零首付购房方法总论

零首付购房是很多房产投机投资者追求的目标，这种购房投机方法可以不占用自己的任何资金，全部的购房款都是由通过各种形式的贷款或者借款组成，金融杠杆接近于无穷大。在房价快速上涨的阶段，可以轻易地用最少的资金赚取较大的利润；而在房价横盘或者下跌阶段需要谨慎使用这种方法。本文将对各种零首付购房方法进行详细地归纳和总结。

一.做高房价降低首付

以上海为例，购买首套房、二套房普通住宅、二套房非普通住宅的较低首付比例分别为35%，50%，70%，剩余部分才可以申请房贷。于是很多投资者和投机者会采用做高房产交易合同价的方法来申请更多的房贷。理论上说购买首套房、二套房普通住宅、二套房非普通住宅时只要将房价做高为实际成交价的153.8%、200%、333%，即可实现零首付。但是在实际操作过程中，会受到以下四方面的限制。

1.银行房产评估价的限制。银行在进行房贷审核时，会对交易的房产价格会进行评估，评估价格会在一定范围内浮动。在上海购买首套房零首付需要将房产交易价格做高到实际成交价的153.8%，此时还存在一定的可能性；但是购买二套房零首付需要做高到实际成交价的200%或者333%，这几乎没有任何可能性。

2.上家的限制。很少有上家会无条件同意零首付，尤其是需要资金周转的上家更不可能。

3.税费的限制，做高房价意味着税费也会有相应的增加。在上海，当房产实际成交价大于等于房产交易中心评估价时，按照房产实际成交价缴税；当房产实际成交价小于房产交易中心评估价时，按照房产交易中心评估价缴税。每做高房价10000元，最少需要多缴纳10000*1%=100元的税费，最多则需要多缴纳10000*（3%+2%+1/1.05*5.65%）=1038元人民币的税费。

4.新房无法使用做高房价的方法获得更多贷款额度，因为开发商需要支付土地增值税和企业所得税。

尽管做高房价受到上面四条限制，凯多的建议仍然是在条件允许的前提下，尽可能优先考虑做高房价。原因有以下三个。

1.房贷是所有各种贷款中利率较低，还款期限最长的贷款。即使是二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，仍然是各种贷款中利率较低的。整个房款中房贷的比例越大，对于房产投资者越有利。

2.做高房价虽然需要多缴纳契税、个人所得税和增值税。但是在上海对于满二年的房产，普通住房直接免除增值税，非普通住宅按照差额缴纳增值税。在买入房产时多缴纳差额增值税，在下次卖出房产中便可以少缴纳差额增值税。而个人所得税是自动选择房价全额的1%（2%）或者利润的20%中的较低值，在买入房产时做高房价意味着在卖出房产时有平进平出的机会，此时个人所得税直接为0。因此买入交易多缴纳税费，意味着在卖出交易时存在税费减少的机会。

3.操作简单易懂，不需要考虑复杂的资金周转，也不需要顾虑其他形式的贷款上人民银行征信系统的风险。

二.各种形式贷款或借款做首付

正如前文所描述，做高房价受到银行房产评估价，上家以及交易税费限制，一般情况下很难真正实现零首付。此时需要考虑使用其他各种形式的贷款或者借款来筹集除房贷以外的房款。各种形式的贷款或者借款大致分为以下六类，分别存在着不同的优点和缺点。

1.来自亲朋好友的借款

这种借款的优点是利率比较低甚至接近为0，利于短期周转。很显然这种借款不会上人民银行征信系统。但是一般情况下借款时间不会很长，很难超过三年；此外亲朋好友之间大额借款意味欠人情，还人情有时候比还钱难度还大。

2.各种形式的过桥贷款

这种贷款的优点是不上人民银行征信系统，利于短期周转。但是其利率比较高，一般年华利率在18%-24%左右，月息在1.5%-2%之间，长期使用的成本过高。此外这种贷款不是由正规银行提供，需要警惕贷款提供者的资质。

3.信用卡

信用卡的优点是手续费率低，可以循环使用进行短中期周转。信用卡额度一般从几千到上百万都有。如果用来买房必须将其额度进行提升，而信用卡额度的提升是一个相对复杂的过程，必须提前做好充分准备；此外循环使用信用卡必须避免银行风控。信用卡使用后会上人民银行征信系统，并且显示为信用卡类负债。大额的信用卡类负债会影响房贷的审批和发放。

4.信用贷

信用贷的优点是额度较大，以个人名义申请单个银行的信用贷大多数在30万-50万之间，使用年限一般为3-5年。还款方式多种多样，其中最优的还款方式是随借随还，按照使用时间计息，一年或者多年还本一次，这种情况下资金可以用于中期周转。贷款利率较低，年化利率在5%-8%之间。缺点是对于申请人资质和负债有着不低的要求，公务员事业单位以及其他优质行业的员工易于申请，其他行业的员工申请却有很大限制。信用贷使用后几乎都会上人民银行征信系统，大多数显示为贷款类负债，少数显示为信用卡类负债。如果先申请并且使用信用贷，会影响房贷的审批和发放。

5.抵押贷款

抵押贷款的优点是额度很大，单个银行的抵押贷款额度可以达到数百万甚至近千万。还款方式大多是等额本息或者先息后本，其中等额本息的贷款年限最长可达20到30年，这种情况下资金可以用于长期周转。贷款利率较低，年化利率一般是贷款基准利率上浮20%-40%。缺点是需要使用没有房贷的房产进行抵押，有时还需要备用房。抵押贷款使用后也会上人民银行征信系统，并且显示为贷款类负债。如果先申请并且使用抵押贷款，会影响房贷的审批和发放。

6.二次抵押贷款

二次抵押贷款的优点是有房贷的房产也可以申请，不同银行的二次抵押贷款额度的通用计算公式为房产评估价格的50%-70%再减去原按揭贷款额度；还款方式以先息后本，一年或者三年还本一次最为常见，这种情况下资金可以用于中期周转。利率相对较低，年化利率一般是6%-9%左右。二次抵押贷款使用后也会上人民银行征信系统，并且显示为贷款类负债。如果先申请并且使用二次抵押贷款，会影响房贷的审批和发放。

在实际零首付购房过程中，建议首先做高房价，获得尽可能高的房贷额度。剩余部分用亲朋好友的借款，各种形式的过桥贷款先进行短期周转，等房贷放款后（很多银行办理房贷业务时会两次查询征信，排名前列次是在审批房贷时，第二次是在正式发放贷款前），再申请或者使用信用卡、信用贷、抵押贷款或者二次抵押贷款偿还亲朋好友的借款以及各种形式的过桥贷款。

信用卡、信用贷、抵押贷款或者二次抵押贷款的审批和使用都会不同程度地影响房贷的审批和发放。信用卡的影响相对较小，小额的信用卡类负债不会影响房贷的审批和发放，但是大额的信用卡类负债却会有影响。而信用贷、抵押贷款或者二次抵押贷款的使用必然会影响到房贷的审批和发放。

至于购房后的月供，也可以使用各种形式的借款或者贷款进行“以贷还贷”，按照常规经验在一线城市购房坚持三年左右会有丰厚的利润。

总而言之零首付购房是一把双刃剑，房价上涨时能够充分享受到利润的飞速增长。如果房价反向运行，也会给投资者带来不小的损失。投机有风险，零首付购房需谨慎。