更新视界 资产蝶变 | 第8届克而瑞地新引力峰会城更论坛圆满落幕

在万众期待中，第8届克而瑞地新引力峰会城市更新论坛顺利举办，“4个小时、8大环节、12位分享嘉宾、200+参会嘉宾、N条行业干货……”眼前的数字是对这场城市更新盛会的描述，其背后更是整个团队默默的在城更领域又深耕一年的成果。

作为中国房地产多元化的研究者与记录者，克而瑞发起的一场以泛地产领域为核心的创新峰会，给行业发展提供更大的价值与更多元的思考路径。为唤醒城市再生长力、解决行业发展痛点，经过多年淬炼，克而瑞城市更新研究中心搭建出一个促进政府、企业、资方等多方对话的平台，为城市更新赛道提供了一场又一场的思想盛会。

本次论坛感谢金桥股份、碧云服务公寓、邮储银行上海分行、上海锦迪城市建设开发有限公司、中建国际投资、BA设计、上海建工股权投资基金管理有限公司、一联机构多家协办方的大力支持，吸引了200余位城市更新代表企业的嘉宾齐聚一堂，共同探讨城市更新未来的发展趋势。

克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏总主持并开场，王总讲到，城市更新是推动城市可持续发展、提升城市活力的重要途径。本轮城市更新的发展进程，离不开政策的引领与政企平台的主导，克而瑞作为本次论坛的主办方，邀请到上海市城市更新中心的领导来到现场，并做开场致辞。

Part1

上海市城市更新中心领导开场致辞

上海城市更新建设发展有限公司副总经理张国曦致开场词，张总在演讲中提到，上海作为一线城市，同时也是城市更新的主阵地，应该充分发挥市级城市更新平台作用，积极探索城市更新新模式和新机制，响应国家与地方出台的相关政策，并能够贯彻执行。

Part2

城市更新年度趋势解读暨白皮书发布

克而瑞集团CEO 张燕

为深入剖析当前城市发展的机遇与挑战，实现资产在本轮城更进程中的迭代与升值，克而瑞集团CEO张燕总对城市更新的最新动态和趋势做出解读，并在本次峰会中发布最新的城市更新研究成果。

张燕总讲到，面对城市发展新征程，顶层设计呈现出新的发展趋势，现在城市发展的趋势表现为：上层支持力度变化。政策端、金融端聚焦资金支持，PSL重启为城中村改造专项借款提供资金来源，主要落位未来资产价值边际收益良好的城市，首批选取15个示范城市，重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。土地供给向城市更新倾斜。随着城市更新的持续推进，以上广深为典型的发展进程较快的城市均进入了常态化更新的阶段，而常态化的更新改变了原先以招拍挂为主的土地供给结构，城市更新成为土地供应的重要渠道。推进模式实质化、落地化。由于城市更新项目前期有较强不确定性，政府角色有助于解决此类问题，企业角色则有助于提前介入落地实操，以上海为例，形成了“三师联创”制的方案倒推方式，以解决蓝图稳定、遗产保护、统筹协调、动态实施的问题。

城市更新趋向“主赛道”发展趋势，新活力伴随养老问题，以上海为例，看实操层面城市更新遇到的问题。当前问题：涉风貌类住宅供应大、限制多，未来出路难求。随着城市更新向“留改拆”的转变，各地对历史风貌的保护均有加强，以上海为例，市中心将诞生大量保留原始石库门风貌的“风貌住宅”，而受限于外立面、里弄肌理等方面的建设约束，产品难以匹配客户需求。提出的解决方式是：就供应量大而言，可适当规避集中入市的情况，遵从客户容量变化，合理调整供应结构，并在此基础上，可适当调整建筑规范弹性，如在延续里弄的肌理密度上，适当放宽对楼间距、层高等条件的限制，从而增加产品的设计弹性和多样性，优化后提升居住舒适度、降低客户抗性。

