激进拿地,抛售总部大楼回血,"地王收割机"融信深陷盈利泥潭
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如果要挑一个让融信又爱又恨的关键词，“杠杆”或许会是优选。
“无千亿，不闽系”，短短三年完成从百亿到千亿的跨越，闽系房企的凶猛在融信的身上体现得酣畅淋漓。“规模”成就了融信，但“高杠杆”也成了悬挂在融信头上的“达摩克利斯之剑”。高杠杆、高负债率、低净利润率的“激进”模式令业界担忧。
融信怎么了？竟抛售上海总部大楼回血！
就在不久前，融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼。
据天眼查显示，2020年12月29日，绿地与融信退出上海恺畅房地产开发有限公司，两家房企曾共同开发上海虹桥世界中心。“接盘者”则是鄂尔多斯泰宝投资有限公司，法人、董事、投资人股权、企业类型等信息已经同步变更。
据接近融信方面的人士称，融信在年底卖楼有助于“回血”，具体事宜由融信第二事业部负责，写字楼是要求自持，所以只能股权转让，相关买卖协议已经签订完成。不过物业尚未整体移交，融信员工未来一段时间还会在原址办公，预计2021年会搬到新的办公楼。这将是融信总部离开福建老家后又一次“搬家”。
2013年，经过148轮竞拍，融信以“地王”之名拿下上海徐泾镇会展中心3号地块，即为如今的虹桥世界中心。
2016年，融信将总部从福建迁至上海虹桥世界中心。2019年3月，融信中国将其持有的50%股权以10.05亿元作价出售予绿地。作为交易，融信获得虹桥世界中心的L1B栋，这栋楼一方面留作融信自用，还有部分剩余拿来出租。
而这次，融信选择继续卖卖卖。至于抛售总部大楼，能为融信带来多少投资收益，有待融信进一步给出答案。
拿地七年之后，两次作价出售，融信落得全面退出虹桥世界中心项目，甚至出售总部大楼的地步。这其中到底有着怎样的危机？融信出售资产的背后，与其近几年的战略变化不无关系。
开盘滑铁卢！融信上海地王解套无望
“每一幅地王背后，都是一部血泪史。”莆田商人欧宗洪创办的融信对此应该深有感触。
2016年8月17日，此前名不见经传的融信，因拿下上海静安中兴路地王，一时名声鹊起。近14万/㎡的可售楼板价，放眼全国至今都没能被打破。
要知道，融信抢下这幅110.1亿元地王的时候，前一年全年销售额才295.3亿元。
拿下这块创纪录的“黄金之地”，正是融信在土地市场大杀四方的开始，后在杭州、南京、苏州等地频频举牌拿下多幅“地王”，这样的出场方式让融信立刻在业内名声大噪，因而获得“地王收割机”称号。
拿下地王一时爽，但因地王成名的苦果，却只能自己去咽。
中兴路壹号项目在拿地四年后终于面世，首次开盘却遭遇“滑铁卢”，推出1#、5#住宅合计229套，仅获得69组有效认筹（数据来自东方公证处），认筹率勉强30%。至今近一年时间过去，目前去化率仅在7成左右，尚余62套可售，高单价的高区房源较为充足。而整个项目规划住宅942套，照之前这个节奏，去化之路可谓长路漫漫。
项目主推户型建面从50平方米至210平方米1-4房，备案均价12.98万/㎡。看其户型产品设计，就大概能猜到项目有多难卖。且不说社区容积率达到3.5有多压抑，户型设计上也是堪称奇葩，比如100㎡空间内仅设计1房，没有阳台，卧室朝北，这与上海市场热衷的网红户型需求相距甚远。
项目周边房价徘徊在10万/㎡左右，而且上海目前外滩、陆家嘴板块新房较新备案均价“天花板”仍在13.8万/㎡，低于融信地王14.3万/㎡可售楼板价。在房住不炒基调中，限价、限售等重重大棒挥下，融信从地王解套希望渺茫。
成本是实实在在的，“地王收割机”反被收割，已是难以改变的现状。业内分析人士称，现金流堪称房企命脉，对融信来说，地王迟迟难解套，导致土地周转率降低，销售周期延长，资金消耗是个无底洞，企业毛利率被严重拉低。
着实讽刺，融信当年满怀信心拿下这个地王，本想卖个高价狠狠赚一笔，没想到生不逢时，最终赔了夫人又折兵。
高管巨变后，融信157.9亿凶猛补仓上海
有了2016年上海静安地王的教训，融信在上海区域沉寂数年。
这期间，融信经历了上市以来较大的高管人事变动和组织架构调整。原执行总裁吴剑、原首席营销官兼品牌营销中心总经理张文龙等高管先后离职出走，原排名前列、第三事业部总裁余丽娟被任命为集团总裁，随之而来的是公司组织架构也在大幅改革。
