焦点观察|德信高调冲刺千亿:逆市激进扩张 凶猛拿地首进上海

在德信没有进驻上海之前，一定有很多人对这家房企一无所知。

2020年7月29日，德信地产+浙江交投联合体以13.65亿元总价竞得闵行马桥镇住宅地块，溢价率28.17%，折合楼板价约2.78万/㎡。消息一出，市场颇为意外：德信是谁？来者何人？

在其官网查到，德信地产于1995年在湖州成立，历来深耕浙江。至今已有26年时间，但与滨江、中梁、绿城等千亿浙系房企相比，德信去年规模仍属于中小型房企。

不过，德信从不掩饰其对扩大规模的渴望，2018年就喊话三年目标剑指千亿。2019年上市之后，继续加快扩储步伐，当年竞得38宗地块，新增土储总价高达295亿元。2020年亦不例外，耗资近300亿拿地，落子上海、杭州、温州、成都、武汉、徐州等城市，多幅地块溢价率超100%。

上海闵行地块正是德信攻城略地“战果”之一，即为现在的隐秀云庐。首次进入上海拿地，名不见经传的德信能否一战成名？

不顾三道红线，激进拿地扩张

隐秀云庐只是德信高溢价拿地、联合开发的一个缩影。高溢价拿地、低权益比开发，似乎成了德信发展之路的宿命。

作为一家规模尚小的区域型房企，德信一直有着一颗做大的千亿雄心。

或许其自信来自于土储。截止2020上半年，德信的总土地储备约为1571万㎡，主要集中在杭州及浙江省内。土地储备相较于2019年全年246.2万㎡的销售量来说，相当于6年左右的销售量。

但从现状看，还有相当长的距离要走。2020年初，德信中国总裁费忠敏在业绩会上透露，全年销售目标为800亿元，但全年实际仅有635.3亿元，完成率不到8成，在此基础上，至少完成57.5%的销售增长方可实现2021年千亿目标。

德信布局（来源：德信官网）

为了冲高规模，还得靠拿地。“三道红线”之下，房企陷入生存战，土拍市场降温明显，但德信高溢价拿地的策略似乎并无改变。

在2020上半年实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万㎡，为同期121.5万㎡销售面积的两倍。

由于频频高溢价拿地，德信年内拿地代价上升较快，达到7502.3元/㎡，而上一年公司的拿地成本为6220元/㎡，同比大涨20.6%。

进入2021年以来，德信高溢价“凶猛”圈地节奏依然是有增无减。其中就包括在浙江杭州、台州、宁波、衢州、广东顺德等地出手，溢价率较高时甚至达到122.42%。

德信地产频频高溢价拿地

并且，德信的规模扩张对合作开发依赖度较高，销售权益占比低的状况较为突出。包括以江苏、成都等为主阵地的外地市场，也多以联合开发为主。2020上半年德信新增20个项目，有15个项目权益比在50%及以下。

业内人士指出，德信一直推行合作开发模式，通过合营、联营将负债出表，会美化公司的负债率、隐藏真实的债务和杠杆水平，使得企业财务数据失真，甚至掩盖了真实经营状况。

高溢价拿地碰上严格限价政策，同时又是大多联合开发拉低权益占比，德信真实业绩含金量水平及盈利空间十分有限。

仅仅在2020年一发力，德信的财务指标快速恶化，上半年德信德毛利率从去年的32.16%大幅下滑至25.65%。另外，截至2020年6月末，德信有息负债合计约187.3亿元，同比增长85.1%；剔除预收款后的资产负债率为75.2%，踩中“三道红线”中的一条。

德信，何时不再“失信”？

“德”和“信”，字字千钧，是国人最为看重的两个品质。取名德信，这家房企是否对得起这两个字呢？

实际上，与其名字形成强烈反讽的是，过于依赖合作开发暴露出德信操盘能力的不足，表现出来就是大量的购房者投诉以及监管部门通报批评。

在其大本营浙江，德信旗下项目多次被曝出安全生产、工程质量、虚假宣传、不规范销售等问题，还曾被杭州市、温州市监管部门多次点名批评。这与德信中国一直树立的“杭派精工”的质量形象颇不相符。