另外，如何保留城市烟火气，满足原住民的地缘情结是当前城更过程中存在的情怀话题。上海城市更新试点项目创新四种安置方式，提供回购、回租选项，而非单一地、“一刀切”地进行传统“旧改征收”，满足居民的地缘情结和回搬意愿，首轮征询后有6%的居民选择通过回购、回租方式留在原地。

2024城市更新白皮书将在峰会现场发布，本年度城更白皮书，从年度城市更新政策、重点政策、典型企业动态三方面讲述城更年度趋势；针对关于“城中村、资产更新、试点更新”等热点话题做出详尽分析；并盘点全国典型城市更新实操案例，收录了“上海 · 德必上海书城WE、上海 · 丰盛里、上海 · 弘安里、上海 · MOHO、上海 · 苏河湾万象天地、北京 · THE BOX朝外、深圳 · 深圳妇儿大厦、广州 · 1906科技园杨韬广场、无锡·无锡运河外滩 ”经典案例合集。

Part3

城市更新时代下中国特色资产管理初探—以消费基础设施为例

高和畅CEO、高和资本高级副总裁 郑萍

专注于商业不动产领域的国内领先的私募股权投资基金，并成功打造了多个城市更新项目的高和资本，在现场分享事带来了新的启发和宝贵的经验。高和畅CEO、高和资本高级副总裁郑萍认为：城市更新的本质是城市操作系统的升级换代。城市更新的推动，源自于在存量中寻找和创造价值增量，中国特色的消费基础设施类资产的现象，整体价值失衡的线下消费基础设施资产，项目经营分化加速，购物中心马太效应严重，非标小体量集中式商业崛起，并以服务性业态为主。对比发达国家数据及实证现象，消费特征与经济发展阶段息息相关，当前经济率先发展到一定阶段的1线和1.5线城市，服务性、便利性、个性化、多样性、在附近，将逐步成为消费的主要趋势。

经过对消费基础设施资产管理初探，其呈现出的发展趋势是，未来商品消费占比持续下降，服务消费占比和增速将持续上升；个性化和多样化（自我愉悦&社会交往）的需求大幅增加；经济发展到一定阶段，“社区商业”将成为主流、刚需消费需求，并具有极强的抗周期性。

面对当前的发展趋势，在城市更新的时代，以及消费需求的变化，会有更多的小体量集中式商业会出来，它针对的市场，是既要能够绝对差异化中大型购物中心提供的品牌和体验，同时能够兼顾在地的消费需求，这是当前的增量市场。完整社区是城镇化发展中后期城市治理的必然要求，其内容涵盖空间硬件层面、软性服务层面以及运营机制层面，不断迭代，最终实现共建共治共享的安全宜居美好社区。

Part4

空间重塑与创新经营的融合——存量资产的更新之路

自如资管董事总经理廖伟翔

城市的发展，更新是路径，如何通过运营切实有效盘活资产，实现对资产价值与功能的迭代升级是我们更要聚焦的话题。自如资管作为自如旗下资管平台，拥有成熟的生态圈及管理体系。自如资管董事总经理廖伟翔讲解了自如资管城市更新的思考与实践。“由表及里，由内而外”的做了详细的阐述与分析了自如资管的3S法则，即Space空间重塑、Service社区共建、Smart数智创新。

自如模式的城市更新，提出“从一间，到一套，到一栋，到一个社区”的更新理念。打造空间重塑与创新经营的融合——存量资产的更新之路。不同空间的更新改造，让整合成为可能。自如资管的城更代表作：上海老里堂、北京四合院、杭州景区内茶馆。自如资管的合作模式相对多元，有较为成熟的城市更新经验，可提供项目定位、收购、运营、设计改造等合作服务，业态从白领公寓到高端产品兼顾。“一看到就知道是自如的房子”，现在形成自如的独特风格，成为行业的引领者。

