嘉定主城三盘大PK,为何是他“后来居上”?

近年来嘉定的江桥、南翔房价水涨船高，嘉定主城3万+的均价，成为了价格洼地。随着板块内部产业升级、对外交通利好不断，多重规划红利加持的嘉定主城得到了很多购房者的关注。

本期我们的“百盘PK不NG”将目光集中到了嘉定主城的三大项目：佳兆业城市广场四期、金隅金成府、莫里斯花源。

三个项目以佳兆业城市广场四期为中心的话，北面的莫里斯花源和东南侧的金隅金成府与其距离均在500米左右。这样的位置，决定了这些项目在配套方面都是共享的。下面，我们将先从宏观的层面，认识一下嘉定主城和这三个项目周边的配套。

嘉定主城三盘位置图

根据上海发布的嘉定区2035年规划，嘉定主城将建成高科技新兴产业为支撑的上海科创产业重要承载区，板块内还规划建设总面积约1.51平方公里的科技小镇，融合住宅、配套、产业为一体。科技与创新，成为新时代里嘉定的发展方向。

区域发展，交通先行。有这样定位的嘉定主城，在对外交通上近年来迎来了诸多利好。

交通方面，目前有11号线。另有规划中的嘉闵线，将连接嘉定和闵行。从已有资料看，嘉闵线在嘉定新城、嘉定北部将沿澄浏中路转向已有的11号线嘉定北站，嘉戬公路站是已确定的站点，为了弥补11号线未辐射地区，在拐弯处增设一站也将是大势所趋，目前呼声较高的为嘉罗公路站。

如若这个站点建成，佳兆业城市广场四期、金隅金成府、莫里斯花源三盘将升级为地铁盘，与站点直线距离均在1.5公里左右。未来可直达虹桥枢纽及莘庄。

嘉闵线

此外，还有建设中的沪通高铁二期，以及S7沪崇公路等，与已有的S5沪嘉高速、S6沪翔高速等一起形成更立体的交通，增强嘉定主城与外界的联系。

商业方面：11号线嘉定北站旁有日月光中心，盒马鲜生在内的70多家商业已经入驻。另有保利五月花生活广场、百联购物中心、喜来登酒店等。

值得期待的是，未来，佳兆业城市广场自带商业广场开业后，嘉定主城板块内的商业能级将会得到质的提升。

11号线嘉定北站旁商圈

教育配套方面：目前三大项目周边教育资源分布如下图，徐行幼儿园、徐行小学、徐行中学“三件套”齐全。此外还有嘉定区实验幼儿园(宝慧路分部)，该园为市示范性幼儿园；据悉佳兆业城市广场一二三期业主均可至该幼儿园就读。另有上海远东学校，该校为从小学至高中的十二年一贯制民办学校。

未来，随着板块人口增多、规划引进新的教育资源。

三盘周边教育资源分布

邻居盘之间的PK，在地段、商圈配套、教育资源端难分胜负、“荣辱与共”。真正要拼的是项目自身的产品力。

下面，我们将回顾三个项目开发商拿地情况，围绕社区规划及户型产品这些维度，抽丝剥茧各自微观上的优劣势。

拿地楼板价回顾

佳兆业城市广场四期＜金隅金成府＜莫里斯花源

拿地时的楼板价，对于每个项目的影响都是深远的。今天要看的这三个项目，之所以说同板块不同命，就是它们的楼板价，差距真的很大！

项目地块相关信息

莫里斯花源：2016年新城+市北+中垠以22.05亿元摘得该地块，溢价率201.3%，楼板价高达24104元/㎡。地块是当年板块内的“地王”，且地王位置保持至今。即使是上月路劲溢价44.88%拿下11号线地铁口商住地块，楼板价也仅为2.1万元/㎡。

金隅金成府：土地市场在2018年整体较为理性，金隅于2018年12月14日底价竞得该地块，楼板价16000元/㎡。这个价格符合当时市场行情。

佳兆业城市广场四期：2019年7月3日，佳兆业时隔多年上海再拿地，一出手就踩准了节奏，且借助着“城市更新先行者”的先发优势，深度参与嘉定城中村旧改，以特别优势拿下这幅商业+住宅地块，综合板价13067元/㎡，可谓赢在了起点。

小结：三个项目中，佳兆业城市广场四期拿地最晚，楼板价较低，金隅金成府、莫里斯花源楼板价相对较高。同一个板块，彼此相距又如此接近，但楼板价相差悬殊，意味着佳兆业城市广场四期有着更明显的后发优势。

