【勘地】闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块

闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块东至东至龙蟠路，南至北青公路，西至双鹤浦，北至季乐路，出让面积39306.2平方米，计容面积为98265.5平方米，容积率为2.5，规划用途为办公楼，该地块起拍总价为147400万元，起拍楼面价为15000元/平方米。根据出让计划地块将于8月16日正式出让。

根据出让要求该地块应按照闵行区产业规划导向，符合南虹桥地区国际化、高端化、专业化的总体定位，重点发展科技服务、文化创意、现代商贸、健康服务等产业。受让人应与世界500强企业合作，建设国际化产业孵化基地，孵化基地面积不低于该地块建筑总面积的10%，由受让人运营管理。同时受让人须自持73%的办公物业。

地块位置图

地块周边规划图

出让要求

1、地上建设用地规划性质：商务办公用地；地上建筑容积率：办公楼2.5，计容面积98265.5平方米；地上建筑限高50米；

2、该地块内应设置不低于用地面积10%（计3931平方米以上）的公共环境空间，其中：公共空间：广场面积不小于3931平方米，沿季乐路布局。公共空间原则上短边不小于12米，沿路布局，不设置围墙，乔木覆盖率原则上不低于50%；

3、公共通道：地块内设置两条宽度不小于6米，长度不小于411米的公共（步行）通道，南北、东西向各一条，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米，确保连续舒适的步行要求、满足机动车应急救助通行要求，并应处理好与相邻地块的关系，通道位置、线型可结合建筑规划设计方案明确。公共通道建成后产权归受让人，24小时向公众开放，同时地块内需设置1座80平方米公共厕所，权属归受让人所有；

4、受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后12个月内开工，在交付土地后48个月内竣工；

5、本合同项下出让宗地中的绿地率为20%，绿化面积不小于7861.24平方米，集中绿地率:5%,屋顶绿化实施面积\，受让人应按以下约定建设及管理：屋顶绿化实施面积应不小于建筑占地面积的30%。其他要求详见汇总表；

6、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100.0%，建筑单体预制装配率：建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：《上海市住建委关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材[2016]601号）；本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：二星级（《绿色建筑评价标准》GB/T50378）；

7、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于73%（71765.5平方米）的办公物业，自持部分自持期间统一运营管理；

8、受让人须加强与国际化孵化机构的合作，在竞得地块后的半年内向区经委提供合作协议，后续监管按照闵行区《关于加强商业、商务办公用地功能业态和运营管理要求的实施办法（试行）》执行；同时受让人除地块内孵化出来的成长型企业外，须同时引入跨国公司地区总部、国内企业总部或研发中心；

9、地块内26500平方米办公物业由平台公司（平台公司是由华漕镇实施减量化的9个村按照减量化复垦面积比例入股成立的）按成本价格回购，定向用于建设用地减量化的集体经济组织长远收益保障，建立长效“造血机制”，回购物业按出让年限100%持有。如因撤村、撤队确需转让的，须经区、镇两级政府同意；

10、合同签订之日起15个工作日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额；

11、该项目的功能业态和运营管理应按照闵行区《关于加强商业、商务办公用地功能业态和运营管理要求的实施办法（试行）》执行。在项目规划竣工验收许可后，由区经委联合相关部门对上述功能、业态及运营管理等进行综合评估。若评估未达到约定要求的，由闵行区商业、商务办公用地产业功能评估小组按照《关于加强商业、商务办公用地功能业态和运营管理要求的实施办法（试行）》落实监管措施；

12、对于未满足合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，将由区市场监督管理部门对取得地块的建设单位及其全资项目公司的股权情况进行监管；

13、商务办公地块内必须按层集中设置卫生设备、茶水间公共设施，不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能，外立面不得设置空调外挂机隔板、结构板等元素；办公物业最小分割单元为400平方米。

