楼市调控不能喘气歇脚 2018房价会如何走向?

作为社会关注的焦点，房价一直是老生常谈的话题，大家都希望有朝一日房价能跌下来，但是好多年过去了，房价依然在天上飘。

这两天，三大外资机构相继发布2018年中国房地产市场展望：摩根大通指出，明年楼市将放缓，全国销售量下降6%，房价还要涨8%；标普认为，明年全国销售额最多下跌5%，而一线城市房价具有抗跌力；穆迪预测，2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但房价大幅调整的可能性不大。

那么，2018年上海的房价到底是涨是跌？要从哪几个方面来看呢？

房地产市场步入最严调控时代

从政策上来看，政府“有形的手”一系列连环出击，对房价有着显著影响。

今年，房地产市场已经步入“史上最严”调控时代，各项调控政策频繁出台，调控力度持续加强。

11月，住建部接连开展楼市大检查、严查“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构和小贷公司的违规行为。除此之外，限购限贷、租售并举、共有产权房试点、集体用地改革以及土地供应调整、多主体供给等着重供给侧改革的政策也在不断推进，以期规范市场、防范泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。近日，三部委更是在座谈会中强调，房地产调控不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，要把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

在“房住不炒”的大基调下，政府正在努力踩刹车，压制过热的市场，未来政府对房地产的调控力度将只增不减。

土地“只租不售”稳定房价

从土地供应来看，“只租不售”地块的推出升级了土地出让方式，成为稳定房价的长效机制。

近半年来，上海已经成交了15幅租赁住房用地，出让土地总面积47.13万平方米。这些土地分布在张江、世博园、徐汇、古北，很多都位于外环内的优质地段。地块都是以零溢价率的底价卖给国企龙头，然后由这些企业来负责筹建租赁住房。

在寸土寸金的上海，发展租房市场是大势所趋。预计到2020年，上海将新增70万套租赁住房。据统计，目前上海大概有210万套租赁房源，其中绝大多数是民居，很多还是破旧不堪的老公房。70万套崭新的租赁房建成后，将彻底改变上海的租赁市场。

“只租不售”地块帮助过热的土地市场降温，政府以较低的价格出让土地，发展低价住房，同时，剥离房屋的出售权能够有效防止市场套利行为发生，有助于推动楼市价格保持稳定。

上海常住人口增速锐减

从人口数量来看，这两年，上海常住人口的数量几乎不增加了。

2016年，上海常住人口仅增加4.7万人，其中，户籍常住人口增加6万人，外来常住人口比上年减少了1.3万人，人口增速总体放缓。

随着中国人口流动性的下降，以农业人口转移为特征的城镇化进程开始步入后期，一线城市的人口流入下降，而二线城市人口流入开始增加。

尽管未来还是会有源源不断的人群聚集到以上海为代表的一线城市，但是随着经济压力的增大，“逃离北上广”的人也很多，而人口数量会直接影响房价的走势。

综合来说，2018年的房价是否会上涨，短期看政策，中期看土地，长期看人口。在“房住不炒”的定位下，只有政府“有形的手”和市场“无形的手”相互结合，才能稳定房地产市场，防止出现大起大落。

文/潘思安

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