节奏转变出现在2020年。经过三年多时间的变动之后，融信在上海又开始安耐不住，土地市场多次出现融信的身影。
去年12月4日，上海静安区中兴社区C070202单元268-01地块出让，由融信联合体以底价52.13亿竞得，成交楼面价72000元/㎡。
因距离“中兴路壹号”仅约数百米，业内戏称此次出让地块为“中兴路贰号”。
虽是纯宅地性质，但这次报名的只有一家，说明大家对于这幅地块感兴趣程度不高，主要原因在于项目体量不大，总建面不到8万平方米，住宅套数下限724套，对开发企业来说市场空间比较有限，开2-3次就能清盘。
值得一提的是，项目开发难度更在于位置硬伤，即毗邻轻轨3号线高架桥，一方面对低楼层的视觉景观会有很大影响，另一方面高楼层也不可避免会受到噪音影响，对于开发商相应技术手段和设计考量，存在一定挑战和难度系数。
近几年，随着房地产行业逐渐进入到精细化管理、政策调控以及融资收紧，开发商更倾向于通过合作分摊开发成本和压力。
至于融信，2020年在上海加大了布局的力度，似乎正在找回4年前高溢价拿地的信心，也急需证明自己，从侧面亦可看出其对上海市场一贯看重的情绪。
在此之前，融信于年内已在上海新获取三个住宅项目：7月23日，奉贤二建以总价11.83亿拿下奉贤新城纯宅地块后与融信合作开发；8月，融信二度落子，先联合旭辉45.23亿夺闵行七宝镇地块，再以48.71亿获嘉定南翔镇地块。
拿地近四个月后，融信集团沪苏区域便在上海召开上述三个项目的发布会，分别命名为融信海月四季、融信世纪古美以及融信海纳印象。据了解，前两个联合开发项目皆为融信操盘。
加上静安地块，融信2020下半年在上海通过联合或独自拿地的土地支出总价已经达到157.9亿元。这对融信而言不是一笔小数目，融信发布的报告中坦言，新增土地储备增强了公司的持续发展后劲，但也给公司带来了一定的资金支出压力。
因此不得不让人联想到其年底抛售总部大楼的动作，一边买一边卖，左出右进，融信资金链是否已是捉襟见肘。
盈利预警！2020归母净利润录得预计降3成
融信当年多风光，现在就有多苦恼。
2月24日，融信中国（03301.HK）发布业绩快报称，预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。而前一年归属股东净利润为31.54亿，按此计算，融信中国2020年归母净利润将约为22.08亿元至25.23亿元。
公告称，利润下降是因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，集团开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期，导致收入及利润确认延后。
同时，受国家房地产相关调控政策等影响，集团部分物业销售毛利率较低，该等物业在年内交付占比较高，导致本年确认收入的物业组合的平均毛利率下降。
实际上，融信多项盈利指标下滑已有多年，至去年上半年，融信中国多项财务数据负增长，甚至个别出现腰斩。
2020年中期，融信中国实现毛利31.40亿元，较2019年同期的63.61亿元下降50.63%；毛利率为14.91%，而2019年同期为23.90%，降幅达到37.7%。期内，该公司实现归属股东的净利润9.08亿元，同比下降54.09%。
另一方面，需要注意的是，在三条红线的监管之下，融信在2020年中以踩中一条线被划入“黄档”阵营，其剔除预收款后的资产负债率为73.8％，净负债已达91.25%。
五年前，融信打好算盘，但静安中兴路壹号的地王之丧，让融信“水土不服”一时无法打开上海市场。而今年除了再次杀入的中兴路社区，融信还在上海拿下了多个地块，背后暴露出其开拓上海市场的野心，大有失之桑榆，收之东隅之意。
顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬，经营变奏、人事变动、销售降速、风险把控、降低杠杆……过去一年里，行业环境风云变幻，旧时增长红利已经退去的当下，融信正在谋求“转身”。
面对下一个五年，融信会不会重蹈覆辙，继续陷入盈利泥潭无法自拔？
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