2018上海楼市走势如何从上海城市的基本面说起

办公室的小伙伴们还没来上班，安静的环境反倒适合我思考一些“很重”的问题

什么是上海楼市基本面？这些基本面怎么样了？

对于基本面的理解，就像对哈姆雷特的理解，一万人有一万种的想法

有人会说国家金融政策、购房政策是基本面

But

如何解释在限购限贷政策从紧的环境，上海仍有那么多一手热销盘

有人会说GDP、人口净流入等城市发展是楼市基本面

But

缺乏相对准确的宏观数据，让城市发展和房价冷暖很难形成完整的关联性

2017年全国城市房价（套均总价）排名

（数据来源：中国房价行情平台）

城市的GDP和房价并没有呈现强相关性

SO

我只有从财政收入和楼市供求关系来找上海基本面

排名前列个基本面：土地收入

我们有一种感觉：就是上海的土地越来越少，而政府每年卖的地也越来越少了

这种感觉没错

2010年至2017年上海市土地供应数量

上海从2015年开始，拍卖地数骤减，因为“十三五”规划给上海建设用地划了条红线——3185平方公里；

这意味着，上海到2020年，可供开发的增量土地仅剩约60平方公里，增量用地的总量已经逼近“天花板”

But

卖的土地少了，土地收入却没少，并且稳定在了1600亿左右

2010年至2017年上海市土地成交金额

纵观这8年的土地收入，大概是在一个数字范畴里的。

虽然2012年因为土地市场冷淡，少收了些，但是在2013年上海基本把这个少收部分给补足了，上述两年的平均土地收入在1597亿元，也就是1600亿元左右。从此以后的几年里，上海土地收入基本在1600亿元左右。

即使我们感觉上16、17年没什么地供应，因为地价上涨，上海的土地收入仍稳定在1600亿元

1600亿元的土地收入所对应的土地供应，成为上海楼市的一个重要基本面

2017年商品住宅地块和住宅租赁地块供应情况

2017年7月划时代地开始出售租赁土地，虽然目前占总成交金额比为7.3%，但18年会井喷式供应，仅2018年1月就8幅租赁住宅用地入市，共计20亿元。全年突破200亿元是非常可能的事情。

而1600亿元又是相对稳定数值，此消彼长，则商品住宅的供应在量上将难以增长

也就是说2018年从土地收入的角度说，上海主城区似乎依然不需要出让商品住宅土地，而郊区一带，保持往年的住宅供地节奏也就够了。

这就是土地收入基本面决定了18年上海不太需要更多的商品住宅用地入市

还有人会说：17年住宅成交量骤减，会降低上海的交易税费收入。逼迫上海多卖地，放松楼市政策。

虽说17年楼市成交金额仅仅是16年一半，是15年6成多，但因为整体房价基数上了一个台阶，17年8421亿元的成交规模仍然在历史数据里属于高位的，这种交易税费下滑是可承受的，毕竟我们不能总想着和15年、16年比较吧。

2010年至2017年新房和二手市场交易总额

注意：该图表中二手房成交的交易总金额为估算值，当年二手房单价按照当年一手房成交均价9折计算

最后再看17年上海市整体收入的一组数据：2017年，上海市一般公共预算收入6642.3亿元，比2016年增长9.1%。17年楼市的交易的萎缩对上海整体城市收入影响有限。

第二个基本面：基本购房人数

2017.12-2018.1上海开盘

2017年12月到2018年1月新拿证项目有19张预证，而签约率超过70%的项目有8个张，占比42%，这是一个非常了不起的数字

很多人会把这一切归功于限价后的价格便宜

但是价格看起来不怎么便宜的中金海棠湾、华谊逸品澜湾2个月签约率近50%，又是怎么解释？要知道12月、1月可是传统淡季，特别是1月已经是0度模式了。

SO

除了价格外还有一个重要的原因被大家忽视了，那就是---需求有它的基本面的

回顾历史（见下图），上海一手房需求较低也是在7.4w套左右，但因为2017年供应才3.4w套，是历年平均的30%左右，极低的市场供应造成了需求面的极度压抑。17年需求仅仅5w套，是历史较低值的70%。。。当市场供应一旦放量，被压抑的需求也会随之大爆发

2010年-2017年商品住宅供求套数

综上，上海购房人数是有基本面的，无论市场好坏（只要不崩盘），总是会有部分人入市购房

而这部分人数是多少？

历史数据告诉我，这个数字是200000

    2010年-2017年一手二手成交套数情况

这20w购房者形成了上海购房的基本面

一手二手就像跷跷板（最差的2011年和2017年），你上我下的瓜分了这20w的较低购房需求量，2018年可能会延续去年这种跷跷板的态势

从这个意义上看，2018年一手房供给明显放大，将进一步减低二手房成交量

编者的话 

上海未来供应量有很多官方参考数据，但是似乎有些矛盾，比如十三五规划里，对上海土地供应有了明确的最后60平方公里限制。要谨慎从紧供地。

而上海住宅十三五规划又是一副开仓放粮的描述：”预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中市场化住房8250万平方米、约115万套，包括商品住房4000万平方米、约45万套和租赁住房4250万平方米、约70万套”按照上述描述，上海的商品住宅未来供应要是17年的3倍，而租赁住宅是17年的近5倍。

对于这样矛盾，我只能从最实际的基本面出发，上海的土地收入这个相对落地的刚性指标去剖析一级市场的供应情况

在从严限购限贷的市场环境下，看清上海到底有多少人购房是非常重要的，我们能大致匡算和预测出上海未来一年的基本销量，帮助大家预测楼市行情走势，庆贺那些去年年底和今年年初就跑掉的开发商和房东们。最后，我要庆贺那些去年年底和今年年初就跑掉的开发商和房东们，你们都在上海的基本需求面里，卖掉了自己的房子。