楼市观察:如果房产税出台 你可能会欲哭无泪

如今，关于房产税推出的消息成了人们茶余饭后最喜欢讨论的事情，道理很简单，人们寄希望于其推出，能够抑制当下不断上涨的房价。

而最近，关于房产税即将推出的信号越来越强。

12月20日，权威人士在《人 民 日 报》撰文：要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这是否意味着房地产税再进了一步？假设明年两会开始立法，下一个五年之内，房地产税推出将成大概率事件。

尽管一再呼吁、不断希望，包括你我在内，多少对于房产税有一些误会。在一切之前，我们要知道它究竟是什么，究竟能起到什么意义。

房产税究竟是啥？

度娘的定义如下：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

就此，坊间存在两种截然不同的观点——

一则认为房地产税的到来，将对楼市投机形成致命打击，令炒房客战栗，从而达到降房价的目的；

另一边则认为，在土地70年产权、土地出让金等问题未解决的前提下，征收房地产税只会加重购房负担，反而不利于房价的正常化。

从逻辑上看，这两种观点都有一定的道理，然而也都有各自成立的前提。所以问题的关键不在于房地产税到底是降房价还是稳房价，而在于决策者究竟想利用房地产税干什么？

房产税的真正意图

大致从四个方面，我们可以猜测一下房产税征收的意图。

一、官方从未明确表示“通过房产税降房价”。大部分的猜测都来自你我，而且有不少专家反复站台，希望大家把房地产税与降房价分别对待。

二、不要忽略当前市场的大环境：随着商品房市场进入存量房时代，以及部分城市土地资源日渐紧张化，原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入，很快将会走到尽头。简单来说，土地财政的可能空间在当前被不断压缩，新的稳定税源眼看成为当务之急。

不过，这仅限于寸土寸金的大城市，对于德阳这类正在不断扩张的小城，土地财政的压力要小很多。

三、理论来说，房产税的目的是为了规范房地产领域的税收，当前征收的税种普遍存在交叉、重复征税的现象。房产税的出发点，便在于房地产开发的所有环节。这其中，增减税都是有可能的。

四、根据以往的经验，我们发现一个始终不变的条件：楼市调控，无论有多严厉，里面都不会少一句话：“保障房地产市场平稳健康发展”。正如你理解的，暴涨会被有效遏制，暴跌自然也不会被允许。所以可以预见的是，房地产税的效用也一定会被被局限在“平稳健康”这个范围内。

故房产税的推出，较大的可能是替代土地财政，同时有可能的话，理清房地产领域的税收关系，减少重复征税的可能。至于降房价、遏制投机等效果，其实都是附带的。

而且能不能达到也是个未知数，需要考虑的东西太多，这些层面也不是你我这种小百姓能左右的。

房产税降房价到底行不行？

有了上文的铺垫，这个问题回答起来就容易许多了。不妨先看看2011年起率先试点房产税的重庆和上海。将近7年过去了，房价如何？

不仅没降，上涨的幅度还越来越大……看起来丝毫没受影响。

有人说是因为政策太松，比如重庆只针对高档住宅征收，上海则不针对存量住房，而新房一套全部免征，即使即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的。而且税率也不高，比如上海较高也只有0.6%。

算个账就清楚了：总计200平米的房产，除去三人180平的免征面积，余下的20平就算按10万一平征收，房产税一年也就1.2万元，但这套房子的总价超过2000万元，简直九牛一毛。

是不是降低征税门槛、提高税率就会显著降价？

同样举例吧。美国的房产税税率从1%到3.3%不等，而且征收实现新房存量房全面覆盖。即便如此，仍未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨，最后压下这次涨幅的是什么？次贷危机。

所以，影响房价的可能性因素很多，比如货币、信贷、土地、收入等等，这其中哪一个不必房产税的影响显著？

综上所述，寄希望于依靠房产税降房价，其实是个伪命题。

房产税将带来什么？

进入结尾，大家最关心的问题，莫过于如果房产税推行，究竟能给我们带来什么？究竟是好是坏？其实答案已经很明显啦。

如果不能以减少其他税收为前提，不能调整房地产市场的盈利模式（人为制造短缺的动机始终存在），房地产税最终只会从有房者向无房者转嫁。抑制投机就成了空谈。

最终苦的，还是真正需要买房的人。如何避免误伤“刚需”，是重要的研究课题。

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