地块现状

地块南侧为北青公路

地块北侧季乐路和东侧龙蟠路目前施工封路

地块目前未清理

从季乐路一侧拍摄地块现状

地块全景图

区域规划

根据华漕镇总体规划，华漕镇又被划分为五个单位。目前一单元定位以多功能居住为特点，以国际教育功能为特色，为虹桥商务区提供中高档居住配套和市政交通系统相应支撑，设施完备、环境优美的高品质社区。单元社区中心以原诸翟老镇区为基础，依托镇社区事务受理服务中心、华漕国际文化活动中心、建设中的商业办公项目和大润发超市等多处商业设施和社区设施，多种公共服务功能集聚，满足整个社区居民的生活需求。

此次出让地块所在的二单元定位为集商务办公、特色医疗、国际教育、商业服务及居住于一体的综合功能区域，为南虹桥地区提供综合公共服务配套功能。具体项目有商务办公园区，国际医学园区（华山医院、肿瘤医院项目已经完成土地出让手续）和国际教育，区域内已有新加坡学校、台商子女学校及韩国学校三所国际学校。商业服务方面依托规划中的轨道交通23号线站点周边区域，对本单元东北侧现状工业进行功能提升改造，形成集中的商业服务功能组团。

 除了排名前列和第二单元外，三单元是未来南虹桥核心区域的“闵北之心”，类似于一座新城，将承担起商务中心、服务中心、活力中心的职能。其规划将充分体现“产城融合”，80多万平方米的商务办公面积面向长三角的地方性企业总部，120多万平方米住宅开发将吸引中高端就业人群。

此外，四单元规划将改造纪王老镇区域，北侧大型绿地统一规划，形成地区级体育公园，承载日常训练、群众健身，同时兼顾文艺表演、大型集会等多种功能。五单元为老华漕地区，主体将成为沿苏州河的结构性绿地。

同时为优化镇域发展格局，华漕对接南虹桥商务区整体规划，形成一个更为有机的空间发展系统，打造“一核统领、一轴贯穿、五区融合”的空间布局体系。

一核是指生态创新核：依托纪宏路、联友路建设闵北之心，塑造地区服务核心，建设集创新服务、国际商务、体验休闲等功能的标志性生态型科技商务中心。

一轴是指创新智慧轴：依托联友路交通走廊引领地区轴向发展，集聚创新创业、高端商务配套、文化休闲、商业服务等多种功能，打造创新和生态复合的创智走廊。

五区即4复合社区+1生态片区健康服务区：功能定位为集商务办公、特色医疗、国际教育、商业服务及居住于一体的综合功能区域。

区域交通

在“十三五”期间，华漕镇还重点发展道路交通：重点构建对外联系的30分钟交通出行圈和社区生活的15分钟步行出行圈，并与中心城区实现一体化。实施区域内“断头路”专项整治行动，实施华江路拓宽、纪鹤路、纪谭路、金丰路、金光路等区区通项目，联通长宁、青浦、嘉定等对外交通。

围绕南虹桥开发，推进闵北路、朱建路、雅乐路、季乐路等华漕商务区内配套道路建设，进一步提高区域道路通畅度。

到2020年，建设市区各类道路23条，S26入城段北青公路高架、诸光路隧道工程等市重大工程建设竣工。

目前地块南侧的北青公路为连接闵行、青浦的主要干道，通过北青公路驾车也可连接嘉闵高架通往嘉定方向，向东可直接上北翟高架路至市区，未来一旦北横通道建成后将大大缩短至市区的距离和时间。

另外区域内有多条公交线路可通往华漕镇各区域，此外也有多条公交线路如197路等直达2号线徐泾东站。

周边成交地块

华漕地区此前出让的商办地块位于42-07地块的西侧，2014年1月绿地融信联合体以总价124780万元的价格竞得这4幅地块，总出让面积为81743.4平方米，总建面积为204331.5平方米，项目名为融信绿地国际项目。