Part5

从广阔到精微：立体视角下的城市更新

BA设计创始合伙人、执行总经理萨枫

城市更新话题探讨中，设计视角都是不可或缺的环节。优秀的设计师们通常具备创新和前瞻性的思维，从独特的角度审视城市空间，提出新颖且富有创意的设计方案。BA设计创始合伙人、执行总经理萨枫以“从广阔到精微：立体视角下的城市更新”做主题分享。城市微更新旨在通过微小的改变和修复，对城市空间进行局部的、小规模的改造，从而激发城市空间的活力和功能。这种更新方式不仅限于物理空间的改造，还涉及社会治理、生活方式和文化记忆的更新，深入优化城市复杂系统内大量微观空间的能效与协同程度，从“求量”向“求质”过渡，并将提高居民幸福感、安全感作为核心工作。

在顺应城市发展规律基础上，全局梳理自身资源禀赋与基础优势，并通过顶层设计划定城市更新单元，明确目标任务、重点项目和实施时序，无疑是“有序推进”的关键所在，这仅仅是一个开始。在探索山水人城和谐相融新实践和超大特大城市转型发展新路径的时代命题下，将有更多让城市更有温度、更有质感、更有内涵的实践落地见效。

Part6

圆桌交流：“更新焕活”的多样化路径与介入模式

本次圆桌论坛围绕“更新焕活”的多样化路径与介入模式话题展开讨论与分享，由克而瑞不动产战略客户负责人叶茂主持，克而瑞集团执行总裁刘文超、上海新金桥广场实业有限公司总经理李昌忠、睿星资本中国区董事总经理马千里、星河产业集团酒店公寓事业部副总经理肖凯分享相关经验。

圆桌论坛实录

话题1

城市更新焕活的多样化路径探讨

在克而瑞，刘总专注于核心资源开发，即地产相关的大数据，并且在克而瑞不动产板块不断创造佳绩。

Q1：从不动产开始，刘总布局了商业办公长租产城康养等多个赛道，我们的城市更新团队也于几年前诞生，从当初到现在，对城市更新这个赛道您怎么看？

刘文超总：克而瑞作为一家专业地产服务机构，以前城市更新被称为旧改，经过二十年发展，现在城市更新是将剩下的一些房子再做改造。之前是做住宅，现在已经普及到文旅、产城等板块，新的旧城区的改造焕活不是单一的改造，零星更新、旧城改造，呈现出复合的业态开发。克而瑞顺应城市发展趋势，为城市更新领域做出一份贡献。

Q2：作为金桥股份旗下，服务公寓和物业管理业务板块，对城市更新有什么新的发展意图？

李昌忠总：首先，金桥股份在金桥板块的开发建设深耕二十载。碧云是我们的一张名片，碧云服务公寓形成了3个产品线，服务公寓市场有了自己的产品特色。目前的服务式公寓已经进入存量时代，由酒店转为服务式公寓，考虑坪效，面对市场自有化，有很多发展机会，希望与运营方一起做好服务式公寓的发展。

Q3：Greystar最早我所知的，是从公寓投资起家，马总您作为睿星资本中国区的负责人，这两年您在不动产领域有什么战略布局，怎么看待城市更新，是担子还是蛋糕？

马千里总：我们是国际长租公寓平台，城市更新目前的形式变现为：不同城市发展阶段呈现出不同的发展逻辑，而在长租公寓市场，不只是服务式公寓，白领公寓，还有很多细分需要补充市场的空白。面对大城市的发展水平，硬件上的改造更需要机会。运营属于软件，运营的再发力，软件和硬件相结合将会助力长租公寓在城市更新的发展。

