碑是较为不错的，发展多年居住氛围也较为成熟，二手价格夯实。而且金地物业在全国也非常有名，这也是它的加分项。产品方面，玺悦这次四个户型都能算得上比较优秀，格局方正、采光面大、得房率高、功能性完善。其中95㎡做到3房3开间朝南，客厅还是横厅，主卧更是做到套房；118㎡三开间朝南+南北通+双卫生间+主卧套房，横厅够大，可以根据需求改造；133㎡更是四房四开间朝南，南向面宽非常阔绰。具体户型图如下：

可以说，金地玺悦和四季都会一样，都能很好的满足基本的生活需求，性价比较高。但金地玺悦也存在两个需要提升的地方。排名前列：商业较为单一，非常依赖地铁口的三湘商业广场，缺乏更高能级商业配套。随着泗泾入住人口的增加，这里的人流量也在逐年攀升。

第二、泗泾地铁站拥挤。和商业的使用频率增加同步，泗泾地铁站如今也是非常拥挤，从小胖君拍摄的实景图可以看到，别说有位置，进站都需要排队。

为了通勤时间咬咬牙！可以考虑九亭的洋江唐顿公馆九亭比泗泾离市中心更近，区域内的洋江唐顿公馆即将入市。洋江唐顿公馆位于9号线九亭站以南，九新公路旁，从九亭站3号口步行至项目约1.2km。

项目周边生活配套丰富，超市、集贸市场、小吃店都有，生活比较便利。

项目容积率1.8，规划5幢高层住宅，沿九新公路还有一排约2000㎡的商业配套。总共378套房源，2梯3户，两个边套为135㎡三房、中间套为95㎡两房。入市时间待定。

为了舒适度咬咬牙！可以考虑泗泾的同济晶萃该项目距离泗泾站有超过1.2公里的步行距离，略远一些。但叠墅的物业形态让项目比金地舒适度更高。

小区绿化率35%，容积率仅1.2，全人车分流，车位配比1:1.2，使用绿城物业项目目前在售114㎡上叠别墅户型：三房两厅三卫。露台和老人房的次卧阳台为赠送，三楼还做了一层阁楼，把使用面积一下子抬高了不少，而且层高做到了3.15米。户型如下：【一层】

【二层】

万科青藤公园适合紫竹产业精英+虹桥徐汇自驾客户闵行吴泾万科青藤公园已经取证，共314套住宅，均价45999元/平。

从地图上看，万科青藤公园距离5号线约5公里，距离在建的15号线紫竹高新区站约2公里。毗邻上海交通大学和华东师范大学闵行校区。项目和地铁较远，外区地铁导入苦难，但项目紧邻虹梅南路高架和沪金高速，虹桥和徐汇的自驾客户可以考虑。

项目所在的吴泾板块位于闵行区的最南端，当地有大量的化工、电力产业。同时项目又靠近紫竹高新技术产业开发区，有不少世界500强和研发总部。这让区域内汇聚了非常多的消费力强的产业人口，同时板块内新房供应较少，所以当地产业精英对项目的支持是较为夯实的。产品方面，项目继承万科一贯的高标准，户型设计合理，功能性超强。

为了地铁咬咬牙！可以考虑凤凰景苑项目位于老闵行，距离5号线东川路地铁站仅200m左右，通勤市中心比万科方便的多。

凤凰景苑是纯高层商品公寓，建筑风格偏美式，绿化植被多用高大乔木，覆盖率达到40%，车位配比也达到1:1，社区品质在周边看来算是比较好的。项目目前仅剩240平复式房源，后期有加推，加推户型预计为建面约105、110平3房、160平4房。单价可参考上一批约45000-54000元/平。

为了学区咬咬牙！可以考虑紫竹半岛紫竹半岛和万科同处吴泾，但紫竹半岛距离紫竹科创园区更近，对科创人才的吸引力更强。另外，紫竹半岛紧邻交通大学和华东师范大学，前期对口华师大附属幼儿园、小学及华师大二附中，12年全龄名校。

据悉，紫竹半岛后期将加推花园洋房，时间待定。紫竹半岛采用人车分流设计，沿江有7公里长滨江景观岸线及紫竹滨江森林公园；社区内部规划有40万方慧湖，环湖建设12个主题景观公园。社区下沉式广场现已开业，配有银行、商店、健身中心、恒温泳池及篮球场。

