行业报告 | 土地市场走向火热,调控政策趋于收紧!!

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摘要：2019年6月土地市场可谓走向火热。而逐渐过热的土地市场，也使得地产调控政策，尤其是融资政策不断收紧。

国有土地出让收支

土地市场数据不少，譬如国家统计局公布的土地成交价款和土地购置面积数据；再如Wind统计的百城土地成交总价款，溢价率数据。不过，我们认为对研判宏观政策走势最为重要的数据，是国有土地出让收入和支出的数据。财政部按月会公布这一数据（财政收支情况）。很多地方会以不同形式，分年公布土地出让的预算计划和实际完成情况。

这个数字之所以重要，在这是入库的土地出让金，而不是纸面的合同金额。影响决策的关键，也在真正入库的土地出让金，合同金额最多只是一个不算特别准确的先行指标。而随着土地市场复杂程度越来越高，土地出让底价，土地成交溢价率等指标的研究意义也在下降。一旦政府设定房屋的限价，或者一些非标准化的规划条件，或者采取新的竞拍模式(比如平均价获得，摇号获得)，土地成交溢价率也会失真。

和国有土地出让金收入相对应的，则是国有土地使用权出让收入安排的支出。此一政府性基金预算相关支出有明确的内涵，其中绝大多数都是刚性的，且和土地市场相关。

图：国有土地使用权出让金安排的支出

土地市场走向火热

历史上看，政策变化和国有土地使用权出让收入的确关联度较大。例如，2018年，伴随着国有土地使用权收入大幅增长（全年同比增长25%），政策的确偏紧；2019年初，随着土地收入大幅下降（累计增速较低点在2019年3月底，即同比下降9.5%），政策的确开始鼓励自住需求和放开一些限制。

图：国有土地使用权出让收入增速与政策对比：累计同比单位：%

我们认为，造成政策和国有土地使用权出让收入关联度大的原因，其一是土地市场本身和流动性，即地产企业的财务状况关系较大，其二则是地方的开支刚性程度较大。

在地方开支刚性增长的情况下，一旦土地出让金回落，政策适度偏松也就出现了。

图：国有土地使用权出让金安排的支出  单位：亿元

图：国有土地出让阶段性结余（累计收入减支出）  单位：亿元

2019年6月，较大的变化是土地市场明显恢复了。单月来看，国有土地出让收入同比增速达到24%，推动上半年累计下降幅度仅为0.8%。因此，我们见到了融资等政策快速收紧，尤其是企业的前端融资管控严厉，各地土地再次受到严管。

热点城市预计持续收紧

我们预计，2019年下半年热点城市政策可能持续偏紧。我们进行这一判断的依据，主要是土地市场的转暖，加之部分城市房价的上涨。

图：100城中各能级城市土地市场成交总价（堆积柱形图）及溢价率（折线）  单位：亿元，%

我们认为，土地市场在2019年下半年仍会维持一定的热度，最多只会走向平淡，不会明显转冷。从总金额的角度来看，我们认为土地出让金合同收入将会超过预期。

首先，供给方为了完成土地出让，优化了土地规划条件，放松了限制。

其次，龙头公司确实在相当长的时间内拿地不足，有意愿补库存。

图：龙头公司过去6个季度拿地金额及与销售金额对比  单位：亿元

这种情况之下，我们认为调控没有明确放松的动力，有结构性收紧的意图。当然，这种收紧只是在个别热点城市的收紧，相当数量三四线城市政策仍可能宽松。而且，这种收紧在政策方面是较小幅度的预调，行业没有明显的周期起落。

（报告来源：中信证券）

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