社区规划PK

佳兆业城市广场四期＞莫里斯花源＞金隅金成府

对于在地理位置上如此接近的项目，社区规划方面的对比是最直观的PK项之一。

佳兆业城市广场是嘉定主城的重要项目，致力于城市更新的佳兆业，在嘉定主城不仅是在打造单个项目、更是在实践着造城计划，与政府强强联手，提升区域价值。

佳兆业城市广场整体规划60万方，自带约5万方商业，集商业、康养、酒店、住宅于一体。

佳兆业城市广场四期住宅旁规划了大型商业MALL，预计年内开工，四期交付时部分商业也将同期开业。

商业汇聚人气，佳兆业城市广场的商业配套，不仅为其业主提供了家门口逛街的便利，更将大幅升级整个板块内的商业氛围。对于缺少大型商业的嘉定主城而言，解渴作用不言而喻。

自带5万方商业

佳兆业城市广场四期容积率1.6，由8幢5层叠拼和9幢13层小高层组成，可售部分共601套，含小高层内416套，叠加房源185套。小高层中有3幢为保障房与自持住宅，与可售商品房之间由市政道路隔开。四期预计2022年6月底前交付。

佳兆业城市广场四期采用南低北高的排列方式，保障每一幢的采光。小区为新中式风格，以“都市圈里的竹林秘境”为主题，着力打造园林景观。值得一提的是小区整体建筑高于市政道路约85公分，防止积水。

佳兆业城市广场四期加快入市步伐，8月15日即将开放样板间。

佳兆业城市广场四期楼座图

莫里斯花源容积率1.2，也是一个低密小区，项目由10幢6-8层洋房和46幢3层联排别墅组成，规划户数959户。

小区采用英伦庄园式景观设计风格，内部有约9000㎡亲水景观区，联排和洋房相对独立分区。

莫里斯花源楼座图

莫里斯花源的洋房目前除了47#以外，已经全部推出。由于项目拿地较早，目前洋房外立面已经初见雏形。

莫里斯花源实景图

金隅金成府容积率为1.8，是三个项目中容积率较高、社区规模最小的一个。

项目由9幢14层小高层组成，可售房源共588套。此外有3幢为保障房和自持住宅。

金隅金成府楼座图

小结：佳兆业城市广场四期是自有商业+住宅的综合社区，且社区是小高层+叠拼的高低配规划，同时兼顾了社区居住的舒适性及通达商业的便捷性。

莫里斯花源容积率较低，1.2的低容积率可以做出洋房+联排别墅的社区规划，其实际居住体验感会优于另外两个竞品。

金隅金成府1.8的容积率，且社区规模最小，全为清一色14F高层住宅，在社区规划上，自然是中规中矩，很难出彩。

值得一提的是，三个项目未来在物业管理方面，只有佳兆业城市广场四期的物业是自持的，金隅金成府物业外包金地、莫里斯花源物业外包景瑞。

户型产品PK

佳兆业城市广场四期＞金隅金成府＞莫里斯花源

三个项目的入门级产品，从面积段到户型设计，特别的是正面刚！在这一模块，我们仅以主力入门级产品来作为同纬度的对比！

看三个项目90+㎡的3房2厅2卫格局，颇有异曲同工之妙。三开间朝南、南北通透、有飘窗。这样的“飞机型”户型格局是市面上很受刚需欢迎的。

注意：金隅金成府的3房，从入户门一直到北次卧的长长过道，较为浪费面积。

真正的差异在哪呢？在装修上！同为精装交付，三个项目的装修，差别可不小。

先来说一下最弱的莫里斯花源，虽然说是精装修，但项目的装修基本只能满足“带装修交付”，复合地板+白墙，厨卫品牌采用摩恩、方太、科勒。

莫里斯花源精装房交付标准

金隅金成府装修标准与莫里斯花源相差无几。金隅金成府楼板价比莫里斯花源要低很多，均价同为3.4万/㎡，但在其装修标准上，并未有明显提升，同样显得诚意不足。

佳兆业城市广场四期地价较低，但以高标准打造，精装修带地暖，叠拼产品还带有智能中央空调、新风系统。厨卫硬装配备老板油烟机、TOTO卫浴等。装修标准超过前两者。

小结：三个项目的90+㎡小三房，单从户型本身看，势均力敌。但在装修方面，高下立判，拥有精装+地暖/新风配置的佳兆业城市广场四期再次胜出。

“地王”莫里斯花源在装修上掉队不少。其实不难理解，莫里斯花源当前均价3.4万/㎡，其楼板价就达到2.4万/㎡，导致开发商为了回本会采取一些类似于降低装修标准等措施来控制成本。

PK结语：

最后，我们总结一下上面几轮PK结果。

地价映射到房价上值不值，市场才是“验金石”。金隅金成府、莫里斯花源售价3.4万/㎡并未获得市场认可，去化压力巨大。

相比之下，佳兆业城市广场四期拿地成本低，可谓赢在了起点。加之项目整体60万方的大城规划和5万方的商业加持，以及突出的户型产品力和诚意装修，使其成为板块内最受期待的项目。

佳兆业城市广场四期产品的到来，不仅是单纯为区域新增一处商品房，更将大大改善区域内的商业能级，更多地承载着一份助力整个嘉定主城发展的重任。

每个板块，都会有一个公允价值标杆！在今日的嘉定主城，“后起之秀”佳兆业城市广场四期就是当仁不让拔尖的那一个！