与现阶段频繁高溢价拿地扩张相对应的是，德信中国此前高溢价拿下的一些地块却落得一地鸡毛。比如南京烟岚云庄、无锡云溪名著、温州博悦湾和德信舟山府等，具体表现为减配、去化不佳，因质量问题、虚假宣传引发业主维权等。

德信中国在南京的排名前列项目烟岚云庄售楼处和样板间正式对外公开，但却被指存在减配问题，扛不起改善住宅的大旗。“精装”变“简装”，新风、空调、地暖三大件均无等问题频繁见诸报端。在屡次被曝违规后，德信烟岚云庄开盘当天，仅有23组有效购房人报名，数据透出一丝惨淡。

南京德信烟岚云庄冷清开盘

此外，温州博悦湾、德信舟山府等高价地项目则遭遇业主投诉和维权。有部分业主反映，博悦湾搞虚假的华师大学区房，欺骗消费者购房，存在虚假宣传。而德信舟山府则被业主控诉存在渗水漏水、大理石断裂、房门使用劣质材料、偷工减料等。

温州博悦湾业主要求退房

毕竟是一家上市房企，企业应有的责任和担当不可丢。要想真正赢得口碑，不仅面上功夫要到位，细节上更要用心，能够真正用产品说话，让业主信服，才不愧“德”、“信”二字。

别墅区卖刚需？德信上海首秀难度加倍

作为长三角区域房企争相追逐的桥头堡，上海从来不乏新的面孔加入，也有被大浪淘沙浅尝辄止的玩家退出。

在这其中，来自浙江的德信，以先落一子的方式，拿下上海闵行一幅纯宅地。这是否意味着德信想以此试水，一战成名，进而生发搬迁总部的念头？

对于一个刚挤进上海滩想要谋求一席之地的德信，初来乍到人生地不熟，上海排名前列项目能否做成，直接关系着德信进入一线城市的成败，存在较多不确定性。

从宏观城市层面看，闵行马桥板块属于上海传统别墅区，距离外环副中心莘庄商圈约12公里，远离城市繁华，板块内则以自然景观宜居著称，聚集着绿城玫瑰园、御涛园、森林溪谷等多个高端别墅社区。

而隐秀云庐项目主推90㎡洋房和120-130㎡叠墅，定位偏刚需或首改，一下子拉低了整个板块的定位。既然是要在传统别墅区卖刚需产品，刚需家庭最为看重的交通出行和生活配套，实际情况究竟如何？

隐秀云庐位置地图

通过实地探访看到，隐秀云庐虽然说是在闵行马桥别墅区，但属于西侧边缘地带，沿书林路往西约1公里即为松江工业区，城市界面落后，集卡货车众多路况差，交通出行极为不便。

而且，项目所在的马桥，是目前闵行全区少有没有通轨道交通的镇。隐秀云庐距离5号线颛桥站约9公里，乘坐闵行2路可换乘，导航显示时长约半小时。即使是已经通车的15号线，距离隐秀云庐最近的元江路站也在10公里左右。换言之，与地铁房无缘，是隐秀云庐最为突出的硬伤。

隐秀云庐距离5号线约9公里

马桥板块内有旗忠网球中心、旗忠高尔夫球场，号称是区域卖点，但毕竟不会有人天天去打高尔夫或打网球。但与日常生活息息相关的生活配套，分布却很零散、距离也较远。新开业不久的马桥万达广场，距离隐秀云庐约5公里。并没有直达公交车，换乘要绕道约12公里。

在别墅区卖刚需产品，看似一个很轻松的命题，实则是个伪命题。其客群不得不面对交通出行不便、生活配套又少又远的弊端。如此种种，对于隐秀云庐后续入市挑战难度极大。

上海从来不缺新的冒险家和勇于开拓的挑战者，但市场的成功，离不开管理层周详的战略决策和对市场环境的正确判断。

德信布局目前还是重仓浙江省内，除了杭州，主要散落在湖州、温州、丽水等三四线城市。随着头部房企争相向三四线下沉，德信根基并不稳定。同时，高溢价拿地透支企业利润，项目交付业主维权后院起火，无形中都在拖累德信，如此恶性循环，还要朝着千亿狂奔，无异于飞蛾扑火。

即使是拿下上海项目，由于开发商德信地产本身在沪音量很小，口碑为零，且地段位置较偏，硬伤很多，能不能一战成名不得而知，但可以肯定的是，德信上海排名前列项目隐秀云庐前途未卜。