Q4：肖总，作为星河产业集团的酒店公寓事业部负责人，我们都知道星河以产业为核心发展壮大，今天您和您的企业怎么从产业和公寓看待城市更新这个赛道？

肖凯总：星河控股一直在大湾区发力，今年首进华东区域，在城市更新领域，连续3年荣获3A级评级，以住宅为主要模块，产城的引导，产业业态上的有效联动，为企业打造孵化平台，作为深创投的第二大股东，在酒店、购物中心均有投入，希望参与到上海城市更新领域，形成多元化发展路径。

话题2

城市中存量“焕活”的“新质生产力”

Q：投融建管退的资管体系我们已经谈了很多了，对于城市中存量“焕活”的这个“新质生产力”，四位嘉宾你们认为，在投融建管退哪个环节最需要改变和发力？

刘文超总：主要看资产周期，在上升周期，不需要太多资产动作，资产就有升职空间。投资分为两方面，长期投资和短期投资，在资产价格的上升周期，有动力做更新，投资回报收益大。而资产的重新定位，面对不同的资产组合就有不同的定位。根据自身定位，打造的业态能够落地实施才是输出成果。

李昌忠总：碧云服务公寓偏向于服务运营，运营端更多的是将服务执行怎么落地，产品与“管”相结合。客面对户群体的变化，碧云服务公寓在运营方面也做出相应的调整。一方面，外籍客户变化由80%变更为40%，另一方面是年龄结构的变化，原来的租客群体年龄集中在40-50岁，现在30岁居多。

年轻人对于美好生活的追求发生变化。个性化尤为突出，为此设置了“宠物友好”，满足客户对于这方面的需求，同时对运营也是考验，有些不喜欢宠物的客户，如何做好区分和宠物隔离是我们在考虑的。

马千里总：从资本的角度，是“退”，估值升级，经济运营周期影响较大，运营会带来退起来更便利的通道，额外退出的价值就是运营带来的。退出是现在最重要，发力点还是在运营。

肖凯总：在星河，深圳有一个星河园区，建面160万方，属于产城融合的标杆项目。星河的操盘方式值得推荐，在整个片区规划之前，核心业务人员，召开多次投策会议，建成投入运营后，连续5年，写字楼的出租率高达98%，实行联合办公的形式，把园区已经入住的企业，上下游打通，产业园区的宴会厅提供给内部企业，建设一个完整的生态链。

各位嘉宾对城市更新未来发展的寄语如下：

刘文超总：克而瑞可以利用数数据平台的资源优势，一起为存量资产发展助力，为城市更新注入新活力。

李昌忠总：希望资产方、运营方、品牌方三方结合，在寒冬时抱团，在收货的季节相互分享。

马千里总：长期看好中国，看好中国城市，中国的传统文化将带动城市新发展。

肖凯总：躬身入局，携手同行。

地产早已不是大拆大建的时代，存量焕活，资产优化，由小及大，由表及里，需要做很多的工作，居民的消费观在发生改变，每块土地的居住特性变得越来越复杂，旧时代的文化风貌刻下新时代的烙印，将城市的生命延续，年轻且有活力，规划布局合理且充满人性，我们在市场中看，对城市更新充满信心，在投资者眼里，寻找城市更新的好原石，在设计者眼里，彰显未来城市的新地标，在运营者眼里，让优质服务更受青睐，形成潮流。多样化的路径在看待城市更新焕活，我们期待更好的介入模式。

Part7

“2024年城市更新典范”奖项颁布

在峰会现场颁发了2024年城市更新典范专属奖项，包含“优质资产更新、存量土地焕活、风貌重塑创新、居住社区优化、片区功能焕新、品质空间改造”6大类。荣获2024年城市更新典范的项目有：丰盛里·静安寺广场、WYSH翡悦里、百空间卜内门洋行、ôpartment远东饭店、lala station上海莲花路、新象限·杨思、上海龙华会、西岸金融城、中海·顺昌玖里、弘安里、鸿寿坊、仁恒海上源、友间公寓·宝地友乐苑、陆家嘴乐居·浦电雍萃、北科建自如寓·市光路项目。

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