龙湖春江天玺适合本地产业人口和闵行、浦东外溢客户龙湖春江天玺本次共推出329套房源，建面约85-93平三房。项目位于奉贤金汇，快速公交-brt南行港站距项目约500米，两站直达沈杜公路地铁8号线。同时靠近虹梅南路高架、沪金高速、浦星公路、林海公路。凭借这样的交通格局，项目除了本地客群，还能吸引一部分闵行、浦东的外溢客群。

值得一提的是项目的周边规划：·约6万方商业用地（建面）就在项目家门口·与春江天玺一街之隔规划了12年一站式教育，包含了幼儿园、小学、初中，家长接送更省心。·东方美谷蓬勃发展，产业渐入佳境

龙湖物业服务，连续9年，保持业主满意度90%以上。在景观上，龙湖的造诣颇高。春江天玺这次打造了八大艺术花园、康体休闲九大情景空间、滨河步道、大区智能等五维景观；

户型方面，龙湖春江天玺本次推出的紧凑85-93平三房，大部分房源精装交付，标准较高，中央空调、地暖均有配备。

约85㎡三房两厅一卫

约93㎡三房两厅两卫

欲了解龙湖春江天玺项目详情可点击

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上海总价297万起买龙湖精装三房！约6万方商业+一站式教育规划就在家门口！

龙湖春江天玺的产品品质是非常不错的，但通勤浦东时间还是比较长，户型尺度感较小，

咬咬牙！可以考虑浦东航头云麓里云麓里在售约90㎡洋房、约89-124㎡叠墅。洋房总价约380万起，叠墅总价约488万起。

在建的18号线航头站距云麓里只有约800米。未来进站直达龙阳路、杨高路、昌邑路。通勤浦东重要节点比龙湖方便不少。产品方面，云麓里在售F4-BOX，国家专利户型。对于希望够一够的龙湖客户，我推荐这个建筑面积约89平的上叠。

该户型南向总面宽约7米，拥有约5.15米层高的地下空间，南北双露台，大量的灵动空间让户型尺度感非常突出！

欲了解云麓里项目详情可点击：浦东终于迎来地铁叠墅，89平国家专利神户型&18号线航头站800米！

葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆适合青浦新城本地+大虹桥外溢客户青浦新城葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆目前在售主力面积85-119平3-4房，全部精装修交付（包含中央空调和地暖等），均价4.3万/平。

项目距离17号线地铁站约260米，进站直达大虹桥核心区，所以除了能吸引本地客群的关注，大虹桥外溢的需求也能承接。

值得一提的，该项目是单价4.5万这一档，少有注重品质的项目。

由葛洲坝房地产和融创中国联合打造，法式经典三段式建筑风格，1-2层采用卡拉麦里金钢挂石材、3层以上采用一体化装饰板+真石漆。

从华尔道夫酒店式入户门庭、五进式归家仪仗；约80米景观中轴，约60米楼栋距（1#与3#之间），奢装入户大堂、约3.1m层高（首层约3.5m）。

除此之外，项目配备了建面约1293㎡精奢会所；打造有约含有230台投影设备、约11万根光纤的约300㎡星空天幕泳池。

户型方面，项目很好的控制了总价平衡了功能性，比如86平做到了3房，119平做到了4房。

建筑面积约86平三房两厅一卫

建筑面积约119平四房两厅两卫

欲了解葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆项目详情可点击：

均价4.3万/平！青浦新城葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆已取证！

就品质而言，该项目是西虹桥范围单价4.5万左右比较突出的。但对于想获得更多大虹桥发展红利的客户来说，青浦新城供应较大，距离较远。所以我建议看重虹桥发展前景的朋友，咬咬牙！可以考虑徐泾万科天空之城和招商虹桥公馆这两个项目都位于大虹桥徐泾板块，毗邻17号线徐盈路站，进站3站直达虹桥火车站，不仅能享受大虹桥外溢的排名前列波红利，也能尽享虹桥核心区的高能配套。

万科天空之城是地铁上盖综合体，享受时尚的TOD生活。招商虹桥公馆有75平低总价的少有小户型，很好的控制了总价！两个项目的低区房源5万出头，值得够一够。

欲了解万科天空之城项目详情可点击：

总价约536万起！世界虹桥之翼&TOD国际生活样本，大虹桥王炸楼盘万科天空之城今日认筹！

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沪上总价400-500万的必选楼盘！正虹桥+地铁房+精品会所！

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来源：小胖看房

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